Сельскохозяйственные земли, виноградники и оливковые рощи в Черногории

В Черногории выращивают вино на равнине вокруг Подгорицы и на террасах над Скадарским озером, а также оливки вдоль побережья от Бара до Улциня, где некоторые деревья старше любого здания поблизости. Сельскохозяйственная земля - это инвестиция, отличная от прибрежной квартиры: в большинстве случаев она покупается через компанию, классифицируется и облагается налогом как сельскохозяйственная земля, на ней нельзя строить, и она приносит доход только в том случае, если кто-то на ней работает. Для инвесторов, которых привлекают виноградники, оливковые рощи или жилые поместья, в этом руководстве объясняется, где находится земля, как она покупается и что включает в себя право собственности.

Где находятся винодельческие и оливковые регионы Черногории?

Чемовское поле к югу от Подгорицы является крупнейшим виноградником, где выращивают виноград Вранац и Крстач, а также крупнейший производитель страны. Вокруг него, в долине Зета и на холмах, ведущих к Скадарскому озеру, расположены семейные виноградники и небольшие винодельни. Црмница, расположенная на склонах между озером и прибрежными горами, является историческим винодельческим районом с террасными участками, каменными деревнями и растущим числом бутиков. Винный туризм развивается в обеих областях, при этом посещение погребов и дегустации являются дополнительным доходом для поместий.

Оливки принадлежат побережью. В Баре самые густые рощи, в том числе древние деревья в Мировице, а залив Валданос в Ульцине представляет собой классический оливковый пейзаж. На полуострове Луштица и холмах за Будвой и Тиватом есть рощи поменьше, многие из которых заброшены с тех пор, как владельцы уехали в города, и именно эти участки чаще всего предлагаются иностранным покупателям, которым нужен дом с землей. На странице региона полуострова Луштица описана эта территория.

Может ли иностранец купить сельскохозяйственную землю?

Не напрямую, в большинстве случаев. Сельскохозяйственные земли являются одной из категорий, ограниченных для иностранных физических лиц, и стандартным маршрутом является черногорская компания, которая может владеть сельскохозяйственными угодьями как отечественное юридическое лицо, независимо от того, кто владеет ее акциями. Маршрут компании, его исключения и процедура описаны в руководстве по покупке земли в Черногории иностранцем.

Создание компании до покупки - это последовательность действий, позволяющая избежать двойной уплаты налога на передачу собственности, а затем компания несет ежегодные обязанности по ведению бухгалтерского учета и отчетности любого черногорского d.o.o. Наша служба регистрации компаний занимается формированием и последующим ведением бухгалтерского учета, поэтому компания по наследству является инструментом, а не обузой.

Что означает кадастровая классификация для покупателя?

Каждый земельный участок в кадастре имеет класс земли: земля под застройку, двор, поле, виноградник, фруктовый сад, луг, пастбище, лес и другие. Класс имеет значение в трех отношениях. Он определяет, ограничен ли участок для иностранного владения. Он определяет ставку налога на имущество, применяемую муниципалитетом. И вместе с планировочной документацией определяет, можно ли что-то построить. Участок, классифицированный как виноградник внутри сельскохозяйственной зоны, остается виноградником; правила планирования, описанные в руководстве по планам зонирования и разрешениям на строительство не позволяют строить на нем виллу.

Поэтому покупатели, которым нужен дом на своей земле, ищут участок, на котором уже есть зарегистрированное здание или который включает в себя часть, классифицированную как земля под застройку в зоне строительства, и рассматривают сельскохозяйственную часть так, как она есть. Поместья, которые продаются как дом с виноградником, обычно представляют собой несколько участков разного класса, каждый из которых проверяется отдельно.

Что включает в себя работающий виноградник или роща?

Сельскохозяйственные земли сами по себе ничего не производят. Винограднику нужна обрезка, опрыскивание, уход за кроной, сбор урожая и либо винодельня, либо покупатель винограда; оливковая роща нуждается в обрезке, борьбе с вредителями, сборе урожая и мельнице. Обоим нужна вода засушливым летом и человек на земле. Варианты для отсутствующего владельца:

• Соглашение об управлении с местным производителем, который обрабатывает землю за долю урожая или плату.
• Сдача в аренду соседнему фермеру, которая сохраняет землю в производстве и сохраняет ее классификацию.
• Наем управляющего через компанию поместья, что приносит обязательства по заработной плате
• Работа самостоятельно, что предполагает проживание в Черногории и соответствующее разрешение.

Заброшенные рощи восстанавливаются после двух-трех лет обрезки и ухода, и многие из предлагаемых участков именно такие. Покупатель должен оценить период восстановления и оборудование, прежде чем ожидать какого-либо дохода.

Как облагаются налогом и поддерживаются сельскохозяйственные земли?

Сельскохозяйственные земли облагаются ежегодным налогом на недвижимость по ставке муниципалитета для своего класса, которая ниже, чем ставка для земли под застройку. Доход от продажи винограда, вина или масла является предпринимательским доходом компании или зарегистрированного фермера, и производитель, достигший порога НДС, становится плательщиком НДС. В Черногории действуют схемы поддержки сельского хозяйства, и перед вступлением этот сектор приводится в соответствие с правилами Европейского Союза, что влияет как на субсидии, так и на стандарты качества; в руководстве по вступлению Черногории в ЕС указан график.

Вино и оливковое масло, продаваемые под собственной торговой маркой поместья, требуют регистрации производителя, маркировки в соответствии с правилами, а для вина – акцизных формальностей. Бутиковая винодельня - это бизнес с лицензиями, а не только виноградник с погребом.

Каковы реалистичные инвестиционные сценарии?

По нашему опыту, три случая имеют смысл для иностранных инвесторов. Поместье для образа жизни: дом с несколькими гектарами оливковых деревьев или виноградников, купленный для личного пользования, а земля используется под производство в соответствии с местным соглашением. Бутик-винный завод или бренд масла: более крупный участок в Црмнице или во внутренних районах Бара с производственными мощностями, работающий как бизнес с доходом от туризма. И земельный банк: сельскохозяйственные участки вблизи растущих городов, находящиеся в собственности компании на длительный срок в ожидании будущих изменений планирования, а земля тем временем сдается в аренду фермерам. Третий является спекулятивным, и окупаемость проекта будет зависеть от документов планирования, а не от местоположения.

Наша команда инвестиционного консалтинга моделирует каждый случай на конкретных участках с учетом затрат компании, периода восстановления и реалистичного результата, прежде чем клиент совершает покупку, которую невозможно быстро отменить.

Как происходит покупка?

Последовательность такая же, как и для любой покупки земли с добавлением этапа компании: создать черногорскую компанию, проверить кадастровую выписку и класс земли для каждого участка, подтвердить доступ и права на воду, согласовать цену и подписать у нотариуса компанию в качестве покупателя, оплатить налог на передачу права собственности и зарегистрировать компанию в качестве владельца. Вода – это характерный момент для сельскохозяйственных угодий: виноградник без источника орошения или права на забор воды из него – это другой актив, чем виноградник с колодцем или ручьем, и кадастр не всегда это отражает. Визит в августе расскажет покупателю больше, чем любой документ.