Прибуток від оренди в Будві, Барі та Которі: порівняння прибутків від квартир

Більшість квартир, які іноземні інвестори купують на узбережжі Чорногорії, припадає на три міста, і вони ведуть себе як три різні ринки. Будва – туристична столиця з найкоротшою окупністю літньої оренди та найвищими цінами на в’їзд. Бар - це цінний ринок із довгою піщаною береговою лінією, діючим портом і цінами, які залишають місце для прибутку. Котор є ринком спадщини, де пропозиція фіксується стінами старого міста та схилами затоки. Цей посібник порівнює їх так, як це зробив би інвестор в оренду, і пропонує метод розрахунку чистої прибутковості, який працює для будь-якого лістингу.

Що впливає на прибутковість оренди на узбережжі Чорногорії?

Прибуток - це орендна плата, поділена на загальну вартість придбання, і обидві сторони цієї частки переміщуються по містах. Що стосується орендної плати, то тривалість сезону має більше значення, ніж максимальна нічна ставка: квартира, яку здають на десять тижнів за високою ставкою, може заробити менше, ніж квартира, яка здається на двадцять тижнів за помірною ціною. Щодо вартості, ціна придбання – це лише початок; податок на передачу майна або ПДВ, нотаріус і реєстрація, меблювання та комісія агента входять до знаменника, як пояснюється в посібнику з податків на передачу власності в Чорногорії.

Третім чинником є суміш орендарів. Короткострокова відпустка дозволяє отримати найвищий валовий показник і найвищі витрати та вакантність. Довгострокові орендарі, незалежно від того, чи є вони місцевими професіоналами, віддаленими працівниками чи сезонним персоналом, отримують нижчу загальну суму з набагато меншою кількістю порожніх тижнів і майже без часу на управління.

Як Будва працює для інвесторів квартир?

Будва має найвищий попит на короткострокову оренду в країні, від старого міста через Бечічі до Рафаїловичів і Петроваца. Сезон найдовший на узбережжі за межами Тівата, ціни за ніч у липні та серпні найвищі, а добре розташована однокімнатна квартира рідко пустує влітку. Ціною цього попиту є початкова ціна, яка є найвищою з трьох міст для порівнянних акцій, і гостра конкуренція серед власників у наступні місяці.

Budva підходить інвестору, якому потрібен ліквідний, добре зрозумілий актив із сильним літнім доходом і який погоджується з тим, що валовий дохід від ціни придбання буде стиснутий самою ціною. Нові будинки в Бечічах і на схилі пагорба над старим містом мають найвищі ціни, а перепродаж є простим, оскільки кількість покупців є найбільшою в Чорногорії.

Чому Бар має значення?

Бар має довгий пляж від міста до Сутоморе та Чань, пристань для яхт, поромний порт до Італії та зростаючу спільноту іноземців, які живуть там цілий рік. Ціни на подібні квартири значно нижчі, ніж у Будві, а розрив є більшим, ніж розрив у досяжних орендних ставках, тому валовий дохід у Барі часто є найвищим із трьох. Сезон коротший і нічні ставки нижчі, але ринок довгострокової оренди сильніший, тому що люди живуть і працюють у Барі.

Компромісами є менш усталений преміум-сегмент, більше варіацій у якості будівлі та менший пул міжнародних покупців при перепродажі. Бар підходить для інвестора, який віддає перевагу прибутковості, а не зростанню капіталу, йому комфортно працювати з довгостроковими орендарями, і він хоче бути попереду інфраструктури, яку приносять порт і автомагістраль Бар до Боляре.

Чим відрізняється Котор?

Постачання Котора налагоджено. Старе місто є об’єктом ЮНЕСКО, схили затоки суворо контролюються, а нове будівництво обмежене, тому ціни залежать від дефіциту, а не від нових будівель. Квартири в старому місті та в Доброті, Прчані та Муо вздовж затоки пропонують преміальні ціни за ніч, приваблюють культурну та яхтингову клієнтуру з довшим сезоном, ніж пляжна натовп Будви, і зберігають свою цінність навіть під час спадів.

Дохідність у Которі зазвичай нижча, ніж у Барі, і часто нижча, ніж у Будві, оскільки ціна відображає дефіцит. Що пропонує Котор, так це збереження капіталу та профіль орендаря, який платить за облаштування, а не за пляж. Відремонтовані кам’яні квартири мають обов’язкове технічне обслуговування та правила збереження, описані в посібнику з ремонту кам’яних будинків у Которській затоці. Більш широкий район описано на сторінці регіону Которської затоки.

Як поточні витрати змінюють картину?

Валовий дохід підійде кожному списку. Витрати, які перетворюють його на чистий дохід, такі:

• Плата за управління та прибирання при короткостроковій оренді, яка становить значну частку валової орендної плати
• Комісії платформи за бронювання
• Комунальні послуги, інтернет та внески на обслуговування будівлі, які власник несе між гостями
• Щорічний податок на нерухомість, який сплачує муніципалітет
• Реєстрація туристів, категоризація та туристичний збір, що стягується з гостей
• Ремонт, заміна меблів і техніки, іноді порожній місяць

Довгостроково дозволяє скоротити перші два майже нанівець і перекласти комунальні послуги на орендаря. Короткострокова квартира в Будві та довгострокова квартира в Барі можуть мати однакову чисту суму, незважаючи на дуже різні валові цифри, тому порівняння слід проводити після витрат. Власники, які не живуть у Чорногорії, повинні прочитати посібник з управління нерухомістю для заочних власників, перш ніж вибрати короткостроковий маршрут.

Як розрахувати чистий дохід для конкретної квартири?

Використовуйте один аркуш для кожного списку, який ви розглядаєте:

1. Загальна вартість придбання: ціна, податок на передачу або ПДВ, нотаріальні та кадастрові збори, агентська комісія, меблювання та будь-які невідкладні роботи.
2. Реалістична річна оренда: для короткострокової оренди тижні кожного сезону помножені на ставку для цього сезону; для довгострокових, дванадцять місяців за місцевим тарифом мінус один місяць вакансії.
3. Річні витрати: наведений вище список із справжньою ціною, а не припущеннями.
4. Чистий дохід: орендна плата за вирахуванням витрат, поділена на загальну вартість придбання.

Запустіть аркуш для короткострокового та довгострокового сценаріїв на одній квартирі. Результат підкаже вам, яке місто та яка стратегія відповідає вашим апетитам до участі, і це захищає вас від лістингів, які котируються за ставками пікового тижня.

Яке місто якому інвестору підходить?

Будва підходить інвестору, який хоче отримати максимальний літній прибуток і ліквідність і приймає вищу ціну. Бар підходить для інвестора, який бажає найкращої прибутковості та цілорічного ринку орендаря. Kotor підходить для інвестора, який хоче мати дефіцитний актив у захищеному місці та розглядає дохід від оренди як бонус. Багато наших клієнтів протягом певного часу тримають один із них, що також є захистом від різних циклів трьох ринків.

Наші консультанти переглядають список, будівлю та реалістичну орендну плату перед будь-якою пропозицією в рамках послуги з нерухомості. Надішліть нам властивості, які ви порівнюєте, і ми повернемо аркуш чистої прибутковості для кожного, заповнений на основі місцевих даних, а не на основі списку.