Terres agricoles, vignobles et oliveraies au Monténégro

Le Monténégro cultive du vin dans la plaine autour de Podgorica et sur les terrasses au-dessus du lac Skadar, ainsi que des olives le long de la côte, de Bar à Ulcinj, où certains arbres sont plus vieux que n'importe quel bâtiment à proximité. Les terres agricoles sont un investissement différent d'un appartement côtier : elles sont achetées par l'intermédiaire d'une entreprise dans la plupart des cas, elles sont classées et taxées comme terres agricoles, elles ne sont pas constructibles et elles ne rapportent que si quelqu'un les exploite. Pour les investisseurs attirés par un vignoble, une oliveraie ou un domaine lifestyle, ce guide explique où se trouve le terrain, comment il est acheté et ce qu'implique la propriété.

Où sont les régions viticoles et oléicoles du Monténégro ?

Le Ćemovsko polje, au sud de Podgorica, est la plus grande zone viticole, abritant les raisins Vranac et Krstač et le plus grand producteur du pays. Autour d'elle, la vallée de Zeta et les collines vers le lac Skadar abritent des vignobles familiaux et de petites caves viticoles. Crmnica, sur les pentes entre le lac et les montagnes côtières, est la région viticole historique, avec des parcelles en terrasses, des villages en pierre et un nombre croissant de producteurs de charme. L'œnotourisme se développe dans les deux régions, avec des visites de caves et des dégustations comme revenu secondaire pour les domaines.

Les olives appartiennent à la côte. Bar possède les bosquets les plus denses, y compris des arbres centenaires à Mirovica, et la baie de Valdanos à Ulcinj est un paysage d'oliviers classique. La péninsule de Luštica et les collines derrière Budva et Tivat abritent des bosquets plus petits, dont beaucoup ont été négligés depuis que les propriétaires sont partis pour les villes, et ce sont les parcelles les plus souvent proposées aux acheteurs étrangers qui souhaitent une maison avec terrain. La page de la région de la péninsule de Luštica décrit cette zone.

Un étranger peut-il acheter un terrain agricole ?

Pas directement, dans la plupart des cas. Les terres agricoles sont l'une des catégories réservées aux personnes physiques étrangères, et la voie standard est une société monténégrine, qui peut posséder des terres agricoles en tant que personne morale nationale, quel que soit le propriétaire de ses actions. Le parcours de l'entreprise, ses exceptions et la procédure sont expliqués dans le guide pour acheter un terrain au Monténégro en tant qu'étranger.

La création de la société avant l'achat est la séquence qui évite de payer deux fois les droits de mutation, et la société assume alors les tâches de comptabilité et de dépôt annuelles de toute d.o.o monténégrine. Notre service d'enregistrement des sociétés s'occupe de la constitution et de la comptabilité ultérieure, de sorte que la société successorale est un outil plutôt qu'un fardeau.

Que signifie le classement cadastral pour un acheteur ?

Chaque parcelle du cadastre porte une classe de terrain : terrain à bâtir, cour, champ, vigne, verger, prairie, pâturage, forêt et autres. La classe compte de trois manières. Il détermine si la parcelle est réservée à la propriété étrangère. Il détermine le taux de taxe foncière appliqué par la municipalité. Et avec les documents de planification, il détermine si quelque chose peut être construit. Une parcelle classée en vignoble à l'intérieur d'une zone agricole reste un vignoble ; les règles d'urbanisme décrites dans le guide des plans de zonage et permis de construire n'autorisent pas la construction d'une villa.

Les acquéreurs qui souhaitent une maison sur leur terrain recherchent donc une parcelle qui comporte déjà une construction inscrite, ou qui comprend une partie classée comme terrain à bâtir en zone à bâtir, et traite la partie agricole pour ce qu'elle est. Les domaines vendus comme une maison avec vignoble sont généralement constitués de plusieurs parcelles de classes différentes, et chacune est contrôlée séparément.

Qu’est-ce qu’un vignoble ou un bosquet en activité ?

Les terres agricoles ne produisent rien à elles seules. Un vignoble a besoin d'être taillé, pulvérisé, géré par le couvert forestier, de vendanges et d'un producteur ou d'un acheteur pour les raisins ; une oliveraie a besoin d'être taillée, de lutte antiparasitaire, de cueillette et d'un moulin. Les deux ont besoin d’eau pendant l’été sec et d’une personne au sol. Les options pour un propriétaire absent sont :

• Un accord de gestion avec un producteur local qui travaille la terre contre une part de la production ou une redevance
• Un bail à un agriculteur voisin, qui maintient le terrain en production et préserve son classement
• Employer un gérant via la société du domaine, ce qui entraîne des obligations salariales
• Travailler soi-même, ce qui suppose la résidence au Monténégro et le permis correspondant

Les bosquets négligés se rétablissent après deux ou trois ans de taille et de soins, et la plupart des parcelles proposées correspondent exactement à cela. Un acheteur doit évaluer la période de récupération et l’équipement avant d’espérer un revenu.

Comment les terres agricoles sont-elles imposées et soutenues ?

Les terres agricoles sont assujetties à un impôt foncier annuel au taux municipal pour leur catégorie, qui est inférieur au taux applicable aux terrains à bâtir. Les revenus provenant de la vente de raisins, de vin ou d'huile sont des revenus professionnels de l'entreprise ou de l'agriculteur enregistré, et un producteur qui atteint le seuil de TVA s'inscrit à la TVA. Le Monténégro gère des programmes de soutien agricole et le secteur est en train d'être aligné sur les règles de l'Union européenne avant l'adhésion, ce qui affecte à la fois les subventions et les normes de qualité ; le guide pour l’adhésion du Monténégro à l’UE fixe le calendrier.

Les vins et huiles d'olive vendus sous marque propre du domaine nécessitent l'enregistrement du producteur, un étiquetage conforme à la réglementation et, pour le vin, les formalités d'accise. Une cave boutique est une entreprise avec des licences, pas seulement un vignoble avec une cave.

Quels sont les cas d’investissement réalistes ?

D’après notre expérience, trois cas semblent pertinents pour les investisseurs étrangers. Un domaine lifestyle : une maison avec quelques hectares d'oliviers ou de vignes, achetée pour un usage personnel avec les terres maintenues en production dans le cadre d'un accord local. Une cave boutique ou une marque d'huile : une parcelle plus grande à Crmnica ou dans l'arrière-pays de Bar avec des installations de production, gérée comme une entreprise avec des revenus touristiques. Et une réserve foncière : des parcelles agricoles situées à proximité de villes en expansion, détenues à long terme par l'intermédiaire d'une société dans l'attente de futurs changements d'urbanisme, les terres étant entre-temps louées aux agriculteurs. Le troisième est spéculatif, et ce sont les documents de planification, et non le lieu, qui décident si cela sera un jour payant.

Notre équipe de conseil en investissement modélise chaque cas sur des parcelles spécifiques, avec les coûts de l'entreprise, la période de récupération et le rendement réaliste, avant qu'un client ne s'engage dans un achat irréversible rapidement.

Comment se déroule l'achat ?

La séquence est la même que pour tout achat de terrain avec l'étape de la société ajoutée : créer la société monténégrine, vérifier l'extrait du cadastre et la classe du terrain pour chaque parcelle, confirmer les droits d'accès et d'eau, convenir du prix et signer chez un notaire avec la société comme acheteur, payer les droits de mutation et enregistrer la société comme propriétaire. L'eau est le point spécifique des terres agricoles : un vignoble sans source d'irrigation ni droit d'y puiser est un bien différent d'un vignoble avec puits ou ruisseau, et le cadastre ne le montre pas toujours. Une visite en août en dit plus à un acheteur que n'importe quel document.