Teren agricol, podgorii și plantații de măslini în Muntenegru

Muntenegru crește vin pe câmpia din jurul Podgorica și pe terasele de deasupra lacului Skadar și măslini de-a lungul coastei de la Bar la Ulcinj, unde unii copaci sunt mai bătrâni decât orice clădire din apropiere. Terenul agricol este o investiție diferită de un apartament de coastă: este cumpărat prin intermediul unei firme în cele mai multe cazuri, este clasificat și impozitat drept teren agricol, nu poate fi construit și produce profit doar dacă îl lucrează cineva. Pentru investitorii atrași de o vie, o livadă de măslini sau o moșie de stil de viață, acest ghid explică unde este terenul, cum este cumpărat și ce implică proprietatea.

Unde sunt regiunile de vin și măslini din Muntenegru?

Ćemovsko polje de la sud de Podgorica este cea mai mare zonă de viță de vie, unde se află strugurii Vranac și Krstač și cel mai mare producător al țării. În jurul ei, valea Zeta și dealurile dinspre lacul Skadar dețin podgorii de familie și mici crame. Crmnica, pe versanții dintre lac și munții de coastă, este cartierul viticol istoric, cu terenuri terasate, sate de piatră și un număr tot mai mare de producători de tip boutique. Turismul vitivinicol se dezvoltă în ambele zone, cu vizite în pivniță și degustări ca venit secundar pentru moșii.

Măslinele aparțin coastei. Barul are cele mai dense plantații, inclusiv copaci vechi la Mirovica, iar golful Valdanos din Ulcinj este un peisaj clasic de măslini. Peninsula Luštica și dealurile din spatele Budvei și Tivat au plantații mai mici, multe neglijate de când proprietarii au plecat în orașe, iar acestea sunt parcelele cel mai des oferite cumpărătorilor străini care doresc o casă cu teren. Pagina regiunii Peninsula Luštica descrie acea zonă.

Poate un străin să cumpere teren agricol?

Nu direct, în majoritatea cazurilor. Terenurile agricole sunt una dintre categoriile restricționate pentru persoanele fizice străine, iar ruta standard este o companie muntenegrenă, care poate deține terenuri agricole ca persoană juridică națională, indiferent cine deține acțiunile sale. Traseul companiei, excepțiile sale și procedura sunt explicate în ghidul pentru cumpărarea terenului în Muntenegru ca străin.

Formarea societății înainte de cumpărare este secvența care evită plata taxei de transfer de două ori, iar compania își asumă apoi obligațiile anuale de contabilitate și de înregistrare ale oricărui d.o.o. din Muntenegru. Serviciul nostru de înregistrare a companiei se ocupă de formarea și de evidența contabilă ulterioară, astfel încât compania proprietății este mai degrabă un instrument decât o povară.

Ce înseamnă pentru un cumpărător clasificarea cadastrală?

Fiecare parcelă din cadastru poartă o clasă de teren: teren construibil, curte, câmp, vie, livadă, luncă, pășune, pădure și altele. Clasa contează în trei moduri. Acesta stabilește dacă parcela este restricționată pentru proprietate străină. Acesta determină cota impozitului pe proprietate pe care o aplică municipalitatea. Și împreună cu documentele de planificare determină dacă se poate construi ceva. O parcelă clasificată ca podgorie în interiorul unei zone agricole rămâne vie; regulile de planificare descrise în ghidul pentru planurile de zonare și autorizațiile de construire nu permit o vilă pe ea.

Cumpărătorii care doresc o casă pe terenul lor caută, așadar, o parcelă care are deja o clădire înregistrată sau care include o parte clasificată drept teren edificabil într-o zonă de construcție și tratează partea agricolă ca ceea ce este. Moșiile care se vând ca o casă cu podgorie sunt de obicei mai multe parcele de diferite clase și fiecare este verificată separat.

Ce presupune o vie sau un crâng de lucru?

Terenul agricol nu produce nimic de la sine. O vie are nevoie de tăiere, stropire, gestionare a copacului, cules și fie o cramă, fie un cumpărător pentru struguri; o livadă de măslini are nevoie de tăiere, combatere a dăunătorilor, cules și o moară. Ambele au nevoie de apă în vara uscată și de o persoană pe pământ. Opțiunile pentru un proprietar absent sunt:

• Un acord de management cu un producător local care lucrează terenul pentru o parte din cultură sau o taxă
• Un contract de închiriere către un fermier vecin, care păstrează terenul în producție și păstrează clasificarea acestuia
• Angajarea unui manager prin societatea moșiei, care aduce obligații de salarizare
• Lucrul pe cont propriu, care presupune reședința în Muntenegru și permisul relevant

Crânzele neglijate își revin cu doi-trei ani de tăiere și îngrijire, iar multe dintre parcelele oferite sunt exact asta. Un cumpărător ar trebui să prețuiască în perioada de recuperare și echipament înainte de a aștepta orice venit.

Cum sunt impozitate și susținute terenurile agricole?

Terenurile agricole suportă impozit anual pe proprietate la rata municipalității pentru clasa sa, care este mai mică decât rata pentru terenul construit. Veniturile din vânzarea strugurilor, vinului sau uleiului sunt venituri din afaceri ale firmei sau ale fermierului înregistrat, iar un producător care atinge pragul de TVA înregistrează TVA. Muntenegru operează scheme de sprijin pentru agricultură, iar sectorul este aliniat la normele Uniunii Europene înainte de aderare, ceea ce afectează atât subvențiile, cât și standardele de calitate; ghidul pentru aderarea Muntenegrului la UE stabilește calendarul.

Vinul și uleiul de măsline vândute sub eticheta proprie a moșiei necesită înregistrarea producătorului, etichetarea conform reglementărilor și, pentru vin, formalitățile de accize. O cramă tip boutique este o afacere cu licențe, nu doar o vie cu pivniță.

Care sunt cazurile realiste de investiții?

Din experiența noastră, trei cazuri au sens pentru investitorii străini. O moșie de stil de viață: o casă cu câteva hectare de măslini sau viță de vie, cumpărată pentru uz personal cu terenul ținut în producție în baza unui acord local. O cramă de tip boutique sau o marcă de ulei: o parcelă mai mare în Crmnica sau Hinterland Bar cu facilităţi de producţie, condusă ca o afacere cu venituri din turism. Și o bancă de terenuri: parcele agricole în apropierea orașelor în expansiune, deținute printr-o companie pe termen lung, în așteptarea unor viitoare schimbări de planificare, cu terenul închiriat între timp fermierilor. Al treilea este speculativ, iar documentele de planificare, nu locația, decid dacă se plătește vreodată.

Echipa noastră de consultanță în investiții modelează fiecare caz pe parcelele specifice, cu costurile companiei, perioada de recuperare și rezultatul realist, înainte ca un client să se angajeze la o achiziție care nu poate fi anulată rapid.

Cum decurge achiziția?

Secvența este aceeași ca pentru orice achiziție de teren cu pasul companiei adăugat: formați societatea muntenegrenă, verificați extrasul de cadastru și clasa de teren pentru fiecare parcelă, confirmați drepturile de acces și de apă, acordați prețul și semnați la notar cu compania în calitate de cumpărător, plătiți taxa de transfer și înregistrați compania ca proprietar. Apa este punctul specific terenurilor agricole: o podgorie fără sursă de irigare sau cu drept de tragere din una este un bun diferit de una cu fântână sau pârâu, iar cadastrul nu o arată întotdeauna. O vizită în august îi spune unui cumpărător mai mult decât orice document.