Landwirtschaftliche Flächen, Weinberge und Olivenhaine in Montenegro

Montenegro baut Wein in der Ebene um Podgorica und auf den Terrassen über dem Skutarisee an und baut Oliven an der Küste von Bar bis Ulcinj an, wo einige Bäume älter sind als jedes Gebäude in der Nähe. Agrarland ist eine andere Investition als eine Küstenwohnung: Es wird in den meisten Fällen über ein Unternehmen gekauft, wird als Ackerland eingestuft und besteuert, kann nicht bebaut werden und bringt nur dann eine Rendite, wenn jemand es bewirtschaftet. Für Investoren, die sich für einen Weinberg, einen Olivenhain oder ein Lifestyle-Anwesen interessieren, erklärt dieser Leitfaden, wo sich das Land befindet, wie es gekauft wird und was Eigentum bedeutet.

Wo liegen Montenegros Wein- und Olivenregionen?

Das Ćemovsko polje südlich von Podgorica ist das größte einzelne Weinberggebiet, die Heimat der Vranac- und Krstač-Trauben und des größten Produzenten des Landes. Um ihn herum befinden sich im Zeta-Tal und in den Hügeln zum Skutarisee Familienweingüter und kleine Weingüter. Crmnica, an den Hängen zwischen dem See und den Küstenbergen, ist das historische Weinviertel mit Terrassengrundstücken, Steindörfern und einer wachsenden Zahl von Boutique-Produzenten. In beiden Gebieten entwickelt sich der Weintourismus, wobei Kellerbesuche und Verkostungen für die Weingüter ein Nebeneinkommen sind.

Oliven gehören zur Küste. Bar hat die dichtesten Wälder, darunter auch alte Bäume in Mirovica, und die Valdanos-Bucht von Ulcinj ist eine klassische Olivenlandschaft. Auf der Halbinsel Luštica und den Hügeln hinter Budva und Tivat gibt es kleinere Wälder, von denen viele vernachlässigt wurden, seit die Eigentümer in die Städte abgewandert sind. Dies sind die Grundstücke, die am häufigsten ausländischen Käufern angeboten werden, die ein Haus mit Grundstück suchen. Die Seite zur Region der Halbinsel Luštica beschreibt dieses Gebiet.

Kann ein Ausländer landwirtschaftliche Flächen kaufen?

In den meisten Fällen nicht direkt. Landwirtschaftliche Flächen gehören zu den Kategorien, die ausländischen natürlichen Personen vorbehalten sind, und der Standardweg ist ein montenegrinisches Unternehmen, das als inländische juristische Person landwirtschaftliche Flächen besitzen kann, unabhängig davon, wem die Anteile gehören. Der Unternehmensweg, seine Ausnahmen und das Verfahren werden im Leitfaden zum Grundstückskauf in Montenegro als Ausländer erläutert.

Durch die Gründung des Unternehmens vor dem Kauf wird die doppelte Zahlung der Übertragungssteuer vermieden, und das Unternehmen übernimmt dann die jährlichen Buchhaltungs- und Archivierungspflichten aller montenegrinischen d.o.o. Unser Firmenregistrierungsservice übernimmt die Gründung und die anschließende Buchhaltung, so dass die Nachlassgesellschaft eher ein Werkzeug als eine Belastung ist.

Was bedeutet die Katastereinstufung für einen Käufer?

Jede Parzelle im Kataster trägt eine Grundstücksklasse: Bauland, Hof, Feld, Weinberg, Obstgarten, Wiese, Weide, Wald und andere. Die Klasse ist in dreierlei Hinsicht wichtig. Es bestimmt, ob die Parzelle für ausländisches Eigentum beschränkt ist. Sie legt den Grundsteuersatz fest, den die Gemeinde anwendet. Und zusammen mit den Planungsunterlagen wird darüber entschieden, ob etwas gebaut werden kann. Eine als Weinberg eingestufte Parzelle innerhalb einer landwirtschaftlichen Zone bleibt Weinberg; Die im Leitfaden zu Bebauungsplänen und Baugenehmigungen beschriebenen Planungsregeln erlauben keine Villa darauf.

Käufer, die ein Haus auf ihrem Grundstück haben möchten, suchen daher nach einem Grundstück, auf dem bereits ein eingetragenes Gebäude steht oder das einen Teil enthält, der als Bauland innerhalb einer Bauzone eingestuft ist, und behandeln den landwirtschaftlichen Teil als das, was er ist. Bei Grundstücken, die als Haus mit Weinberg verkauft werden, handelt es sich in der Regel um mehrere Parzellen unterschiedlicher Klassen, die jeweils einzeln geprüft werden.

Was gehört zu einem funktionierenden Weinberg oder Hain?

Ackerland allein produziert nichts. Ein Weinberg muss beschnitten, besprüht, das Blätterdach verwaltet, geerntet und entweder ein Weingut oder ein Käufer für die Trauben gefunden werden. Ein Olivenhain braucht Schnitt, Schädlingsbekämpfung, Abernten und eine Mühle. Beide brauchen im trockenen Sommer Wasser und einen Menschen am Boden. Optionen für einen abwesenden Eigentümer sind:

• Eine Bewirtschaftungsvereinbarung mit einem lokalen Produzenten, der das Land gegen einen Anteil am Ertrag oder eine Gebühr bearbeitet
• Ein Pachtvertrag an einen benachbarten Landwirt, der das Land weiterhin bewirtschaftet und seine Klassifizierung beibehält
• Anstellung eines Verwalters durch die Nachlassgesellschaft, was mit Lohn- und Gehaltsabrechnungspflichten verbunden ist
• Arbeiten Sie selbst, was einen Wohnsitz in Montenegro und die entsprechende Genehmigung voraussetzt

Vernachlässigte Gehölze erholen sich nach zwei- oder dreijähriger Beschneidung und Pflege, und viele der angebotenen Grundstücke sind genau das. Ein Käufer sollte die Erholungsphase und die Ausrüstung einpreisen, bevor er mit Einnahmen rechnet.

Wie werden landwirtschaftliche Flächen besteuert und gefördert?

Auf landwirtschaftlich genutzten Grundstücken fällt eine jährliche Grundsteuer zum Satz der Gemeinde für ihre Klasse an, der niedriger ist als der Satz für Bauland. Einnahmen aus dem Verkauf von Trauben, Wein oder Öl sind Geschäftseinnahmen des Unternehmens oder des registrierten Landwirts, und ein Erzeuger, der die Mehrwertsteuerschwelle erreicht, registriert sich für die Mehrwertsteuer. Montenegro betreibt landwirtschaftliche Förderprogramme und der Sektor wird vor dem Beitritt an die Vorschriften der Europäischen Union angepasst, was sich sowohl auf Subventionen als auch auf Qualitätsstandards auswirkt; Der Leitfaden zum Montenegros EU-Beitritt enthält den Zeitplan.

Wein und Olivenöl, die unter der eigenen Marke des Weinguts verkauft werden, erfordern eine Registrierung des Herstellers, eine Etikettierung gemäß den Vorschriften und, für Wein, die Verbrauchsteuerformalitäten. Ein Boutique-Weingut ist ein Unternehmen mit Lizenzen, nicht nur ein Weinberg mit Keller.

Was sind realistische Investitionsfälle?

Drei Fälle sind unserer Erfahrung nach für ausländische Investoren sinnvoll. Ein Lifestyle-Anwesen: ein Haus mit einigen Hektar Oliven- oder Weinreben, das für den persönlichen Gebrauch gekauft wurde, während das Land im Rahmen einer lokalen Vereinbarung in der Produktion gehalten wird. Ein Boutique-Weingut oder eine Ölmarke: ein größeres Grundstück in Crmnica oder im Hinterland von Bar mit Produktionsanlagen, das als Unternehmen mit Einnahmen aus dem Tourismus geführt wird. Und eine Landbank: landwirtschaftliche Parzellen in der Nähe expandierender Städte, die in Erwartung zukünftiger Planungsänderungen langfristig von einem Unternehmen gehalten werden und das Land inzwischen an Landwirte verpachtet wird. Das dritte ist spekulativ und die Planungsunterlagen, nicht der Standort, entscheiden darüber, ob es sich jemals lohnt.

Unser Investitionsberatungsteam modelliert jeden Fall anhand der spezifischen Parzellen, mit den Unternehmenskosten, der Erholungsphase und dem realistischen Ertrag, bevor sich ein Kunde zu einem Kauf verpflichtet, der nicht schnell rückgängig gemacht werden kann.

Wie läuft der Kauf ab?

Der Ablauf ist derselbe wie bei jedem Grundstückskauf mit hinzugefügtem Unternehmensschritt: Gründung der montenegrinischen Gesellschaft, Überprüfung des Katasterauszugs und der Grundstücksklasse für jedes Grundstück, Bestätigung der Zugangs- und Wasserrechte, Vereinbarung des Preises und Unterzeichnung bei einem Notar mit der Gesellschaft als Käufer, Zahlung der Übertragungssteuer und Eintragung der Gesellschaft als Eigentümer. Wasser ist der spezifische Punkt von Ackerland: Ein Weinberg ohne Bewässerungsquelle oder das Recht, daraus zu schöpfen, ist ein anderes Gut als einer mit einem Brunnen oder einem Bach, und das Kataster zeigt dies nicht immer an. Ein Besuch im August sagt einem Käufer mehr als jedes Dokument.