الأراضي الزراعية وكروم العنب وبساتين الزيتون في الجبل الأسود

يزرع الجبل الأسود النبيذ في السهل المحيط ببودغوريتشا وعلى المدرجات فوق بحيرة سكادار، ويزرع الزيتون على طول الساحل من بار إلى أولسيني، حيث تكون بعض الأشجار أقدم من أي مبنى مجاور. الأراضي الزراعية هي استثمار مختلف عن الشقة الساحلية: يتم شراؤها من خلال شركة في معظم الحالات، وتصنف وتخضع للضريبة على أنها أرض زراعية، ولا يمكن البناء عليها، ولا تحقق عائداً إلا إذا قام شخص ما باستغلالها. بالنسبة للمستثمرين الذين ينجذبون إلى مزارع الكروم أو بستان الزيتون أو العقارات العصرية، يشرح هذا الدليل مكان الأرض وكيفية شراؤها وما تنطوي عليه الملكية.

أين تقع مناطق النبيذ والزيتون في الجبل الأسود؟

تعد منطقة Ćemovsko polje جنوب بودغوريتشا أكبر منطقة لمزارع الكروم، وهي موطن لعنب Vranac وKrstač وأكبر منتج في البلاد. ومن حوله، يوجد وادي زيتا والتلال باتجاه بحيرة سكادار التي تضم مزارع الكروم العائلية ومصانع النبيذ الصغيرة. تقع كرمنيتسا على المنحدرات بين البحيرة والجبال الساحلية، وهي منطقة النبيذ التاريخية، مع قطع أراضي ذات مدرجات وقرى حجرية وعدد متزايد من منتجي البوتيك. تتطور سياحة النبيذ في كلا المنطقتين، حيث تعتبر زيارات القبو وتذوق النبيذ بمثابة دخل ثانوي للعقارات.

الزيتون ينتمي إلى الساحل. تضم مدينة بار البساتين الأكثر كثافة، بما في ذلك الأشجار القديمة في ميروفيتشا، كما يتميز خليج فالدانوس في أولسيني بمناظر زيتون كلاسيكية. تحتوي شبه جزيرة لوستيكا والتلال الواقعة خلف بودفا وتيفات على بساتين أصغر حجمًا، تم إهمال الكثير منها منذ أن غادر أصحابها إلى المدن، وهذه هي قطع الأراضي التي يتم تقديمها غالبًا للمشترين الأجانب الذين يريدون منزلاً مع قطعة أرض. تصف صفحة صفحة منطقة شبه جزيرة لوستيكا تلك المنطقة.

هل يجوز للأجنبي شراء أرض زراعية؟

ليس بشكل مباشر، في معظم الحالات. الأراضي الزراعية هي إحدى الفئات المقيدة للأشخاص الطبيعيين الأجانب، والطريق القياسي هو شركة من الجبل الأسود، والتي قد تمتلك الأراضي الزراعية كشخص اعتباري محلي بغض النظر عمن يملك أسهمها. مسار الشركة واستثناءاتها وإجراءاتها موضحة في دليل شراء الأراضي في الجبل الأسود كأجنبي.

إن تشكيل الشركة قبل الشراء هو التسلسل الذي يتجنب دفع ضريبة النقل مرتين، ثم تتحمل الشركة بعد ذلك واجبات المحاسبة والإيداع السنوية لأي d.o.o في الجبل الأسود. تتولى خدمة تسجيل الشركة الخاصة بنا عملية التأسيس ومسك الدفاتر اللاحقة، وبالتالي فإن شركة العقار هي أداة وليست عبئًا.

ماذا يعني تصنيف السجل العقاري بالنسبة للمشتري؟

تحمل كل قطعة في السجل العقاري فئة الأرض: أرض البناء، الفناء، الحقل، الكرم، البستان، المرج، المراعي، الغابة وغيرها. الفصل مهم بثلاث طرق. ويحدد ما إذا كانت قطعة الأرض مقيدة للملكية الأجنبية. ويحدد معدل ضريبة الأملاك الذي تطبقه البلدية. ومع وثائق التخطيط يتم تحديد ما إذا كان من الممكن بناء أي شيء. قطعة الأرض المصنفة على أنها كرم داخل منطقة زراعية تظل كرمًا؛ قواعد التخطيط الموضحة في دليل خطط تقسيم المناطق وتصاريح البناء لا تسمح ببناء فيلا عليها.

لذلك يبحث المشترون الذين يريدون منزلاً على أرضهم عن قطعة أرض بها مبنى مسجل بالفعل، أو تتضمن جزءًا مصنفًا كأرض بناء داخل منطقة بناء، ويتعاملون مع الجزء الزراعي كما هو. العقارات التي يتم بيعها كمنزل به مزرعة عنب عادة ما تكون عبارة عن عدة قطع من فئات مختلفة، ويتم فحص كل منها على حدة.

ماذا يشمل الكرم أو البستان العامل؟

الأراضي الزراعية لا تنتج شيئا من تلقاء نفسها. يحتاج الكرم إلى التقليم والرش وإدارة المظلة والحصاد وإما مصنع نبيذ أو مشتري للعنب؛ يحتاج بستان الزيتون إلى التقليم ومكافحة الآفات والحصاد والمطحنة. كلاهما يحتاج إلى الماء في الصيف الجاف والإنسان على الأرض. الخيارات المتاحة للمالك الغائب هي:

• اتفاقية إدارة مع منتج محلي يعمل في الأرض مقابل حصة من الغلة أو مقابل أجر
• عقد إيجار لمزارع مجاور مما يبقي الأرض في الإنتاج ويحافظ على تصنيفها
• توظيف مدير من خلال شركة العقار مما يترتب عليه التزامات الرواتب
• العمل بنفسك، والذي يفترض الإقامة في الجبل الأسود والتصريح المناسب

تتعافى البساتين المهملة بعد سنتين أو ثلاث سنوات من التقليم والرعاية، والعديد من قطع الأراضي المعروضة هي كذلك تمامًا. يجب على المشتري تسعير المعدات خلال فترة الاسترداد قبل توقع أي دخل.

كيف يتم فرض الضرائب على الأراضي الزراعية ودعمها؟

تخضع الأراضي الزراعية لضريبة عقارية سنوية بمعدل البلدية لفئتها، وهو أقل من معدل الأراضي المخصصة للبناء. الدخل من بيع العنب أو النبيذ أو الزيت هو الدخل التجاري للشركة أو المزارع المسجل، والمنتج الذي يصل إلى عتبة ضريبة القيمة المضافة يسجل ضريبة القيمة المضافة. ويدير الجبل الأسود خطط دعم زراعي، ويتم مواءمة القطاع مع قواعد الاتحاد الأوروبي قبل الانضمام، مما يؤثر على كل من الإعانات ومعايير الجودة؛ دليل انضمام الجبل الأسود إلى الاتحاد الأوروبي يحدد الجدول الزمني.

يحتاج النبيذ وزيت الزيتون المباع تحت العلامة التجارية الخاصة بالملكية إلى تسجيل المنتج ووضع العلامات بما يتماشى مع اللوائح، وبالنسبة للنبيذ، فإن إجراءات الإنتاج. مصنع النبيذ البوتيكي هو عمل تجاري مرخص، وليس فقط مزرعة عنب بها قبو.

ما هي حالات الاستثمار الواقعية؟

ثلاث حالات منطقية بالنسبة للمستثمرين الأجانب في تجربتنا. عقار نمط الحياة: منزل به بضعة هكتارات من الزيتون أو الكروم، تم شراؤه للاستخدام الشخصي مع الاحتفاظ بالأرض قيد الإنتاج بموجب اتفاقية محلية. مصنع نبيذ صغير أو علامة تجارية للنفط: قطعة أرض أكبر في كرمنيكا أو منطقة بار النائية مع مرافق إنتاج، تُدار كعمل تجاري مع دخل سياحي. وبنك الأراضي: قطع الأراضي الزراعية القريبة من المدن المتوسعة، والتي يتم الاحتفاظ بها من خلال شركة على المدى الطويل توقعًا لتغييرات التخطيط المستقبلية، مع تأجير الأراضي للمزارعين في هذه الأثناء. والثالث هو تخميني، ووثائق التخطيط، وليس الموقع، هي التي تقرر ما إذا كانت ستدفع أم لا.

يقوم فريق الاستشارات الاستثمارية لدينا بتصميم كل حالة وفقًا للطرود المحددة، مع تكاليف الشركة وفترة الاسترداد والناتج الواقعي، قبل أن يلتزم العميل بعملية شراء لا يمكن التراجع عنها بسرعة.

كيف تتم عملية الشراء؟

التسلسل هو نفسه كما هو الحال بالنسبة لأي عملية شراء أرض مع إضافة خطوة الشركة: تشكيل شركة الجبل الأسود، والتحقق من استخراج السجل العقاري وفئة الأرض لكل قطعة أرض، وتأكيد حقوق الوصول والمياه، والاتفاق على السعر والتوقيع لدى كاتب العدل مع الشركة كمشتري، ودفع ضريبة النقل وتسجيل الشركة كمالك. الماء هو النقطة الخاصة بالأرض الزراعية: فالكرم الذي لا يوجد به مصدر للري أو حق السحب منه هو أصل مختلف عن الكرم الذي لديه بئر أو جدول، ولا يُظهر السجل العقاري ذلك دائمًا. الزيارة في أغسطس تخبر المشتري أكثر من أي وثيقة.