布德瓦、巴尔和科托尔的租金收益率：比较公寓回报
外国投资者在黑山海岸购买的公寓大部分来自三个城镇，它们表现为三个不同的市场。布德瓦是夏季租赁回报最短、入门价格最高的旅游之都。巴尔是一个价值市场，拥有漫长的沙滩海岸线、一个正在运营的港口以及为收益留有空间的价格。科托尔是一个遗产市场，供应由老城区的城墙和海湾的斜坡固定。本指南以租赁投资者的方式对它们进行比较，并给出了适用于任何上市的净收益率的计算方法。
是什么推动了黑山海岸的租金收益率？
收益率是租金除以总购置成本，该分数的两边都按城镇移动。在租金方面，季节的长短比每晚的最高租金更重要：一套以高价租用十周的公寓的收入比以中等价租用二十周的公寓要少。在成本方面，采购价格只是开始；如黑山财产转让税指南中所述，转让税或增值税、公证和登记、家具和代理人佣金均计入分母。
第三个驱动因素是租户组合。短期假期可以产生最高的总金额以及最高的成本和空缺。长期租户，无论是当地专业人士、远程工人还是季节性员工，其总收入较低，空置周数要少得多，而且几乎没有管理时间。
布德瓦对公寓投资者来说表现如何？
布德瓦拥有全国最深的短期租赁需求，从老城区到贝西奇再到拉斐洛维奇和彼得罗瓦茨。蒂瓦特以外海岸的季节最长，七月和八月的每晚房价最高，位置优越的一居室公寓在夏季很少空着。这种需求的成本是入场价（这是三个城镇中可比库存中最高的），以及业主之间激烈的竞争。
布德瓦适合那些想要流动性好、易于理解且夏季收入强劲的资产的投资者，并且接受购买价格的总收益率将被价格本身压缩的投资者。贝西奇和老城区上方山坡上的较新建筑的价格最高，而且转售很简单，因为买家群体是黑山最大的。
为什么 Bar 是价值选项？
巴尔拥有从市区到苏托莫雷和安吉的长长的海滨，还有一个码头、通往意大利的渡轮港口以及全年居住在那里的不断增长的外国人社区。可比公寓的价格远低于布德瓦，而且差距大于可实现租金的差距，这就是为什么巴尔的总收益率往往是三者中最高的。季节较短，每晚价格较低，但长期租赁市场更加强劲，因为人们实际上在巴尔生活和工作。
其代价是高端细分市场不太成熟、建筑质量差异较大，以及转售的国际买家群体较小。 Bar 适合那些看重收益而非资本增长、对长期租户感到满意、并希望领先于港口和 Bar 至 Boljare 高速公路带来的基础设施的投资者。
是什么让科托尔与众不同？
科托尔的供应是固定的。老城区是联合国教科文组织的遗址，海湾的斜坡受到严格控制，新建筑受到限制，因此价格是由稀缺性而不是新建筑驱动的。老城区以及海湾沿岸的多布罗塔 (Dobrota)、普查尼 (Prčanj) 和穆奥 (Muo) 的公寓每晚价格较高，吸引了文化和游艇客户，他们的季节比布德瓦的海滩人群更长，并且在经济低迷时期保持其价值。
科托尔的租金收益率通常低于巴尔，也低于布德瓦，因为价格反映了稀缺性。科托尔提供的是资本保值和租户概况，为环境而不是海滩付费。翻新的石头公寓有维护义务和保护规则，科托尔湾石头房屋翻新指南中有介绍。 科托尔湾地区页面描述了更广泛的区域。
运营成本如何改变现状？
每个上市的总收益都令人赞叹。将其转化为净收益的成本是：
- 短期出租的管理费和清洁费，占总租金的很大一部分
- 平台预订佣金
- 业主在客人之间承担的公用事业费、互联网费和建筑维护费
- 年度财产税，由市政府征收
- 游客登记、分类和向客人征收的旅游税
- 修理、更换家具和电器，以及偶尔的空月
从长远来看，我们可以将前两项削减到几乎为零，并将公用事业转移给租户。布德瓦的短期公寓和巴尔的长期公寓尽管总数量差异很大，但净值却相似，这就是为什么必须在扣除成本后进行比较。不住在黑山的业主在选择短期路线之前应阅读缺席业主物业管理指南。
如何计算特定公寓的净收益？
对您考虑的每个列表使用同一张表：
- 总购置成本：价格、转让税或增值税、公证费和地籍费、代理佣金、家具和任何直接工程。
- 实际年租金：对于短期而言，每个季节的出租周数乘以该季节的费率；对于长期的，十二个月的当地费率减去一个月的空缺。
- 年度成本：上面的列表，管理层给出的是真实报价而不是猜测。
- 净收益：租金减去成本，除以总购置成本。
在同一公寓上运行短期和长期情景的表格。结果会告诉您哪个城镇和哪种策略适合您的参与兴趣，并且它可以保护您免受高峰周价格报价的列表的影响。
哪个城镇适合哪个投资者？
布德瓦适合希望获得最大夏季收入和流动性并接受更高价格的投资者。酒吧适合想要最佳收益和全年租户市场的投资者。科托尔适合那些想要在受保护的环境中获得稀缺资产并将租金收入视为奖金的投资者。我们的许多客户随着时间的推移分别持有一种，这也是对冲三个市场不同周期的风险。
作为房地产服务的一部分，我们的顾问在提出任何报价之前都会审查房源、建筑物和实际租金。将您正在比较的房产发送给我们，我们将返回每个房产的净收益表，该表是根据本地数据而不是列表填写的。
