קרקע חקלאית, כרמים ומטעי זיתים במונטנגרו

מונטנגרו מגדלת יין במישור סביב פודגוריצה ובטרסות שמעל אגם סקדר, וזיתים לאורך החוף מבר ועד אולצ'יני, שם כמה עצים עתיקים יותר מכל בניין בקרבת מקום. קרקע חקלאית היא השקעה שונה מדירת חוף: היא נרכשת דרך חברה ברוב המקרים, היא מסווגת וממוסה כקרקע חקלאית, אי אפשר לבנות עליה, והיא מניבה תשואה רק אם מישהו עובד בה. למשקיעים הנמשכים לכרם, למטע זיתים או לאחוזת לייף סטייל, מדריך זה מסביר היכן נמצאת הקרקע, כיצד קונים אותה ומה כרוכה בבעלות.

היכן נמצאים אזורי היין והזיתים של מונטנגרו?

Ćemovsko polje דרומית לפודגוריקה הוא אזור הכרם היחיד הגדול ביותר, ביתם של ענבי Vranac ו- Krstač ושל היצרן הגדול ביותר במדינה. סביבו, עמק זיטה והגבעות לכיוון אגם סקדר מחזיקים כרמים משפחתיים ויקבים קטנים. קרמניצה, על המדרונות שבין האגם להרי החוף, הוא רובע היין ההיסטורי, עם מגרשים מדורגים, כפרי אבן ומספר הולך וגדל של יצרני בוטיק. תיירות היין מתפתחת בשני האזורים, עם ביקורים במרתפים וטעימות כהכנסה משנית לאחוזות.

זיתים שייכים לחוף. בבר יש את המטעים הצפופים ביותר, כולל עצים עתיקים במירוביץ', ומפרץ ולדנוס של אולצ'יני הוא נוף זיתים קלאסי. בחצי האי לוסטיקה ובגבעות שמאחורי בודווה וטיבאט יש חורשות קטנות יותר, רבות מוזנחות מאז שהבעלים עזבו לעיירות, ואלו הן המגרשים המוצעים לרוב לקונים זרים שרוצים בית עם קרקע. הדף אזור חצי האי לושטיקה מתאר את האזור הזה.

האם זר יכול לקנות קרקע חקלאית?

לא ישירות, ברוב המקרים. קרקע חקלאית היא אחת הקטגוריות המוגבלות עבור אנשים טבעיים זרים, והמסלול הסטנדרטי הוא חברה מונטנגרית, שעשויה להחזיק בקרקע חקלאית כאדם משפטי מקומי ללא קשר למי שיחזיק במניותיה. מסלול החברה, החריגים שלו והנוהל מוסברים במדריך לקניית קרקע במונטנגרו כזר.

הקמת החברה לפני הרכישה היא הרצף שנמנע מתשלום מס העברה פעמיים, ולאחר מכן החברה נושאת בחובות החשבונאות וההגשה השנתית של כל דו-מממ מונטנגרי. שירות רישום החברה שלנו מטפל בהקמה ובניהול החשבונות שלאחר מכן, כך שחברת העיזבון היא כלי ולא נטל.

מה המשמעות של סיווג הקדסטר עבור קונה?

כל חלקה בקדסטר נושאת דרגת קרקע: אדמות בניין, חצר, שדה, כרם, בוסתן, אחו, מרעה, יער ועוד. הכיתה חשובה בשלושה אופנים. הוא קובע אם החבילה מוגבלת לבעלות זרה. הוא קובע את תעריף הארנונה שהעירייה תחיל. ויחד עם מסמכי התכנון היא קובעת האם ניתן לבנות משהו. חלקה המסווגת ככרם בתוך אזור חקלאי נשארת כרם; כללי התכנון המתוארים במדריך תכניות ייעוד והיתרי בנייה אינם מאפשרים הוילה עליו.

קונים שרוצים בית על אדמתם מחפשים אפוא חלקה שיש בה כבר בניין רשום, או הכוללת חלק המסווג כקרקע לבנייה בתוך אזור בנייה, ומתייחסים לחלק החקלאי כמו שהוא. אחוזות הנמכרות כבית עם כרם הן בדרך כלל מספר חלקות ממעמדות שונים, וכל אחת נבדקת בנפרד.

מה כולל כרם עובד או חורש?

אדמה חקלאית לא מייצרת דבר בעצמה. כרם צריך גיזום, ריסוס, ניהול חופה, בציר או יקב או קונה עבור הענבים; מטע זיתים זקוק לגיזום, הדברה, מסיק וטחנה. שניהם צריכים מים בקיץ היבש ולאדם על הקרקע. האפשרויות לבעלים נפקדים הן:

• הסכם ניהול עם יצרן מקומי העובד בקרקע תמורת חלק מהתוצרת או בתשלום
• חכירה לחקלאי שכן, השומרת על הקרקע בייצור ושומרת על סיווגה
• העסקת מנהל באמצעות חברת העיזבון, המביאה חובות שכר
• עובד את זה בעצמך, אשר מניח מגורים במונטנגרו ואת ההיתר הרלוונטי

חורשות מוזנחות מתאוששות עם שנתיים-שלוש של גיזום וטיפול, ורבות מהחלקות המוצעות הן בדיוק כאלה. קונה צריך לתמחר את תקופת ההחלמה ואת הציוד לפני שהוא מצפה להכנסה כלשהי.

כיצד ממוסה ותומכת קרקע חקלאית?

קרקע חקלאית נושאת בארנונה שנתית בתעריף של העירייה למעמד שלה, הנמוך מתעריף קרקע לבנייה. הכנסה ממכירת ענבים, יין או שמן היא הכנסה עסקית של החברה או החקלאי הרשום, ויצרן המגיע לסף מע"מ רושם למע"מ. מונטנגרו מפעילה תוכניות תמיכה בחקלאות והמגזר נמצא בהתאמה לכללי האיחוד האירופי לפני ההצטרפות, מה שמשפיע גם על סובסידיות וגם על תקני איכות; המדריך להצטרפות מונטנגרו לאיחוד האירופי קובע את לוח הזמנים.

יין ושמן זית הנמכרים תחת התווית של העיזבון עצמו מצריכים רישום של היצרן, תיוג בהתאם לתקנות ולגבי יין, הבלו. יקב בוטיק הוא עסק עם רישיונות, לא רק כרם עם מרתף.

מהם מקרי ההשקעה הריאליים?

שלושה מקרים הגיוניים עבור משקיעים זרים מניסיוננו. אחוזת לייף סטייל: בית עם כמה הקטרים של זיתים או גפנים, שנקנה לשימוש אישי עם הקרקע שנשמרה בייצור במסגרת הסכם מקומי. יקב בוטיק או מותג שמן: חבילה גדולה יותר ב-Crmnica או בעורף הבר עם מתקני ייצור, המנוהלת כעסק עם הכנסה מתיירות. ובנק קרקעות: חלקות חקלאיות בסמוך לעיירות מתרחבות, המוחזקות באמצעות חברה לטווח ארוך בציפייה לשינויים תכנוניים עתידיים, כשהקרקע מוחכרת בינתיים לחקלאים. השלישי הוא ספקולטיבי, ומסמכי התכנון, ולא המיקום, מחליטים אם זה משתלם אי פעם.

צוות ייעוץ ההשקעות שלנו מדגמן כל מקרה לפי החבילות הספציפיות, עם עלויות החברה, תקופת ההחלמה והתפוקה הריאלית, לפני שלקוח מתחייב לרכישה שלא ניתן לבטל במהירות.

איך מתקדמת הרכישה?

הרצף זהה לכל רכישת קרקע בתוספת שלב החברה: יוצרים את החברה המונטנגרית, בודקים את תמצית הקדסטר ומחלקת הקרקע לכל חלקה, אשרו גישה וזכויות מים, הסכמו את המחיר וחתמו בנוטריון עם החברה כקונה, שלם את מס ההעברה ורשום את החברה כבעלים. מים הם הנקודה הספציפית לאדמות חקלאיות: כרם ללא מקור השקיה או זכות לשאוב ממנו הוא נכס שונה מזה שיש בו באר או נחל, והקבר לא תמיד מראה זאת. ביקור באוגוסט אומר לקונה יותר מכל מסמך.