Žemės ūkio paskirties žemė, vynuogynai ir alyvmedžių giraitės Juodkalnijoje

Juodkalnija augina vyną lygumoje aplink Podgoricą ir terasose virš Skadaro ežero bei alyvuoges pakrantėje nuo Baro iki Ulcinio, kur kai kurie medžiai yra senesni už bet kurį netoliese esantį pastatą. Žemės ūkio paskirties žemė yra kitokia investicija nei pakrantės butas: ji dažniausiai perkama per įmonę, priskiriama ir apmokestinama kaip dirbama žemė, jos negalima užstatyti, o grąža duoda tik tuo atveju, jei kas nors ją dirba. Investuotojams, kurie traukia vynuogyną, alyvmedžių giraitę ar gyvenimo būdo dvarą, šiame vadove paaiškinama, kur yra žemė, kaip ji perkama ir kokia yra nuosavybės teisė.

Kur yra Juodkalnijos vyno ir alyvuogių regionai?

Ćemovsko polje į pietus nuo Podgoricos yra didžiausias vynuogynų plotas, kuriame auga Vranac ir Krstač vynuogės ir didžiausias šalies gamintojas. Aplink jį Zetos slėnyje ir kalvose link Skadaro ežero yra šeimos vynuogynai ir nedidelės vyninės. Crmnica, esantis šlaituose tarp ežero ir pakrantės kalnų, yra istorinis vyno rajonas, kuriame yra terasų sklypai, akmeniniai kaimai ir vis daugiau parduotuvių. Vyno turizmas vystosi abiejose srityse, o apsilankymai rūsiuose ir degustacijos yra antrinės dvarų pajamos.

Alyvuogės priklauso pakrantei. Bare yra tankiausios giraitės, įskaitant senovinius Mirovica medžius, o Ulcinj Valdanos įlanka yra klasikinis alyvmedžių kraštovaizdis. Lušticos pusiasalyje ir kalvose už Budvos ir Tivato yra mažesnių giraičių, kurių daugelis buvo apleistos nuo tada, kai savininkai išvyko į miestelius, ir tai yra dažniausiai siūlomi sklypai užsienio pirkėjams, norintiems namo su žeme. Lušticos pusiasalio regiono puslapyje aprašoma ta vietovė.

Ar užsienietis gali nusipirkti žemės ūkio paskirties žemę?

Ne tiesiogiai, daugeliu atvejų. Žemės ūkio paskirties žemė yra viena iš kategorijų, ribojamų užsienio fiziniams asmenims, o standartinis maršrutas yra Juodkalnijos įmonė, kuri gali turėti žemės ūkio paskirties žemės kaip vidaus juridinis asmuo, nepaisant to, kam priklauso jos akcijos. Įmonės maršrutas, jo išimtys ir tvarka paaiškinta žemės pirkimo Juodkalnijoje užsieniečiui vadove.

Įmonės steigimas prieš perkant yra tokia seka, kad du kartus išvengiama pervedimo mokesčio, o tada įmonė atlieka bet kurios Juodkalnijos d.o.o. metines apskaitos ir pateikimo pareigas. Mūsų įmonės registravimo tarnyba tvarko formavimą ir vėlesnę buhalterinę apskaitą, todėl palikimo įmonė yra priemonė, o ne našta.

Ką kadastro klasifikacija reiškia pirkėjui?

Kiekvienas sklypas kadastre turi žemės klasę: statybinė žemė, kiemas, laukas, vynuogynas, sodas, pieva, ganykla, miškas ir kt. Klasė svarbi trimis būdais. Jis nustato, ar sklypas yra apribotas užsienio nuosavybe. Jis nustato savivaldybės taikomą nekilnojamojo turto mokesčio tarifą. Ir kartu su planavimo dokumentais nustatoma, ar galima ką nors statyti. Sklypas, priskirtas vynuogynui žemės ūkio zonoje, lieka vynuogynu; planavimo taisyklės, aprašytos teritorinių planų ir statybos leidimų vadove, neleidžia joje statyti vilos.

Todėl pirkėjai, norintys savo žemėje turėti namą, ieško sklypo, kuriame jau yra registruotas pastatas arba kuriame yra dalis, priskirta statybai, statybų zonoje, ir vertina žemės ūkio paskirties dalį kaip tai, kas yra. Turtai, kurie parduodami kaip namas su vynuogynu, dažniausiai yra keli skirtingų klasių sklypai, kurių kiekvienas yra tikrinamas atskirai.

Ką reiškia veikiantis vynuogynas ar giraitė?

Žemės ūkio paskirties žemė pati nieko negamina. Vynuogynui reikia genėti, purkšti, tvarkyti vainiką, nuimti vaisius ir vyno gamyklą arba vynuogių pirkėją; alyvmedžių giraitę reikia genėti, kovoti su kenkėjais, nuimti vaisius ir malūną. Abiem reikia vandens sausą vasarą ir žmogaus ant žemės. Nesančio savininko parinktys yra šios:

• Tvarkymo sutartis su vietiniu gamintoju, kuris dirba žemę už pasėlių dalį arba atlygį
• Nuoma kaimyniniam ūkininkui, kuris išlaiko žemę gamyboje ir išsaugo savo klasifikaciją
• Vadovo samdymas per dvaro įmonę, kuri atneša darbo užmokesčio prievoles
• Dirba pats, o tai reiškia, kad gyvenamoji vieta Juodkalnijoje ir atitinkamas leidimas

Apleistos giraitės atsigauna po dvejų ar trejų metų genėjimo ir priežiūros, o daugelis siūlomų sklypų yra būtent tokie. Prieš tikėdamasis pajamų, pirkėjas turėtų įkainoti atsigavimo laikotarpį ir įrangą.

Kaip apmokestinama ir remiama žemės ūkio paskirties žemė?

Ūkinei žemei taikomas metinis nekilnojamojo turto mokestis pagal savivaldybės nustatytą jos klasės tarifą, kuris yra mažesnis nei žemės statybai. Vynuogių, vyno ar aliejaus pardavimo pajamos yra įmonės ar registruoto ūkininko verslo pajamos, o gamintojas, pasiekęs PVM ribą, registruojasi PVM mokėtoju. Juodkalnija taiko žemės ūkio paramos schemas, o sektorius derinamas su Europos Sąjungos taisyklėmis prieš įstojimą, o tai turi įtakos ir subsidijoms, ir kokybės standartams; Juodkalnijos stojimo į ES vadove nustatytas tvarkaraštis.

Vynui ir alyvuogių aliejui, parduodamam su nuosava dvaro etikete, reikia registruoti gamintoją, ženklinti pagal taisykles, o vynui – akcizų formalumus. Boutique vyninė yra verslas su licencijomis, o ne tik vynuogynas su rūsiu.

Kokie yra realūs investavimo atvejai?

Mūsų patirtimi užsienio investuotojams yra prasmingi trys atvejai. Gyvenimo būdo dvaras: namas su keliais hektarais alyvuogių ar vynmedžių, pirktas asmeniniam naudojimui kartu su gamybine žeme pagal vietinį susitarimą. Prabangus vyno darykla arba naftos prekės ženklas: didesnis sklypas Krmnicoje arba Baro pakrantėje su gamybos patalpomis, veikiantis kaip verslas, gaunantis pajamų iš turizmo. Ir žemės bankas: žemės ūkio sklypai prie besiplečiančių miestų, ilgai laikomi per įmonę, tikintis būsimų planavimo pokyčių, o žemė išnuomota ūkininkams. Trečiasis yra spekuliatyvus, o planavimo dokumentai, o ne vieta, nusprendžia, ar kada nors apsimoka.

Mūsų investicinių konsultacijų komanda modeliuoja kiekvieną atvejį pagal konkrečius sklypus, nurodydama įmonės išlaidas, atsigavimo laikotarpį ir realius rezultatus, prieš klientui įsipareigodama pirkti, kurio negalima greitai anuliuoti.

Kaip vyksta pirkimas?

Seka yra tokia pati kaip ir perkant žemę su įmonės žingsniu: suformuokite Juodkalnijos įmonę, patikrinkite kiekvieno sklypo kadastro išrašą ir žemės klasę, patvirtinkite prieigą ir vandens teises, susitarkite dėl kainos ir pasirašykite pas notarą su įmone kaip pirkėja, sumokėkite perleidimo mokestį ir įregistruokite įmonę kaip savininką. Vanduo yra taškas, būdingas dirbamai žemei: vynuogynas be drėkinimo šaltinio ar teisės semtis iš jo yra kitoks turtas nei turtas, kuriame yra šulinys ar upelis, ir kadastras tai ne visada parodo. Apsilankymas rugpjūtį pirkėjui pasako daugiau nei bet koks dokumentas.