Γεωργική γη, αμπελώνες και ελαιώνες στο Μαυροβούνιο

Το Μαυροβούνιο καλλιεργεί κρασί στην πεδιάδα γύρω από την Ποντγκόριτσα και στις βεράντες πάνω από τη λίμνη Skadar, και ελιές κατά μήκος της ακτής από το Bar μέχρι το Ulcinj, όπου μερικά δέντρα είναι μεγαλύτερα από οποιοδήποτε κτήριο κοντά. Η γεωργική γη είναι μια διαφορετική επένδυση από ένα παραθαλάσσιο διαμέρισμα: αγοράζεται μέσω εταιρείας στις περισσότερες περιπτώσεις, ταξινομείται και φορολογείται ως γεωργική γη, δεν μπορεί να χτιστεί και έχει απόδοση μόνο αν κάποιος την εργαστεί. Για τους επενδυτές που ελκύονται σε έναν αμπελώνα, έναν ελαιώνα ή ένα κτήμα τρόπου ζωής, αυτός ο οδηγός εξηγεί πού βρίσκεται η γη, πώς αγοράζεται και τι περιλαμβάνει η ιδιοκτησία.

Πού βρίσκονται οι περιοχές κρασιού και ελιάς του Μαυροβουνίου;

Το Ćemovsko polje νότια της Ποντγκόριτσα είναι η μεγαλύτερη ενιαίος αμπελώνας, όπου βρίσκονται τα σταφύλια Vranac και Krstač και ο μεγαλύτερος παραγωγός της χώρας. Γύρω της, η κοιλάδα της Ζέτας και οι λόφοι προς τη λίμνη Σκαντάρ φιλοξενούν οικογενειακούς αμπελώνες και μικρά οινοποιεία. Η Crmnica, στις πλαγιές μεταξύ της λίμνης και των παράκτιων βουνών, είναι η ιστορική περιοχή κρασιού, με οικόπεδα με αναβαθμίδες, πέτρινα χωριά και έναν αυξανόμενο αριθμό παραγωγών μπουτίκ. Και στις δύο περιοχές αναπτύσσεται ο οινοτουρισμός, με δευτερεύον εισόδημα για τα κτήματα οι επισκέψεις σε κελάρια και οι γευστικές δοκιμές.

Οι ελιές ανήκουν στην ακτή. Το μπαρ έχει τους πιο πυκνούς ελαιώνες, συμπεριλαμβανομένων των αιωνόβιων δέντρων στο Mirovica, και ο κόλπος Valdanos του Ulcinj είναι ένα κλασικό τοπίο με ελιές. Η χερσόνησος Luštica και οι λόφοι πίσω από την Budva και το Tivat έχουν μικρότερα άλση, πολλά παραμελημένα από τότε που οι ιδιοκτήτες έφυγαν για τις πόλεις, και αυτά είναι τα οικόπεδα που προσφέρονται συχνότερα σε ξένους αγοραστές που θέλουν ένα σπίτι με γη. Η σελίδα Luštica Peninsula Region περιγράφει αυτήν την περιοχή.

Μπορεί ένας ξένος να αγοράσει γεωργική γη;

Όχι άμεσα, στις περισσότερες περιπτώσεις. Η γεωργική γη είναι μία από τις κατηγορίες που απαγορεύονται για αλλοδαπά φυσικά πρόσωπα και η τυπική διαδρομή είναι μια εταιρεία του Μαυροβουνίου, η οποία μπορεί να έχει γεωργική γη ως εγχώριο νομικό πρόσωπο, ανεξάρτητα από το ποιος κατέχει τις μετοχές της. Η διαδρομή της εταιρείας, οι εξαιρέσεις της και η διαδικασία εξηγούνται στον οδηγό για αγορά γης στο Μαυροβούνιο ως αλλοδαπός.

Η σύσταση της εταιρείας πριν από την αγορά είναι η σειρά που αποφεύγει την πληρωμή του φόρου μεταβίβασης δύο φορές και στη συνέχεια η εταιρεία φέρει τα ετήσια λογιστικά καθήκοντα και τα καθήκοντα αρχειοθέτησης οποιουδήποτε Μαυροβουνίου d.o.o. Η υπηρεσία εγγραφής της εταιρείας μας χειρίζεται τη σύσταση και την επακόλουθη τήρηση λογιστικών βιβλίων, επομένως η εταιρεία της περιουσίας είναι ένα εργαλείο και όχι ένα βάρος.

Τι σημαίνει η ταξινόμηση του κτηματολογίου για έναν αγοραστή;

Κάθε γεωτεμάχιο στο κτηματολόγιο φέρει μια κατηγορία γης: οικοδομική γη, αυλή, χωράφι, αμπέλι, περιβόλι, λιβάδι, βοσκότοπος, δάσος και άλλα. Η τάξη έχει σημασία με τρεις τρόπους. Καθορίζει εάν το γεωτεμάχιο περιορίζεται για ξένη ιδιοκτησία. Καθορίζει τον φορολογικό συντελεστή που εφαρμόζει ο δήμος. Και μαζί με τα έγγραφα σχεδιασμού καθορίζει αν μπορεί να κατασκευαστεί οτιδήποτε. Ένα γεωτεμάχιο που ταξινομείται ως αμπελώνας μέσα σε μια γεωργική ζώνη παραμένει αμπελώνας. οι πολεοδομικοί κανόνες που περιγράφονται στον οδηγό για χωροταξικά σχέδια και οικοδομικές άδειες δεν επιτρέπουν μια βίλα σε αυτό.

Ως εκ τούτου, οι αγοραστές που θέλουν ένα σπίτι στη γη τους αναζητούν ένα γεωτεμάχιο που έχει ήδη ένα εγγεγραμμένο κτίριο ή που περιλαμβάνει ένα τμήμα που χαρακτηρίζεται ως οικοδομική γη εντός μιας οικοδομικής ζώνης και αντιμετωπίζουν το γεωργικό μέρος ως αυτό που είναι. Τα κτήματα που πωλούνται ως σπίτι με αμπέλι είναι συνήθως πολλά γεωτεμάχια διαφορετικών κατηγοριών και το καθένα ελέγχεται ξεχωριστά.

Τι περιλαμβάνει ένας εργαζόμενος αμπελώνας ή άλσος;

Η αγροτική γη δεν παράγει τίποτα από μόνη της. Ένας αμπελώνας χρειάζεται κλάδεμα, ψεκασμό, διαχείριση θόλου, τρύγο και είτε οινοποιείο είτε αγοραστή για τα σταφύλια. ένας ελαιώνας χρειάζεται κλάδεμα, διαχείριση παρασίτων, συγκομιδή και μύλο. Και οι δύο χρειάζονται νερό το ξηρό καλοκαίρι και ένα άτομο στο έδαφος. Οι επιλογές για έναν απόντα ιδιοκτήτη είναι:

• Συμφωνία διαχείρισης με τοπικό παραγωγό που δουλεύει τη γη έναντι μεριδίου της καλλιέργειας ή αμοιβής
• Μίσθωση σε γειτονικό αγρότη, η οποία διατηρεί τη γη σε παραγωγή και διατηρεί την κατάταξή της
• Πρόσληψη διαχειριστή μέσω της εταιρείας του κτήματος, η οποία φέρνει υποχρεώσεις μισθοδοσίας
• Να το δουλέψετε μόνοι σας, το οποίο προϋποθέτει διαμονή στο Μαυροβούνιο και τη σχετική άδεια

Τα παραμελημένα άλση ανακάμπτουν με δύο ή τρία χρόνια κλαδέματος και φροντίδας, και πολλά από τα οικόπεδα που προσφέρονται είναι ακριβώς αυτό. Ένας αγοραστής θα πρέπει να τιμολογήσει την περίοδο ανάκαμψης και τον εξοπλισμό πριν αναμένει οποιοδήποτε εισόδημα.

Πώς φορολογείται και ενισχύεται η αγροτική γη;

Το αγρόκτημα επιβάλλει ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας με τον συντελεστή του δήμου για την κατηγορία του, ο οποίος είναι χαμηλότερος από τον συντελεστή για την οικοδομική γη. Το εισόδημα από την πώληση σταφυλιών, κρασιού ή λαδιού είναι επιχειρηματικό εισόδημα της εταιρείας ή του εγγεγραμμένου αγρότη και ένας παραγωγός που φτάνει το όριο ΦΠΑ εγγράφεται για ΦΠΑ. Το Μαυροβούνιο εφαρμόζει προγράμματα γεωργικής στήριξης και ο τομέας ευθυγραμμίζεται με τους κανόνες της Ευρωπαϊκής Ένωσης πριν από την προσχώρηση, γεγονός που επηρεάζει τόσο τις επιδοτήσεις όσο και τα ποιοτικά πρότυπα. ο οδηγός για την ένταξη του Μαυροβουνίου στην ΕΕ καθορίζει το χρονοδιάγραμμα.

Το κρασί και το ελαιόλαδο που πωλούνται με την ετικέτα του κτήματος χρειάζονται εγγραφή του παραγωγού, σήμανση σύμφωνα με τους κανονισμούς και, για το κρασί, τις διατυπώσεις ειδικού φόρου κατανάλωσης. Ένα boutique οινοποιείο είναι μια επιχείρηση με άδειες, όχι μόνο ένας αμπελώνας με μια κάβα.

Ποιες είναι οι ρεαλιστικές επενδυτικές περιπτώσεις;

Τρεις περιπτώσεις έχουν νόημα για τους ξένους επενδυτές από την εμπειρία μας. Ένα κτήμα τρόπου ζωής: ένα σπίτι με λίγα εκτάρια ελιές ή αμπέλια, που αγοράστηκε για προσωπική χρήση με τη γη που διατηρείται σε παραγωγή βάσει τοπικής συμφωνίας. Ένα boutique οινοποιείο ή επωνυμία λαδιού: ένα μεγαλύτερο γεωτεμάχιο στην Crmnica ή στην ενδοχώρα του Bar με εγκαταστάσεις παραγωγής, που λειτουργεί ως επιχείρηση με έσοδα από τουρισμό. Και μια τράπεζα γης: γεωτεμάχια κοντά σε αναπτυσσόμενες πόλεις, που διατηρούνται μέσω μιας εταιρείας μακροπρόθεσμα με την προσδοκία μελλοντικών αλλαγών σχεδιασμού, με τη γη να μισθώνεται εν τω μεταξύ σε αγρότες. Το τρίτο είναι κερδοσκοπικό και τα έγγραφα σχεδιασμού, όχι η τοποθεσία, αποφασίζουν αν θα πληρώσει ποτέ.

Η ομάδα μας επενδυτικών συμβούλων μοντελοποιεί κάθε περίπτωση στα συγκεκριμένα δέματα, με το κόστος της εταιρείας, την περίοδο ανάκτησης και το ρεαλιστικό αποτέλεσμα, προτού ο πελάτης δεσμευτεί για μια αγορά που δεν μπορεί να αναιρεθεί γρήγορα.

Πώς προχωρά η αγορά;

Η σειρά είναι η ίδια όπως για οποιαδήποτε αγορά γης με το βήμα της εταιρείας: σχηματίστε την εταιρεία του Μαυροβουνίου, ελέγξτε το απόσπασμα κτηματολογίου και την κατηγορία γης για κάθε γεωτεμάχιο, επιβεβαιώστε τα δικαιώματα πρόσβασης και ύδρευσης, συμφωνήστε την τιμή και υπογράψτε σε συμβολαιογράφο με την εταιρεία ως αγοραστή, πληρώστε το φόρο μεταβίβασης και καταχωρίστε την εταιρεία ως ιδιοκτήτη. Το νερό είναι το συγκεκριμένο σημείο για τη γεωργική γη: ένας αμπελώνας χωρίς πηγή άρδευσης ή δικαίωμα άντλησης από μία είναι διαφορετικό αγαθό από εκείνον με πηγάδι ή ρέμα, και το κτηματολόγιο δεν το δείχνει πάντα. Μια επίσκεψη τον Αύγουστο λέει στον αγοραστή περισσότερα από οποιοδήποτε έγγραφο.