Zemědělská půda, vinice a olivové háje v Černé Hoře

Černá Hora pěstuje víno na rovině kolem Podgorice a na terasách nad Skadarským jezerem a olivy podél pobřeží od Baru po Ulcinj, kde jsou některé stromy starší než jakákoli okolní budova. Zemědělská půda je jiná investice než pobřežní byt: ve většině případů se kupuje přes společnost, je klasifikována a zdaněna jako zemědělská půda, nelze na ní stavět a přináší návratnost, pouze pokud ji někdo obdělává. Pro investory, kteří touží po vinici, olivovém háji nebo životním stylu, tento průvodce vysvětluje, kde se pozemek nachází, jak se kupuje a co zahrnuje vlastnictví.

Kde jsou vinařské a olivové oblasti Černé Hory?

Ćemovsko polje jižně od Podgorice je největší samostatnou vinicí, kde se pěstují hrozny Vranac a Krstač a je největším producentem v zemi. Kolem něj se v údolí Zeta a na kopcích směrem k Skadarskému jezeru nacházejí rodinné vinice a malá vinařství. Crmnica, na svazích mezi jezerem a pobřežními horami, je historická vinařská oblast s terasovitými pozemky, kamennými vesnicemi a rostoucím počtem výrobců butiků. V obou oblastech se rozvíjí vinařská turistika, návštěvy sklípků a degustace jsou vedlejším příjmem statků.

Olivy patří k pobřeží. Bar má nejhustší háje, včetně starých stromů v Mirovici, a zátoka Valdanos v Ulcinji je klasickou olivovou krajinou. Poloostrov Luštica a kopce za Budvou a Tivatem mají menší háje, mnohé zanedbané od doby, kdy majitelé odešli do měst, a to jsou pozemky nejčastěji nabízené zahraničním kupcům, kteří chtějí dům s pozemkem. Tuto oblast popisuje stránka oblasti poloostrova Luštica.

Může si cizinec koupit zemědělskou půdu?

Ve většině případů ne přímo. Zemědělská půda je jednou z kategorií vyhrazených pro zahraniční fyzické osoby a standardní cestou je černohorská společnost, která může vlastnit zemědělskou půdu jako tuzemská právnická osoba bez ohledu na to, kdo vlastní její akcie. Cesta společnosti, její výjimky a postup jsou vysvětleny v průvodci nákupem pozemku v Černé Hoře jako cizinec.

Založení společnosti před nákupem je sekvence, která zabrání placení daně z převodu dvakrát, a společnost pak nese roční účetní a evidenční povinnosti jakékoli černohorské d.o.o. Naše služba registrace společností se stará o založení a následné vedení účetnictví, takže realitní společnost je spíše nástrojem než zátěží.

Co pro kupujícího znamená katastrální zařazení?

Každá parcela v katastru nese pozemkovou třídu: stavební pozemek, dvůr, pole, vinice, ovocný sad, louka, pastvina, les a další. Třída je důležitá ve třech ohledech. Určuje, zda je parcela omezena na cizí vlastnictví. Ten určuje sazbu daně z nemovitosti, kterou obec uplatňuje. A spolu s plánovacími dokumenty určuje, zda lze něco postavit. Pozemek klasifikovaný jako vinice uvnitř zemědělské zóny zůstává vinicí; plánovací pravidla popsaná v průvodci územními plány a stavebním povolením na něm vilu nepovolují.

Kupující, kteří chtějí na svém pozemku dům, proto hledají pozemek, na kterém je již registrovaná budova nebo která zahrnuje část klasifikovanou jako stavební pozemek v rámci stavební zóny, a se zemědělskou částí zacházejí jako s tím, čím je. Nemovitosti, které se prodávají jako dům s vinicí, jsou obvykle více parcelami různých tříd a každá se kontroluje samostatně.

Co obnáší fungující vinice nebo háj?

Zemědělská půda sama o sobě nic neprodukuje. Vinice potřebuje řez, postřik, management koruny, sklizeň a buď vinařství, nebo kupce pro hrozny; olivový háj potřebuje prořezávání, ochranu proti škůdcům, sklizeň a mlýn. Oba potřebují vodu v suchém létě a člověka na zemi. Možnosti pro nepřítomného majitele jsou:

• Smlouva o správě s místním výrobcem, který obdělává půdu za podíl na produkci nebo za poplatek
• Pronájem sousednímu zemědělci, který udržuje půdu ve výrobě a zachovává její klasifikaci
• Zaměstnávání manažera prostřednictvím realitní společnosti, což přináší mzdové povinnosti
• Pracujte sami, což předpokládá pobyt v Černé Hoře a příslušné povolení

Zanedbané háje se po dvou až třech letech prořezávání a péče vzpamatují a mnohé z nabízených pozemků jsou přesně takové. Kupující by měl cenu v období zotavení a vybavení před očekáváním jakéhokoli příjmu.

Jak je zemědělská půda zdaněna a podporována?

Zemědělská půda podléhá roční dani z nemovitosti v sazbě obce pro její třídu, která je nižší než sazba za stavební pozemky. Příjmy z prodeje hroznů, vína nebo oleje jsou příjmem z podnikání společnosti nebo registrovaného zemědělce a výrobce, který dosáhne hranice DPH, se registruje k DPH. Černá Hora provozuje režimy zemědělské podpory a toto odvětví se před přistoupením uvádí do souladu s pravidly Evropské unie, což ovlivňuje jak dotace, tak normy kvality; průvodce přistoupením Černé Hory k EU stanoví harmonogram.

Víno a olivový olej prodávané pod vlastní etiketou panství vyžadují registraci výrobce, označení v souladu s předpisy a v případě vína formality týkající se spotřební daně. Butikové vinařství je podnik s licencemi, nejen vinice se sklepem.

Jaké jsou reálné investiční případy?

Tři případy mají podle našich zkušeností pro zahraniční investory smysl. Lifestyle statek: dům s několika hektary oliv nebo vinné révy, koupený pro osobní potřebu s pozemkem udržovaným ve výrobě na základě místní dohody. Butikové vinařství nebo značka oleje: větší pozemek v Crmnici nebo v zázemí Baru s výrobními zařízeními, provozovaný jako podnik s příjmy z cestovního ruchu. A pozemková banka: zemědělské parcely u rozrůstajících se měst, držené dlouhodobě prostřednictvím společnosti v očekávání budoucích změn v plánování, přičemž půda je mezitím pronajatá farmářům. Třetí je spekulativní a o tom, zda se vůbec vyplatí, rozhodují plánovací dokumenty, nikoli lokalita.

Náš tým investičního poradenství modeluje každý případ na konkrétních pozemcích, s náklady společnosti, dobou zotavení a realistickým výstupem, než se klient zaváže k nákupu, který nelze rychle vrátit zpět.

Jak probíhá nákup?

Postup je stejný jako u každého nákupu pozemku s doplněným krokem společnosti: založit černohorskou společnost, zkontrolovat výpis z katastru a třídu pozemku u každé parcely, potvrdit přístupová a vodní práva, dohodnout cenu a podepsat u notáře se společností jako kupujícím, zaplatit daň z převodu a zaregistrovat společnost jako vlastníka. Voda je specifickým bodem zemědělské půdy: vinice bez zdroje zavlažování nebo práva na ně čerpat je jiné aktivum než se studnou nebo potokem a katastr to ne vždy ukazuje. Návštěva v srpnu řekne kupujícímu více než jakýkoli dokument.