Uma análise comparativa: Montenegro vs Croácia para o imobiliário

Ao olhar para a costa do Adriático, os compradores internacionais escolhem frequentemente entre o Montenegro e a Croácia. Ambos os países oferecem paisagens deslumbrantes, um património histórico rico e proximidade aos principais centros europeus. No entanto, do ponto de vista financeiro e jurídico, os dois mercados apresentam perfis de investimento muito diferentes. Este guia comparativo analisa as estruturas de compra de imóveis, os custos de transação, as implicações fiscais, os rendimentos de arrendamento e o potencial futuro.

Custos de transação e processo de compra

A facilidade de transação e os custos iniciais representam o primeiro diferencial significativo.

• Montenegro: Os cidadãos estrangeiros podem adquirir propriedades com restrições mínimas. O processo de compra é simples e normalmente concluído através de um notário licenciado em poucos dias. Os custos de transação (honorários notariais, representação legal e registo) situam-se em média entre 2% e 4% do valor da propriedade. Além disso, a aquisição de terrenos está aberta a estrangeiros que registem uma empresa local.
• Croácia: Como estado-membro da UE, a Croácia harmonizou o seu processo de compra para os cidadãos da UE. No entanto, os cidadãos de países terceiros enfrentam verificações de reciprocidade e aprovações do Ministério da Justiça que podem demorar até seis meses. Os custos de transação são também mais elevados, variando normalmente entre 5% e 8% quando se inclui o imposto de transferência de propriedade de 3%, as comissões dos agentes e a representação legal obrigatória.

Quadros Tributários

As estruturas fiscais têm um impacto a longo prazo na rentabilidade de qualquer investimento imobiliário.

• Montenegro: O país oferece um dos regimes fiscais mais competitivos da Europa. O imposto sobre as transmissões onerosas de imóveis é progressivo (3% em imóveis até 150.000€ e até 5% em imóveis de luxo). A receita de aluguer está sujeita a uma baixa taxa fixa de imposto de 15%. Não há imposto sobre as mais-valias na venda de imóveis se a propriedade for detida por particulares para fins residenciais primários.
• Croácia: A Croácia impõe um imposto fixo de 3% sobre a transferência de propriedade. O imposto sobre o rendimento das rendas varia de acordo com o município e pode ir de 10% a 30%. Crucialmente, o imposto sobre as mais-valias de 20% aplica-se aos imóveis vendidos no prazo de dois anos após a aquisição, a menos que seja a residência principal do proprietário.

Rendimentos de aluguer e ROI

Os rendimentos representam um fator importante para os investidores que procuram rendimentos passivos.

• Montenegro: Devido aos preços de entrada iniciais mais baixos e a um segmento de turismo de luxo em rápido crescimento, os rendimentos dos alugueres ao longo da costa montenegrina (Budva, Tivat, Kotor) continuam elevados. Os rendimentos líquidos médios variam entre 6% a 8% para apartamentos premium à beira-mar, com os empreendimentos de luxo a subirem para 9%.
• Croácia: O mercado croata é mais maduro, resultando em custos de entrada mais elevados e rendimentos reduzidos. Destinos populares como Dubrovnik, Split e Hvar oferecem rendimentos médios entre 3% e 5%. A sazonalidade na Croácia é também altamente comprimida, enquanto os empreendimentos de marinas de luxo do Montenegro (como o Porto Montenegro) sustentam a procura de aluguer durante um período mais longo.

Potencial futuro e adesão à UE

As perspectivas macroeconómicas moldam a estratégia de saída.

• Montenegro: O Montenegro é atualmente um país candidato oficial à adesão à UE, com um ano de adesão previsto para 2028. A compra de imóveis oferece agora um jogo significativo de valorização do capital, uma vez que se espera que os valores aumentem para corresponder aos níveis da UE após a adesão.
• Croácia: Tendo aderido à UE em 2013 e à zona euro em 2023, o mercado da Croácia já conheceu a sua principal fase de crescimento pós-adesão. Representa um mercado estável e maduro, com menor risco, mas com um potencial de crescimento significativamente mais baixo em comparação com o Montenegro.