Απόδοση ενοικίασης σε Μπούντβα, Μπαρ και Κότορ: Σύγκριση επιστροφών διαμερισμάτων

Τρεις πόλεις αντιπροσωπεύουν τα περισσότερα από τα διαμερίσματα που αγοράζουν οι ξένοι επενδυτές στις ακτές του Μαυροβουνίου και συμπεριφέρονται ως τρεις διαφορετικές αγορές. Η Μπούντβα είναι η τουριστική πρωτεύουσα με τη μικρότερη απόσβεση των καλοκαιρινών ενοικιάσεων και τις υψηλότερες τιμές εισόδου. Το μπαρ είναι η αγορά αξίας με μεγάλη αμμώδη ακτογραμμή, λιμάνι που λειτουργεί και τιμές που αφήνουν περιθώρια απόδοσης. Το Κότορ είναι η αγορά κληρονομιάς όπου η προσφορά καθορίζεται από τα τείχη της παλιάς πόλης και τις πλαγιές του κόλπου. Αυτός ο οδηγός τα συγκρίνει όπως θα έκανε ένας επενδυτής ενοικίασης και παρέχει μια μέθοδο υπολογισμού της καθαρής απόδοσης που λειτουργεί για κάθε καταχώριση.

Τι οδηγεί στην απόδοση ενοικίασης στην ακτή του Μαυροβουνίου;

Η απόδοση διαιρείται με το συνολικό κόστος κτήσης και οι δύο πλευρές αυτού του κλάσματος μετακινούνται ανά πόλη. Όσον αφορά το ενοίκιο, η διάρκεια της σεζόν έχει μεγαλύτερη σημασία από τη μέγιστη τιμή διανυκτέρευσης: ένα διαμέρισμα που ενοικιάζεται για δέκα εβδομάδες με υψηλή τιμή μπορεί να κερδίσει λιγότερα από ένα διαμέρισμα που ενοικιάζεται για είκοσι εβδομάδες με μέτρια τιμή. Από την πλευρά του κόστους, η τιμή αγοράς είναι μόνο η αρχή. ο φόρος μεταβίβασης ή ο ΦΠΑ, η συμβολαιογράφος και η εγγραφή, η επίπλωση και η προμήθεια του αντιπροσώπου εισάγουν τον παρονομαστή, όπως εξηγείται στον οδηγό για τους φόρους μεταβίβασης ακινήτων στο Μαυροβούνιο.

Ο τρίτος οδηγός είναι ο ενοικιαστής. Οι βραχυπρόθεσμες διακοπές επιτρέπουν το υψηλότερο ακαθάριστο ποσό και το υψηλότερο κόστος και κενή θέση. Οι μακροχρόνιοι μισθωτές, είτε είναι ντόπιοι επαγγελματίες, είτε απομακρυσμένοι εργαζόμενοι είτε εποχιακό προσωπικό, παράγουν χαμηλότερο ακαθάριστο νούμερο με πολύ λιγότερες κενές εβδομάδες και σχεδόν καθόλου χρόνο διαχείρισης.

Πώς λειτουργεί η Budva για τους επενδυτές διαμερισμάτων;

Η Budva έχει τη μεγαλύτερη ζήτηση βραχυπρόθεσμης ενοικίασης στη χώρα, από την παλιά πόλη μέσω του Bečići έως το Rafailovići και το Petrovac. Η σεζόν είναι η μεγαλύτερη στην ακτή έξω από το Tivat, οι νυχτερινές τιμές τον Ιούλιο και τον Αύγουστο είναι οι υψηλότερες και ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου με καλή τοποθεσία σπάνια κάθεται άδειο το καλοκαίρι. Το κόστος αυτής της ζήτησης είναι η τιμή εισόδου, η οποία είναι η υψηλότερη από τις τρεις πόλεις για συγκρίσιμα αποθέματα, και ο έντονος ανταγωνισμός μεταξύ των ιδιοκτητών κατά τους μήνες που ξεκίνησαν.

Η Budva ταιριάζει σε έναν επενδυτή που θέλει ένα ρευστό, καλά κατανοητό περιουσιακό στοιχείο με ισχυρά καλοκαιρινά έσοδα και που αποδέχεται ότι η ακαθάριστη απόδοση στην τιμή αγοράς θα συμπιεστεί από την ίδια την τιμή. Τα νεότερα κτίρια στο Bečići και στην πλαγιά του λόφου πάνω από την παλιά πόλη έχουν τις υψηλότερες τιμές και η μεταπώληση είναι απλή, επειδή η ομάδα αγοραστών είναι η μεγαλύτερη στο Μαυροβούνιο.

Γιατί το Bar είναι η επιλογή τιμής;

Το μπαρ έχει μια μεγάλη παραλία από την πόλη μέχρι το Sutomore και το Čanj, μια μαρίνα, το λιμάνι των φέρι για την Ιταλία και μια αυξανόμενη κοινότητα αλλοδαπών που ζουν εκεί όλο το χρόνο. Οι τιμές για συγκρίσιμα διαμερίσματα είναι σημαντικά χαμηλότερες από ό,τι στην Μπούντβα και το χάσμα είναι μεγαλύτερο από το χάσμα στα επιτεύξιμα ενοίκια, γι' αυτό και οι ακαθάριστες αποδόσεις στο Μπαρ είναι συχνά οι υψηλότερες από τις τρεις. Η σεζόν είναι μικρότερη και οι τιμές διανυκτέρευσης χαμηλότερες, αλλά η αγορά μακροπρόθεσμων ενοικίων είναι ισχυρότερη επειδή οι άνθρωποι ζουν και εργάζονται πραγματικά στο Bar.

Οι ανταλλαγές είναι ένα λιγότερο καθιερωμένο τμήμα premium, μεγαλύτερη ποικιλία στην ποιότητα του κτιρίου και μια μικρότερη ομάδα διεθνών αγοραστών στη μεταπώληση. Το μπαρ ταιριάζει σε έναν επενδυτή που ευνοεί την απόδοση έναντι της αύξησης του κεφαλαίου, είναι άνετος με τους μακροχρόνιους μισθωτές και θέλει να βρίσκεται μπροστά από τις υποδομές που φέρνουν το λιμάνι και ο αυτοκινητόδρομος Bar to Boljare.

Τι κάνει το Κότορ διαφορετικό;

Η παροχή του Κότορ έχει επιδιορθωθεί. Η παλιά πόλη είναι τοποθεσία της UNESCO, οι πλαγιές του κόλπου ελέγχονται αυστηρά και οι νέες κατασκευές είναι περιορισμένες, επομένως οι τιμές οδηγούνται από τη σπανιότητα και όχι από το νέο κτίριο. Τα διαμερίσματα στην παλιά πόλη και στο Dobrota, το Prčanj και το Muo κατά μήκος του κόλπου προσελκύουν κορυφαίες τιμές διανυκτέρευσης, προσελκύουν πελατεία πολιτιστικών και ιστιοπλοϊκών με μεγαλύτερη σεζόν από το πλήθος στην παραλία της Budva και διατηρούν την αξία τους σε περιόδους ύφεσης.

Η απόδοση στο Κότορ είναι συνήθως χαμηλότερη από ό,τι στο Μπαρ και συχνά χαμηλότερη από ό,τι στην Μπούντβα, επειδή η τιμή αντανακλά τη σπανιότητα. Αυτό που προσφέρει το Κότορ είναι η διατήρηση του κεφαλαίου και ένα προφίλ ενοικιαστών που πληρώνει για το σκηνικό και όχι για μια παραλία. Τα ανακαινισμένα πέτρινα διαμερίσματα φέρουν υποχρεώσεις συντήρησης και κανόνες διατήρησης, που καλύπτονται στον οδηγό ανακαίνισης πέτρινων σπιτιών στον κόλπο του Κότορ. Η ευρύτερη περιοχή περιγράφεται στη σελίδα Kotor Bay Region.

Πώς το κόστος λειτουργίας αλλάζει την εικόνα;

Η μεικτή απόδοση κολακεύει κάθε εισαγωγή. Το κόστος που το μετατρέπει σε καθαρή απόδοση είναι:

• Τέλη διαχείρισης και καθαρισμού για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, που λαμβάνουν σημαντικό μερίδιο του ακαθάριστου ενοικίου
• Προμήθειες πλατφόρμας για κρατήσεις
• Συνεισφορές κοινής ωφέλειας, internet και συντήρησης κτιρίου, τις οποίες ο ιδιοκτήτης μεταφέρει μεταξύ των επισκεπτών
• Ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας, που υπολογίζεται από το δήμο
• Εγγραφή τουριστών, κατηγοριοποίηση και τουριστικός φόρος που εισπράττεται από τους επισκέπτες
• Επισκευές, αντικατάσταση επίπλων και συσκευών και ο περιστασιακός άδειος μήνας

Μακροπρόθεσμα, ας κόψουμε τα δύο πρώτα σε σχεδόν τίποτα και ας μεταφέρουμε τα βοηθητικά προγράμματα στον ενοικιαστή. Ένα βραχυπρόθεσμο διαμέρισμα στην Μπούντβα και ένα μακροπρόθεσμο διαμέρισμα στο Μπαρ μπορούν να αποκτήσουν παρόμοιο καθαρό νούμερο παρά τα πολύ διαφορετικά ακαθάριστα νούμερα, γι' αυτό η σύγκριση πρέπει να γίνει μετά το κόστος. Οι ιδιοκτήτες που δεν ζουν στο Μαυροβούνιο θα πρέπει να διαβάσουν τον οδηγό για τη διαχείριση ακινήτων για τους απόντες ιδιοκτήτες πριν επιλέξουν τη βραχυπρόθεσμη διαδρομή.

Πώς υπολογίζετε την καθαρή απόδοση για ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα;

Χρησιμοποιήστε το ίδιο φύλλο για κάθε καταχώριση που εξετάζετε:

1. Συνολικό κόστος κτήσης: τιμή, φόρος μεταβίβασης ή ΦΠΑ, αμοιβές συμβολαιογράφου και κτηματογράφησης, προμήθεια αντιπροσώπου, επίπλωση και τυχόν άμεσες εργασίες.
2. Ρεαλιστικό ετήσιο ενοίκιο: για βραχυπρόθεσμα, εβδομαδιαίες ενοικιάσεις κάθε σεζόν πολλαπλασιαζόμενες με την τιμή για τη συγκεκριμένη σεζόν. για μακροχρόνια, δώδεκα μήνες με τοπικό επιτόκιο μείον έναν μήνα κενής θέσης.
3. Ετήσιο κόστος: η παραπάνω λίστα, με διαχείριση σε πραγματική προσφορά και όχι σε εικασία.
4. Καθαρή απόδοση: ενοίκιο μείον το κόστος, διαιρούμενο με το συνολικό κόστος κτήσης.

Εκτελέστε το φύλλο για ένα βραχυπρόθεσμο και ένα μακροπρόθεσμο σενάριο στο ίδιο επίπεδο. Το αποτέλεσμα σας λέει ποια πόλη και ποια στρατηγική ταιριάζει στην όρεξή σας για συμμετοχή και σας προστατεύει από καταχωρίσεις που αναφέρονται σε τιμές αιχμής την εβδομάδα.

Ποια πόλη ταιριάζει σε ποιον επενδυτή;

Η Budva ταιριάζει στον επενδυτή που θέλει μέγιστο καλοκαιρινό εισόδημα και ρευστότητα και δέχεται υψηλότερη τιμή. Το μπαρ ταιριάζει στον επενδυτή που θέλει την καλύτερη απόδοση και μια αγορά ενοικιαστών όλο το χρόνο. Το Kotor ταιριάζει στον επενδυτή που θέλει ένα σπάνιο περιουσιακό στοιχείο σε ένα προστατευμένο περιβάλλον και αντιμετωπίζει το εισόδημα από ενοίκια ως μπόνους. Πολλοί από τους πελάτες μας διατηρούν ένα από τον καθένα με την πάροδο του χρόνου, κάτι που αποτελεί επίσης αντιστάθμιση έναντι των διαφορετικών κύκλων των τριών αγορών.

Οι σύμβουλοί μας εξετάζουν την καταχώριση, το κτίριο και το ρεαλιστικό ενοίκιο πριν από οποιαδήποτε προσφορά, ως μέρος της μεσιτική υπηρεσία. Στείλτε μας τα ακίνητα που συγκρίνετε και θα επιστρέψουμε το φύλλο καθαρής απόδοσης για καθένα, συμπληρωμένο από τοπικά δεδομένα και όχι από την καταχώριση.