Landbouwgrond, wijngaarden en olijfgaarden in Montenegro

Montenegro verbouwt wijn op de vlakte rond Podgorica en op de terrassen boven het meer van Skadar, en olijven langs de kust van Bar tot Ulcinj, waar sommige bomen ouder zijn dan welk gebouw in de buurt dan ook. Landbouwgrond is een andere investering dan een appartement aan de kust: het wordt in de meeste gevallen via een bedrijf gekocht, het wordt geclassificeerd en belast als landbouwgrond, er mag niet op worden gebouwd en het levert alleen rendement op als iemand erop werkt. Voor investeerders die zich aangetrokken voelen tot een wijngaard, een olijfgaard of een lifestyle-landgoed, legt deze gids uit waar het land zich bevindt, hoe het wordt gekocht en wat eigendom inhoudt.

Waar zijn de wijn- en olijfgebieden van Montenegro?

De Ćemovsko polje ten zuiden van Podgorica is het grootste afzonderlijke wijngaardgebied, de thuisbasis van de druiven Vranac en Krstač en de grootste producent van het land. Eromheen liggen in de Zeta-vallei en de heuvels richting het Skadar-meer familiewijngaarden en kleine wijnhuizen. Crmnica, op de hellingen tussen het meer en de kustbergen, is het historische wijndistrict, met terrasvormige percelen, stenen dorpjes en een groeiend aantal boetiekproducenten. In beide gebieden ontwikkelt zich het wijntoerisme, met kelderbezoeken en proeverijen als bijverdienste voor de landgoederen.

Olijven horen bij de kust. Bar heeft de dichtste bosjes, waaronder eeuwenoude bomen bij Mirovica, en de Valdanos-baai in Ulcinj is een klassiek olijflandschap. Het schiereiland Luštica en de heuvels achter Budva en Tivat hebben kleinere bosjes, waarvan er vele zijn verwaarloosd sinds de eigenaren naar de steden zijn vertrokken, en dit zijn de percelen die het vaakst worden aangeboden aan buitenlandse kopers die een huis met grond willen. De pagina van het Luštica-schiereiland beschrijft dat gebied.

Kan een buitenlander landbouwgrond kopen?

In de meeste gevallen niet direct. Landbouwgrond is een van de categorieën die beperkt zijn voor buitenlandse natuurlijke personen, en de standaardroute is een Montenegrijns bedrijf, dat als binnenlandse rechtspersoon landbouwgrond mag bezitten, ongeacht wie de aandelen bezit. De bedrijfsroute, de uitzonderingen en de procedure worden uitgelegd in de gids voor het kopen van land in Montenegro als buitenlander.

Het oprichten van het bedrijf vóór de aankoop is de volgorde waarmee wordt vermeden dat er tweemaal overdrachtsbelasting moet worden betaald, en het bedrijf voert dan de jaarlijkse boekhoud- en archiveringsplichten uit van elke Montenegrijnse d.o.o. Onze bedrijfsregistratieservice verzorgt de oprichting en de daaropvolgende boekhouding, zodat het bedrijf van het landgoed eerder een hulpmiddel dan een last is.

Wat betekent de kadasterindeling voor een koper?

Elk perceel in het kadaster heeft een landklasse: bouwgrond, erf, veld, wijngaard, boomgaard, weide, weiland, bos en andere. De klasse is op drie manieren van belang. Het bepaalt of het perceel beperkt is voor buitenlands eigendom. Deze bepaalt welk OZB-tarief de gemeente hanteert. En samen met de planningsdocumenten bepaalt het of er iets gebouwd kan worden. Een perceel dat binnen een landbouwzone als wijngaard is geclassificeerd, blijft een wijngaard; de stedenbouwkundige regels beschreven in de leidraad voor bestemmingsplannen en bouwvergunningen staan een villa daarop niet toe.

Kopers die een huis op hun grond willen, zoeken daarom naar een perceel waarop al een geregistreerd gebouw staat, of waarop zich een deel bevindt dat als bouwgrond binnen een bouwzone valt, en behandelen het agrarische deel zoals het is. Landgoederen die als huis met wijngaard worden verkocht, bestaan meestal uit meerdere percelen van verschillende klassen, die elk afzonderlijk worden gecontroleerd.

Wat houdt een werkende wijngaard of bos in?

Landbouwgrond levert op zichzelf niets op. Een wijngaard heeft snoeien, sproeien, bladerdakbeheer, pluk en een wijnmakerij of een koper voor de druiven nodig; een olijfgaard heeft snoeiwerk, ongediertebestrijding, pluk en een molen nodig. Beiden hebben water nodig in de droge zomer en een persoon op de grond. Opties voor een afwezige eigenaar zijn:

• Een beheersovereenkomst met een lokale producent die het land bewerkt voor een deel van de opbrengst of tegen betaling
• Een pacht aan een naburige boer, die het land in productie houdt en de classificatie ervan behoudt
• Het in dienst nemen van een manager via het bedrijf van het landgoed, wat loonverplichtingen met zich meebrengt
• Zelf aan de slag, waarbij verblijf in Montenegro en de bijbehorende vergunning vereist zijn

Verwaarloosde bosjes herstellen zich met twee of drie jaar snoeien en verzorgen, en veel van de aangeboden percelen zijn precies dat. Een koper moet de herstelperiode en de apparatuur inschatten voordat hij enig inkomen verwacht.

Hoe wordt landbouwgrond belast en ondersteund?

Op landbouwgrond wordt jaarlijks onroerendgoedbelasting geheven tegen het tarief van de gemeente voor zijn klasse, wat lager is dan het tarief voor bouwgrond. Inkomsten uit de verkoop van druiven, wijn of olie zijn bedrijfsinkomsten van het bedrijf of de geregistreerde boer, en een producent die de btw-drempel bereikt, registreert zich voor btw. Montenegro voert landbouwsteunregelingen uit en de sector wordt in de aanloop naar de toetreding op één lijn gebracht met de regels van de Europese Unie, wat gevolgen heeft voor zowel subsidies als kwaliteitsnormen; in de gids voor de toetreding van Montenegro tot de EU wordt het tijdschema uiteengezet.

Voor wijn en olijfolie die onder het eigen label van het landgoed worden verkocht, is registratie van de producent vereist, evenals etikettering in overeenstemming met de regelgeving en, voor wijn, de accijnsformaliteiten. Een boetiekwijnmakerij is een bedrijf met licenties, niet alleen een wijngaard met een kelder.

Wat zijn de realistische investeringscases?

Onze ervaring is dat drie gevallen zinvol zijn voor buitenlandse investeerders. Een lifestyle-landgoed: een huis met een paar hectare olijven of wijnstokken, gekocht voor persoonlijk gebruik, waarbij het land in productie wordt gehouden op grond van een lokale overeenkomst. Een boetiekwijnmakerij of oliemerk: een groter perceel in Crmnica of het achterland van Bar met productiefaciliteiten, gerund als bedrijf met toeristische inkomsten. En een grondbank: landbouwpercelen in de buurt van groeiende steden, die voor de lange termijn via een bedrijf worden beheerd in afwachting van toekomstige planningswijzigingen, terwijl de grond intussen aan boeren wordt verhuurd. De derde is speculatief, en de planningsdocumenten, en niet de locatie, beslissen of het ooit loont.

Ons investeringsadvies-team modelleert elk geval op de specifieke percelen, met de bedrijfskosten, de herstelperiode en de realistische output, voordat een klant zich verbindt tot een aankoop die niet snel ongedaan kan worden gemaakt.

Hoe verloopt de aankoop?

De volgorde is hetzelfde als bij elke grondaankoop met de bedrijfsstap toegevoegd: vorm het Montenegrijnse bedrijf, controleer het kadasteruittreksel en de landklasse voor elk perceel, bevestig de toegang en waterrechten, spreek de prijs af en teken bij een notaris met het bedrijf als koper, betaal de overdrachtsbelasting en registreer het bedrijf als eigenaar. Water is een specifiek punt voor landbouwgrond: een wijngaard zonder irrigatiebron of het recht om daaruit te putten is een ander bezit dan een wijngaard met een put of een beek, en het kadaster laat dit niet altijd zien. Een bezoek in augustus vertelt een koper meer dan welk document dan ook.