Maatalousmaa, viinitarhat ja oliivitarhat Montenegrossa

Montenegro kasvattaa viiniä Podgoricaa ympäröivällä tasangolla ja Skadar-järven yläpuolella olevilla terasseilla ja oliiveja rannikolla Barista Ulcinjiin, jossa jotkut puut ovat vanhempia kuin mikään lähistöllä oleva rakennus. Maatalousmaa on erilainen sijoitus kuin rantaasunto: se ostetaan useimmiten yrityksen kautta, se luokitellaan ja verotetaan peltomaaksi, sitä ei voi rakentaa ja se tuottaa tuottoa vain, jos joku sitä tekee. Viinitarhaan, oliivitarhaan tai elämäntapaan kiinnostuneille sijoittajille tässä oppaassa kerrotaan, missä maa on, miten se ostetaan ja mitä omistukseen liittyy.

Missä ovat Montenegron viini- ja oliivialueet?

Podgorican eteläpuolella sijaitseva Ćemovsko polje on suurin yksittäinen viinitarha-alue, jolla on Vranac- ja Krstač-rypäleet sekä maan suurin tuottaja. Sen ympärillä Zeta-laaksossa ja kukkuloilla Skadar-järveä kohti on perheen viinitarhoja ja pieniä viinitiloja. Crmnica, järven ja rannikkovuorten välisillä rinteillä, on historiallinen viinialue, jossa on rivitalotontteja, kivikyliä ja kasvava määrä putiikkeja. Viinimatkailu kehittyy molemmilla alueilla, ja kellarivierailut ja -maistajaiset ovat tilalle toissijainen tulo.

Oliivit kuuluvat rannikolle. Barissa on tiheimmät lehdot, mukaan lukien Mirovican vanhoja puita, ja Ulcinjin Valdanos-lahti on klassinen oliivimaisema. Luštican niemimaalla sekä Budvan ja Tivatin takana olevilla kukkuloilla on pienempiä lehtoja, joista monet ovat laiminlyötyjä sen jälkeen, kun omistajat lähtivät kaupunkeihin, ja näitä tontteja tarjotaan useimmiten ulkomaalaisille ostajille, jotka haluavat talon maalla. Luštican niemimaan alueen sivu kuvaa aluetta.

Voiko ulkomaalainen ostaa maatalousmaata?

Ei suoraan, useimmissa tapauksissa. Maatalousmaa on yksi ulkomaisille luonnollisille henkilöille rajoitetuista luokista, ja vakioreitti on montenegrolainen yritys, joka voi omistaa viljelysmaata kotimaisena oikeushenkilönä riippumatta siitä, kuka sen osakkeet omistaa. The company route, its exceptions and the procedure are explained in the guide to buying land in Montenegro as a foreigner.

Yrityksen perustaminen ennen ostoa on vaihe, jossa vältetään varainsiirtoveron maksaminen kahdesti, ja yritys hoitaa sitten minkä tahansa montenegrolaisen d.o.o.:n vuosittaiset kirjanpito- ja arkistointivelvollisuudet. Yritysrekisteripalvelumme hoitaa perustamisen ja sen jälkeisen kirjanpidon, joten kuolinpesä on ennemminkin työkalu kuin taakka.

Mitä kiinteistöluokitus merkitsee ostajalle?

Jokaisella kiinteistön lohkolla on maaluokka: rakennusmaa, piha, pelto, viinitarha, hedelmätarha, niitty, laidun, metsä ja muut. Luokka on tärkeä kolmella tavalla. Se määrittää, onko paketti rajoitettu ulkomaalaiseen omistukseen. It determines the property tax rate the municipality applies. Ja yhdessä suunnitteluasiakirjojen kanssa se määrittää, voidaanko mitään rakentaa. Viljelyalueen sisällä oleva viinitarhaksi luokiteltu lohko pysyy viinitarhana; the planning rules described in the guide to zoning plans and building permits do not allow a villa on it.

Ostajat, jotka haluavat tontilleen talon, etsivät siksi tonttia, jolla on jo rekisteröity rakennus tai joka sisältää rakennusvyöhykkeellä olevan rakennusmaaksi luokitellun osan, ja kohtelevat maatalousosaa sellaisena kuin se on. Omakotitalona viinitarhalla myytävät kiinteistöt ovat yleensä useita eri luokkaisia tontteja, joista jokainen tarkastetaan erikseen.

Mitä toimiva viinitarha tai lehto sisältää?

Maatalousmaa ei tuota itse mitään. Viinitarha tarvitsee karsimista, ruiskutusta, latvojen hallintaa, sadonkorjuuta ja joko viinitilan tai ostajan rypäleille; oliivitarha tarvitsee karsimista, tuholaistorjuntaa, sadonkorjuuta ja myllyä. Molemmat tarvitsevat vettä kuivana kesänä ja ihmisen maassa. Vaihtoehdot poissaolevalle omistajalle ovat:

• Hoitosopimus paikallisen tuottajan kanssa, joka työstää maata osuutta sadosta tai maksua vastaan
• Vuokrasopimus naapuriviljelijälle, joka pitää maan tuotannossa ja säilyttää luokituksensa
• Esimiehen palkkaaminen kiinteistöyhtiön kautta, mikä tuo palkkavelvoitteita
• Työskentely itse, mikä edellyttää oleskelua Montenegrossa ja siihen liittyvää lupaa

Laiminlyöneet lehdot toipuvat kahden tai kolmen vuoden karsinnan ja hoidon jälkeen, ja monet tarjotuista tonteista ovat juuri sellaisia. Ostajan tulee hinnoitella toipumisaika ja laitteet ennen kuin hän odottaa tuloja.

Miten maatalousmaata verotetaan ja tuetaan?

Farmland carries annual property tax at the municipality’s rate for its class, which is lower than the rate for building land. Rypäleiden, viinin tai öljyn myynnistä saatu tulo on yrityksen tai rekisteröidyn viljelijän elinkeinotuloa, ja arvonlisäverorajan saavuttanut tuottaja rekisteröityy arvonlisäverovelvolliseksi. Montenegrolla on maataloustukijärjestelmiä, ja alaa yhdenmukaistetaan Euroopan unionin sääntöjen kanssa ennen liittymistä, mikä vaikuttaa sekä tukiin että laatustandardeihin. Montenegron EU-jäsenyyden oppaassa esitetään aikataulu.

Omalla merkinnällä myytävä viini ja oliiviöljy edellyttävät tuottajan rekisteröintiä, määräysten mukaista merkintää ja viinin osalta valmisteveromuodollisuuksia. A boutique winery is a business with licences, not only a vineyard with a cellar.

Mitkä ovat realistiset sijoitustapaukset?

Three cases make sense for foreign investors in our experience. Lifestyle-tila: talo, jossa on muutaman hehtaarin oliiveja tai viiniköynnöksiä, ostettu omaan käyttöön tuotantomailla paikallisen sopimuksen mukaan. Boutique-viinitila tai öljybrändi: suurempi tontti Crmnicassa tai Barin sisämaassa tuotantotiloineen, jota pyöritetään yrityksenä, jolla on matkailutuloja. Ja maapankki: viljelypalstoja lähellä laajentuvia kaupunkeja, joita pidetään yhtiön kautta pitkällä aikavälillä tulevia kaavoitusmuutoksia odotettaessa, sillä välin maata vuokrataan viljelijöille. The third is speculative, and the planning documents, not the location, decide whether it ever pays.

Investointikonsultointitiimimme mallintaa kunkin tapauksen tietyistä lohkoista yrityksen kustannuksilla, palautusjaksolla ja realistisella tuotolla, ennen kuin asiakas sitoutuu ostoon, jota ei voida perua nopeasti.

Miten hankinta etenee?

Järjestys on sama kuin missä tahansa maan ostossa, johon on lisätty yritysaskel: muodosta montenegrolainen yritys, tarkista jokaisen lohkon kiinteistöote ja maaluokka, vahvista pääsy- ja vesioikeudet, sovi hinta ja allekirjoita notaarissa ostajayrityksen kanssa, maksa varainsiirtovero ja rekisteröi yritys omistajaksi. Vesi on viljelysmaan ominaisuus: viinitarha, jossa ei ole kastelulähdettä tai oikeutta saada sieltä, on eri omaisuus kuin kaivo tai puro, eikä sitä aina näytetä kiinteistörekisteristä. A visit in August tells a buyer more than any document.