Terrenos Agrícolas, Vinhas e Olivais em Montenegro

Montenegro cultiva vinho na planície em redor de Podgorica e nos terraços acima do Lago Skadar, e azeitonas ao longo da costa de Bar a Ulcinj, onde algumas árvores são mais antigas do que qualquer edifício próximo. Os terrenos agrícolas são um investimento diferente de um apartamento costeiro: na maioria dos casos são comprados através de uma empresa, são classificados e tributados como terrenos agrícolas, não podem ser construídos e só produzem retorno se alguém os trabalhar. Para os investidores atraídos por uma vinha, um olival ou uma propriedade de estilo de vida, este guia explica onde está o terreno, como é comprado e o que envolve a propriedade.

Onde estão as regiões vinícolas e olivícolas do Montenegro?

O Ćemovsko polje, a sul de Podgorica, é a maior área vinícola, lar das uvas Vranac e Krstač e do maior produtor do país. Em seu redor, o vale Zeta e as colinas em direção ao Lago Skadar albergam vinhas familiares e pequenas adegas. Crmnica, nas encostas entre o lago e as montanhas costeiras, é o bairro histórico do vinho, com lotes em socalcos, aldeias de pedra e um número crescente de produtores boutique. O enoturismo está a desenvolver-se em ambas as áreas, com visitas a caves e provas como rendimento secundário das quintas.

As azeitonas pertencem ao litoral. Bar tem os bosques mais densos, incluindo árvores centenárias em Mirovica, e a baía Valdanos de Ulcinj é uma paisagem clássica de oliveiras. A península de Luštica e as colinas atrás de Budva e Tivat têm bosques mais pequenos, muitos negligenciados desde que os proprietários partiram para as cidades, e estes são os terrenos mais frequentemente oferecidos aos compradores estrangeiros que querem uma casa com terreno. A página da região da Península Luštica descreve esta área.

Um estrangeiro pode comprar terras agrícolas?

Não diretamente, na maioria dos casos. As terras agrícolas são uma das categorias restritas a pessoas singulares estrangeiras, e a rota padrão é uma empresa montenegrina, que pode possuir terras agrícolas como pessoa colectiva nacional, independentemente de quem detém as suas acções. O percurso da empresa, as suas exceções e o procedimento são explicados no guia para comprar terrenos no Montenegro como estrangeiro.

A constituição da empresa antes da compra é a sequência que evita o duplo pagamento do imposto de transmissão, e a empresa assume então as obrigações anuais de contabilidade e de arquivamento de qualquer d.o.o montenegrino. O nosso serviço de registo de empresas trata da constituição e da posterior escrituração, pelo que a empresa do património é uma ferramenta e não um fardo.

O que significa a classificação cadastral para um comprador?

Cada parcela do cadastro tem uma classe de terreno: terreno para construção, quintal, campo, vinha, pomar, prado, pastagem, floresta e outros. A aula é importante de três formas. Determina se a parcela está restrita à propriedade estrangeira. Determina a taxa de imposto sobre a propriedade que o município aplica. E juntamente com os documentos de planeamento determina se algo pode ser construído. Uma parcela classificada como vinha dentro de uma zona agrícola continua a ser vinha; as regras de planeamento descritas no guia de planos de zonamento e licenças de construção não permitem uma vivenda no mesmo.

Os compradores que pretendem uma casa no seu terreno procuram, por isso, uma parcela que já tenha um edifício registado, ou que inclua uma parte classificada como terreno para construção dentro de uma zona de construção, e tratam a parte agrícola como tal. As propriedades que são vendidas como casa com vinha são normalmente várias parcelas de classes diferentes, e cada uma é verificada separadamente.

O que envolve uma vinha ou bosque em funcionamento?

A terra agrícola não produz nada por si só. Uma vinha necessita de poda, pulverização, gestão da copa, vindima e de uma adega ou de um comprador para as uvas; um olival necessita de poda, maneio de pragas, apanha e lagar. Ambos precisam de água no verão seco e de uma pessoa no solo. As opções para um proprietário ausente são:

• Um acordo de gestão com um produtor local que trabalha a terra por uma parte da produção ou por uma taxa
• Arrendamento a um agricultor vizinho, que mantém a terra em produção e preserva a sua classificação
• Contratação de um administrador através da empresa do património, o que traz obrigações de folha de
• Trabalhar sozinho, o que pressupõe a residência no Montenegro e a respectiva autorização

Os pomares abandonados recuperam com dois ou três anos de poda e cuidados, e muitos dos terrenos oferecidos são isso mesmo. O comprador deve avaliar o período de recuperação e o equipamento antes de esperar qualquer receita.

Como é que as terras agrícolas são tributadas e apoiadas?

As terras agrícolas estão sujeitas a imposto anual sobre a propriedade à taxa do município para a sua classe, que é inferior à taxa para terrenos para construção. O rendimento da venda de uvas, vinho ou azeite é o rendimento comercial da empresa ou do agricultor registado, e um produtor que atinja o limite do IVA regista-se para efeitos de IVA. O Montenegro opera regimes de apoio agrícola e o sector está a ser alinhado com as regras da União Europeia antes da adesão, o que afecta tanto os subsídios como as normas de qualidade; o guia para a adesão do Montenegro à UE estabelece o calendário.

O vinho e o azeite vendidos com marca própria da propriedade necessitam de registo do produtor, rotulagem de acordo com a regulamentação e, no caso do vinho, das formalidades fiscais. Uma adega boutique é um negócio licenciado, não apenas uma vinha com adega.

Quais são os casos de investimento realistas?

Três casos fazem sentido para os investidores estrangeiros na nossa experiência. Uma propriedade de estilo de vida: uma casa com alguns hectares de oliveiras ou vinhas, comprada para uso pessoal com os terrenos mantidos em produção ao abrigo de um acordo local. Uma adega boutique ou marca de azeite: uma maior parcela no interior de Crmnica ou Bar com instalações de produção, gerida como um negócio com receitas turísticas. E um banco de terrenos: parcelas agrícolas perto de cidades em expansão, mantidas através de uma empresa a longo prazo, na expectativa de futuras alterações de planeamento, enquanto as terras são arrendadas aos agricultores. A terceira é especulativa, e são os documentos de planeamento, e não a localização, que decidem se alguma vez compensa.

A nossa equipa de consultoria de investimento modela cada caso em parcelas específicas, com os custos da empresa, o período de recuperação e o resultado realista, antes de um cliente se comprometer com uma compra que não pode ser rapidamente desfeita.

Como ocorre a compra?

A sequência é a mesma que para qualquer compra de terreno com o passo da empresa adicionado: formar a empresa montenegrina, verificar o extrato cadastral e a classe do terreno para cada parcela, confirmar o acesso e os direitos de água, acordar o preço e assinar em notário com a empresa como compradora, pagar o imposto de transferência e registar a empresa como proprietária. A água é o ponto específico das terras agrícolas: uma vinha sem fonte de irrigação ou sem direito a tirar água é um bem diferente de uma vinha com poço ou ribeiro, e o cadastro nem sempre o mostra. Uma visita em agosto diz mais ao comprador do que qualquer documento.