Srovnávací analýza: Černá Hora vs. Chorvatsko pro nemovitosti

Při pohledu na pobřeží Jaderského moře mezinárodní kupci často zjišťují, že si vybírají mezi Černou Horou a Chorvatskem. Obě země nabízejí úchvatnou scenérii, bohaté historické dědictví a blízkost hlavních evropských center. Z finančního a právního hlediska však tyto dva trhy představují velmi odlišné investiční profily. Tato srovnávací příručka analyzuje rámce nákupu nemovitostí, transakční náklady, daňové důsledky, výnosy z pronájmu a budoucí potenciál.

Transakční náklady a proces nákupu

Snadnost transakce a počáteční náklady představují první významný rozdíl.

• Černá Hora: Cizí státní příslušníci mohou nabývat majetek s minimálními omezeními. Proces nákupu je jednoduchý a obvykle je dokončen prostřednictvím licencovaného notáře během několika dnů. Transakční náklady (notářské poplatky, právní zastoupení a registrace) se v průměru pohybují mezi 2 % a 4 % hodnoty nemovitosti. Kromě toho je akvizice půdy otevřena cizincům, kteří zaregistrují místní společnost.
• Chorvatsko: Chorvatsko jako členský stát EU harmonizovalo svůj nákupní proces pro občany EU. Občané zemí mimo EU však čelí reciprocitním kontrolám a schvalování ministerstva spravedlnosti, které může trvat až šest měsíců. Transakční náklady jsou také vyšší, obvykle se pohybují mezi 5 % a 8 % při zahrnutí 3% daně z převodu majetku, provizí agentům a povinného právního zastoupení.

Daňové rámce

Daňové struktury mají dlouhodobý dopad na ziskovost jakékoli investice do nemovitosti.

• Černá Hora: Země nabízí jeden z nejkonkurenceschopnějších daňových režimů v Evropě. Daň z převodu nemovitosti je progresivní (3 % u nemovitostí do 150 000 EUR a až 5 % u luxusních tříd). Příjem z pronájmu podléhá nízké paušální sazbě daně ve výši 15 %. Neexistuje žádná daň z kapitálových výnosů z prodeje nemovitosti, pokud je nemovitost držena jednotlivci pro primární účely bydlení.
• Chorvatsko: Chorvatsko zavádí paušální 3% daň z převodu nemovitosti. Daň z příjmu z pronájmu se liší podle obce a může se pohybovat od 10 % do 30 %. Rozhodující je, že daň z kapitálových výnosů ve výši 20 % se vztahuje na nemovitosti prodané do dvou let od nabytí, pokud se nejednalo o primární bydliště vlastníka.

Výnosy z pronájmu a ROI

Výnosy představují hlavní faktor pro investory, kteří hledají pasivní příjem.

• Černá Hora: Vzhledem k nižším vstupním cenám a rychle rostoucímu segmentu luxusního cestovního ruchu zůstávají výnosy z pronájmu podél pobřeží Černé Hory (Budva, Tivat, Kotor) vysoké. Průměrné čisté výnosy se pohybují od 6 % do 8 % u prémiových bytů u moře, přičemž luxusní projekty tlačí až 9 %.
• Chorvatsko: Chorvatský trh je vyspělejší, což má za následek vyšší vstupní náklady a nižší výnosy. Oblíbené destinace jako Dubrovník, Split a Hvar nabízejí výnosy v průměru mezi 3 % a 5 %. Sezónnost v Chorvatsku je také velmi stlačená, zatímco výstavba luxusních přístavů Černé Hory (jako je Porto Montenegro) udržuje poptávku po pronájmu po delší období.

Budoucí potenciál a vstup do EU

Makroekonomický výhled formuje výstupní strategii.

• Černá Hora: Černá Hora je v současnosti oficiální kandidátskou zemí na členství v EU s cílovým rokem přistoupení 2028. Nákup nemovitosti nyní nabízí významné zhodnocení kapitálu, protože se očekává, že hodnoty po přistoupení porostou tak, aby odpovídaly úrovním EU.
• Chorvatsko: Po vstupu do EU v roce 2013 a do eurozóny v roce 2023 chorvatský trh již prošel svou primární povstupní růstovou fází. Představuje stabilní, vyspělý trh s nižším rizikem, ale výrazně nižším růstovým potenciálem ve srovnání s Černou Horou.