Stopa zwrotu z wynajmu w Budvie, Barze i Kotorze: porównanie zwrotów z mieszkań

Większość mieszkań kupowanych przez zagranicznych inwestorów na czarnogórskim wybrzeżu pochodzi z trzech miast, które zachowują się jak trzy różne rynki. Budva jest stolicą turystyczną z najkrótszym okresem zwrotu z wynajmu letniego i najwyższymi cenami wejścia. Bar to wartościowy rynek z długą, piaszczystą linią brzegową, działającym portem i cenami, które pozostawiają miejsce na zyski. Kotor to rynek dziedzictwa kulturowego, którego podaż ustalają mury starego miasta i zbocza zatoki. W tym przewodniku porównuje się je w sposób, w jaki zrobiłby to inwestor zajmujący się wynajmem, i podaje metodę obliczania zysku netto, która sprawdza się w przypadku każdego ogłoszenia.

Co wpływa na rentowność wynajmu na wybrzeżu Czarnogóry?

Dochód to czynsz podzielony przez całkowity koszt nabycia, a obie strony tego ułamka przesuwają się według miasta. Po stronie czynszu długość sezonu ma większe znaczenie niż maksymalna stawka za noc: mieszkanie, które wynajmuje na dziesięć tygodni po wysokiej stawce, może zarobić mniej niż to, które wynajmuje na dwadzieścia tygodni po skromnej stawce. Po stronie kosztów cena zakupu to dopiero początek; podatek od przeniesienia własności lub VAT, notariusz i rejestracja, wyposażenie i prowizja agenta – wszystko to wpisuje się w mianowniku, jak wyjaśniono w przewodniku po podatkach od przeniesienia własności nieruchomości w Czarnogórze.

Trzeci czynnik to mieszanka najemców. Urlop krótkoterminowy pozwala wygenerować najwyższą kwotę brutto, najwyższe koszty i wakaty. Najemcy długoterminowi, niezależnie od tego, czy są to lokalni specjaliści, pracownicy zdalni czy pracownicy sezonowi, generują niższą kwotę brutto przy znacznie mniejszej liczbie pustych tygodni i prawie bez czasu na zarządzanie.

Jak Budva radzi sobie z inwestorami mieszkaniowymi?

Budva ma największy w kraju popyt na wynajem krótkoterminowy, od starego miasta przez Bečići po Rafailovici i Petrovac. Sezon jest najdłuższy na wybrzeżu poza Tivatem, stawki za noc są najwyższe w lipcu i sierpniu, a dobrze zlokalizowane mieszkanie z jedną sypialnią rzadko kiedy latem stoi puste. Kosztem tego popytu jest cena wejścia, która jest najwyższa z trzech miast w przypadku porównywalnych zasobów oraz duża konkurencja wśród właścicieli w miesiącach pobocznych.

Budva jest odpowiednia dla inwestora, który pragnie płynnych, dobrze rozumianych aktywów z dużymi dochodami w lecie i który akceptuje fakt, że rentowność brutto z ceny zakupu będzie skompresowana przez samą cenę. Najwyższe stawki osiągają nowsze budynki w Bečići i na zboczu wzgórza nad starym miastem, a odsprzedaż jest prosta, ponieważ pula nabywców jest największa w Czarnogórze.

Dlaczego Bar jest opcją wartościową?

Bar ma długą plażę prowadzącą z miasta do Sutomore i Čanj, przystań, port promowy do Włoch i rosnącą społeczność obcokrajowców, którzy mieszkają tam przez cały rok. Ceny porównywalnych mieszkań są znacząco niższe niż w Budvie, a różnica jest większa niż różnica w osiągalnych czynszach, dlatego stopy kapitalizacji brutto w Barze są często najwyższe z całej trójki. Sezon jest krótszy, a stawki za noc niższe, ale rynek wynajmu długoterminowego jest silniejszy, bo ludzie faktycznie mieszkają i pracują w Barze.

Kompromisy obejmują mniej ugruntowany segment premium, większe zróżnicowanie jakości budynków i mniejszą grupę międzynarodowych nabywców w przypadku odsprzedaży. Bar jest odpowiedni dla inwestora, który przedkłada zyski nad wzrost kapitału, czuje się komfortowo w przypadku długoterminowych najemców i chce mieć przewagę nad infrastrukturą, jaką zapewniają port i autostrada Bar do Boljare.

Co wyróżnia Kotor?

Dostawy Kotoru są stałe. Stare miasto jest wpisane na listę UNESCO, zbocza zatoki są ściśle kontrolowane, a liczba nowych obiektów jest ograniczona, więc ceny wynikają raczej z niedoboru niż z nowych budynków. Apartamenty na starym mieście oraz w Dobrocie, Prčanju i Muo wzdłuż zatoki oferują wyższe stawki za noc, przyciągają klientów kulturalnych i żeglarskich dłuższym sezonem niż tłumy na plaży w Budvie i utrzymują swoją wartość nawet w przypadku pogorszenia koniunktury.

Plony w Kotorze są zwykle niższe niż w Barze i często niższe niż w Budvie, ponieważ cena odzwierciedla niedostatek. Kotor oferuje ochronę kapitału i profil najemcy, który płaci za ustawienie, a nie za plażę. Odnowione apartamenty kamienne podlegają obowiązkom konserwacyjnym i zasadom konserwacji opisanym w przewodniku po renowacji kamiennych domów w Zatoce Kotorskiej. Szerszy obszar opisany jest na stronie regionu Zatoki Kotorskiej.

Jak koszty eksploatacji zmieniają obraz?

Zysk brutto schlebia każdemu wpisowi. Koszty przekształcające to w zysk netto to:

• Opłaty za zarządzanie i sprzątanie w przypadku najmu krótkoterminowego, które stanowią znaczną część czynszu brutto
• Prowizje platformy od rezerwacji
• Media, internet i opłaty na utrzymanie budynku, które właściciel przenosi między gośćmi
• Roczny podatek od nieruchomości, naliczany przez gminę
• Rejestracja turystyczna, kategoryzacja i opłata klimatyczna pobierana od gości
• Naprawy, wymiana mebli i sprzętu AGD oraz okazjonalnie puste miesiące

W perspektywie długoterminowej zmniejszymy pierwsze dwa do prawie zera i przeniesiemy media na najemcę. Krótkoterminowe mieszkanie w Budvie i długoterminowe mieszkanie w Barze mogą uzyskać podobną kwotę netto pomimo bardzo różnych wartości brutto, dlatego porównania należy dokonać po kosztach. Właściciele, którzy nie mieszkają w Czarnogórze, powinni przeczytać przewodnik po zarządzaniu nieruchomościami dla właścicieli nieobecnych przed wybraniem trasy krótkoterminowej.

Jak obliczyć zysk netto dla konkretnego mieszkania?

Użyj tego samego arkusza dla każdej oferty, którą rozważasz:

1. Całkowity koszt nabycia: cena, podatek transferowy lub VAT, opłaty notarialne i katastralne, prowizja agenta, umeblowanie i wszelkie bezpośrednie prace.
2. Realistyczny czynsz roczny: w przypadku wynajmu krótkoterminowego tygodnie wynajmu w każdym sezonie pomnożone przez stawkę za ten sezon; na dłuższy okres, dwanaście miesięcy według stawki lokalnej pomniejszonej o jeden miesiąc wakatu.
3. Koszty roczne: lista powyżej, z zarządem opartym na rzeczywistej wycenie, a nie na domysłach.
4. Zysk netto: czynsz pomniejszony o koszty, podzielony przez całkowity koszt nabycia.

Uruchom arkusz dla scenariusza krótkoterminowego i długoterminowego dla tego samego mieszkania. Wynik powie Ci, które miasto i jaka strategia odpowiada Twojemu apetytowi na zaangażowanie, i uchroni Cię przed ofertami notowanymi według stawek w godzinach szczytu tygodniowego.

Które miasto pasuje do jakiego inwestora?

Budva pasuje do inwestora, który chce maksymalnych dochodów i płynności w lecie, i akceptuje wyższą cenę. Bar pasuje do inwestora, któremu zależy na najwyższej stopie zwrotu i rynku najemców przez cały rok. Kotor pasuje do inwestora, który chce rzadkiego majątku w chronionym otoczeniu, a dochód z wynajmu traktuje jako bonus. Wielu naszych klientów posiada po jednym z każdego instrumentu przez dłuższy czas, co stanowi również zabezpieczenie przed różnymi cyklami trzech rynków.

Nasi doradcy sprawdzają ofertę, budynek i realny czynsz przed jakąkolwiek ofertą w ramach usługi nieruchomości. Prześlij nam porównywane nieruchomości, a my dla każdej z nich prześlemy arkusz zysków netto, wypełniony danymi lokalnymi, a nie zestawieniem.