Poľnohospodárska pôda, vinice a olivové háje v Čiernej Hore

Čierna Hora pestuje víno na rovine okolo Podgorice a na terasách nad Skadarským jazerom a olivy pozdĺž pobrežia od Baru po Ulcinj, kde sú niektoré stromy staršie ako ktorákoľvek okolitá budova. Poľnohospodárska pôda je iná investícia ako byt na pobreží: vo väčšine prípadov sa kupuje cez spoločnosť, je klasifikovaná a zdanená ako poľnohospodárska pôda, nedá sa na nej stavať a prináša výnos, iba ak ju niekto obrába. Pre investorov, ktorých láka vinica, olivový háj alebo životný štýl, táto príručka vysvetľuje, kde sa pozemok nachádza, ako sa kupuje a čo zahŕňa vlastníctvo.

Kde sú vinárske a olivové oblasti Čiernej Hory?

Ćemovsko polje južne od Podgorice je najväčšou samostatnou vinohradníckou oblasťou, kde sa pestuje hrozno Vranac a Krstač a je najväčším producentom v krajine. Okolo neho sa v údolí Zeta a na kopcoch smerom k Skadarskému jazeru nachádzajú rodinné vinice a malé vinárne. Crmnica, na svahoch medzi jazerom a pobrežnými horami, je historická vinárska štvrť s terasovitými pozemkami, kamennými dedinami a rastúcim počtom výrobcov butikov. V oboch oblastiach sa rozvíja vínna turistika, pričom návštevy pivníc a ochutnávky sú vedľajším príjmom panstva.

Olivy patria k pobrežiu. Bar má najhustejšie háje vrátane starých stromov v Mirovici a zátoka Valdanos v Ulcinji je klasickou olivovou krajinou. Na polostrove Luštica a na kopcoch za Budvou a Tivatom sú menšie háje, mnohé zanedbané, keďže majitelia odišli do miest, a práve tieto pozemky sa najčastejšie ponúkajú zahraničným kupcom, ktorí chcú dom s pozemkom. Táto oblasť je popísaná na stránke regiónu polostrova Luštica.

Môže si cudzinec kúpiť poľnohospodársku pôdu?

Vo väčšine prípadov nie priamo. Poľnohospodárska pôda je jednou z kategórií obmedzených pre zahraničné fyzické osoby a štandardnou cestou je čiernohorská spoločnosť, ktorá môže vlastniť poľnohospodársku pôdu ako domáca právnická osoba bez ohľadu na to, kto vlastní jej akcie. Trasa spoločnosti, jej výnimky a postup sú vysvetlené v príručke kúpiť pozemok v Čiernej Hore ako cudzinec.

Založenie spoločnosti pred nákupom je postup, ktorý zabráni plateniu dane z prevodu dvakrát, a spoločnosť potom nesie ročné účtovné a registračné povinnosti akejkoľvek čiernohorskej d.o.o. Naša služba registrácie spoločností sa stará o založenie a následné vedenie účtovníctva, takže realitná spoločnosť je skôr nástrojom ako záťažou.

Čo znamená pre kupujúceho zatriedenie do katastra?

Každá parcela v katastri nesie triedu pozemku: stavebný pozemok, dvor, pole, vinohrad, ovocný sad, lúka, pasienok, les a iné. Na triede záleží v troch smeroch. Určuje, či je parcela obmedzená na cudzie vlastníctvo. Určuje sadzbu dane z nehnuteľností, ktorú obec uplatňuje. A spolu s plánovacími dokumentmi určuje, či sa dá niečo postaviť. Pozemok klasifikovaný ako vinohrad v rámci poľnohospodárskej zóny zostáva vinohradom; pravidlá plánovania opísané v príručke k územným plánom a stavebným povoleniam na ňom vilu nepovoľujú.

Kupujúci, ktorí chcú na svojom pozemku dom, preto hľadajú pozemok, ktorý už má zaregistrovanú budovu, alebo ktorý zahŕňa časť klasifikovanú ako stavebný pozemok v rámci stavebnej zóny, a považujú poľnohospodársku časť za to, čo je. Pozemky, ktoré sa predávajú ako dom s vinohradom, sú zvyčajne viaceré parcely rôznych tried a každá sa kontroluje samostatne.

Čo zahŕňa fungujúci vinohrad alebo háj?

Poľnohospodárska pôda sama o sebe nič neprodukuje. Vinič potrebuje rez, postrek, manažment koruny, zber a buď vinárstvo, alebo nákupca hrozna; olivový háj potrebuje prerezávanie, ochranu proti škodcom, zber a mlyn. Obaja potrebujú vodu v suchom lete a človeka na zemi. Možnosti pre neprítomného majiteľa sú:

• Zmluva o hospodárení s miestnym výrobcom, ktorý obrába pôdu za podiel z produkcie alebo za poplatok
• Prenájom susednému farmárovi, ktorý ponecháva pôdu vo výrobe a zachováva jej klasifikáciu
• Zamestnávanie manažéra prostredníctvom majetkovej spoločnosti, čo prináša mzdové povinnosti
• Pracujte sami, čo predpokladá pobyt v Čiernej Hore a príslušné povolenie

Zanedbané háje sa po dvoch-troch rokoch strihania a starostlivosti zotavujú a mnohé z ponúkaných pozemkov sú presne také. Kupujúci by mal oceniť v období obnovy a vybavenie pred očakávaním akéhokoľvek príjmu.

Ako sa zdaňuje a podporuje poľnohospodárska pôda?

Na poľnohospodársku pôdu sa vzťahuje ročná daň z nehnuteľností v sadzbe obce pre svoju triedu, ktorá je nižšia ako sadzba za stavebný pozemok. Príjem z predaja hrozna, vína alebo oleja je obchodným príjmom spoločnosti alebo registrovaného farmára a výrobca, ktorý dosiahne hranicu DPH, sa registruje k DPH. Čierna Hora prevádzkuje systémy podpory poľnohospodárstva a pred pristúpením sa tento sektor zosúlaďuje s pravidlami Európskej únie, čo ovplyvňuje dotácie aj normy kvality; v príručke Pristúpenia Čiernej Hory k EÚ sa uvádza časový harmonogram.

Víno a olivový olej predávané pod vlastnou značkou panstva si vyžadujú registráciu výrobcu, označovanie v súlade s predpismi a v prípade vína formality týkajúce sa spotrebnej dane. Butikové vinárstvo je podnik s licenciami, nielen vinohrad s pivnicou.

Aké sú reálne investičné prípady?

Tri prípady majú podľa našich skúseností pre zahraničných investorov zmysel. Majetok so životným štýlom: dom s niekoľkými hektármi olív alebo viniča, kúpený na osobné použitie s pozemkom udržiavaným vo výrobe na základe miestnej dohody. Butikové vinárstvo alebo značka oleja: väčší pozemok v Crmnici alebo v zázemí Baru s výrobnými priestormi, prevádzkovaný ako podnik s príjmami z cestovného ruchu. A pozemková banka: poľnohospodárske pozemky v blízkosti expandujúcich miest, dlhodobo držané prostredníctvom spoločnosti v očakávaní budúcich zmien v plánovaní, pričom pôda bude medzitým prenajatá farmárom. Tretí je špekulatívny a o tom, či sa to niekedy vyplatí, rozhodujú plánovacie dokumenty, nie lokalita.

Náš tím investičného poradenstva modeluje každý prípad na konkrétnych parcelách, s nákladmi spoločnosti, obdobím obnovy a realistickým výstupom predtým, ako sa klient zaviaže k nákupu, ktorý nemožno rýchlo vrátiť späť.

Ako prebieha nákup?

Postup je rovnaký ako pri každom nákupe pozemku s pridaným krokom spoločnosti: založiť čiernohorskú spoločnosť, skontrolovať výpis z katastra a triedu pozemku pre každú parcelu, potvrdiť prístupové a vodné práva, dohodnúť cenu a podpísať u notára so spoločnosťou ako kupujúcim, zaplatiť daň z prevodu a zaregistrovať spoločnosť ako vlastníka. Voda je špecifickým bodom poľnohospodárskej pôdy: vinič bez zavlažovacieho zdroja alebo práva na odber je iný majetok ako ten so studňou alebo potokom a kataster to nie vždy ukazuje. Návšteva v auguste povie kupujúcemu viac ako akýkoľvek dokument.