Lyginamoji analizė: Juodkalnija ir Kroatija dėl nekilnojamojo turto

Žvelgdami į Adrijos jūros pakrantę, tarptautiniai pirkėjai dažnai renkasi tarp Juodkalnijos ir Kroatijos. Abi šalys siūlo kvapą gniaužiančius kraštovaizdžius, turtingą istorinį paveldą ir netoli pagrindinių Europos centrų. Tačiau finansiniu ir teisiniu požiūriu šios dvi rinkos labai skiriasi investavimo profiliais. Šiame lyginamajame vadove analizuojamos nekilnojamojo turto pirkimo sistemos, sandorių išlaidos, mokesčių pasekmės, nuomos pajamingumas ir ateities potencialas.

Sandorio išlaidos ir pirkimo procesas

Lengvas sandoris ir išankstinės išlaidos yra pirmasis reikšmingas skirtumas.

• Juodkalnija: Užsienio piliečiai gali įsigyti nuosavybę su minimaliais apribojimais. Pirkimo procesas yra nesudėtingas ir paprastai baigiamas per licencijuotą notarą per kelias dienas. Sandorio išlaidos (notaro mokesčiai, teisinis atstovavimas ir registracija) vidutiniškai sudaro nuo 2% iki 4% turto vertės. Be to, žemę įsigyti gali užsieniečiai, įregistravę vietinę įmonę.
• Kroatija: Būdama ES valstybė narė, Kroatija suderino pirkimo procesą ES piliečiams. Tačiau ne ES piliečiai susiduria su abipusiškumo patikrinimais ir Teisingumo ministerijos patvirtinimais, kurie gali užtrukti iki šešių mėnesių. Sandorių išlaidos taip pat yra didesnės, paprastai svyruoja nuo 5% iki 8%, kai įskaičiuojamas 3% turto perdavimo mokestis, agento komisiniai ir privalomas teisinis atstovavimas.

Mokesčių sistemos

Mokesčių struktūros turi ilgalaikę įtaką bet kokios investicijos į nekilnojamąjį turtą pelningumui.

• Juodkalnija: šalyje taikomas vienas konkurencingiausių mokesčių režimų Europoje. Nekilnojamojo turto perleidimo mokestis yra progresinis (3% nekilnojamojo turto iki 150 000 € ir iki 5% prabangių lygių). Nuomos pajamoms taikomas mažas fiksuotas 15% mokesčio tarifas. Nekilnojamojo turto pardavimas kapitalo prieaugio mokesčio neapmokestinamas, jei turtas yra fiziniams asmenims skirtas pagrindinei gyvenamajai vietai.
• Kroatija: Kroatija taiko fiksuotą 3 % turto perdavimo mokestį. Nuomos pajamų mokestis skiriasi priklausomai nuo savivaldybės ir gali svyruoti nuo 10% iki 30%. Svarbiausia, kad 20% kapitalo prieaugio mokestis taikomas turtui, parduotam per dvejus metus nuo įsigijimo, nebent tai buvo pagrindinė savininko gyvenamoji vieta.

Nuomos pajamingumas ir IG

Pajamingumas yra pagrindinis veiksnys investuotojams, ieškantiems pasyvių pajamų.

• Juodkalnija: Dėl žemesnių pradinių įėjimo kainų ir sparčiai augančio prabangaus turizmo segmento nuomos pajamingumas Juodkalnijos pakrantėje (Budva, Tivatas, Kotoras) išlieka didelis. Vidutinis grynasis pajamingumas svyruoja nuo 6% iki 8% aukščiausios klasės apartamentų pajūryje, o prabangūs pastatai išauga iki 9%.
• Kroatija: Kroatijos rinka yra brandesnė, todėl įėjimo sąnaudos ir mažesnės. Populiarios paskirties vietos, tokios kaip Dubrovnikas, Splitas ir Hvaras, siūlo vidutiniškai nuo 3% iki 5%. Sezoniškumas Kroatijoje taip pat labai sumažintas, o Juodkalnijos prabangių prieplaukų plėtra (pvz., Porto Montenegro) nuomos paklausą palaiko ilgesnį laikotarpį.

Ateities potencialas ir įstojimas į ES

Makroekonominė perspektyva formuoja pasitraukimo strategiją.

• Juodkalnija: Juodkalnija šiuo metu yra oficiali šalis kandidatė į ES, kurios tikslas – 2028 m. stojimo metai. Dabar įsigyjant nekilnojamąjį turtą kapitalas gali padidėti, nes tikimasi, kad įstojus į ES vertės pakils ir atitiks ES lygį.
• Kroatija: 2013 m. prisijungusi prie ES, o 2023 m. – į euro zoną, Kroatijos rinka jau patyrė pirminį augimo po įstojimo etapą. Tai stabili, brandi rinka, turinti mažesnę riziką, bet žymiai mažesnį augimo potencialą, palyginti su Juodkalnija.