Rentabilidad del alquiler en Budva, Bar y Kotor: comparación de la rentabilidad de los apartamentos

Tres ciudades concentran la mayoría de los apartamentos que los inversores extranjeros compran en la costa montenegrina y se comportan como tres mercados diferentes. Budva es la capital turística con la rentabilidad más corta en alquileres de verano y los precios de entrada más altos. Bar es el mercado de valor con una larga costa arenosa, un puerto en funcionamiento y precios que dejan margen para el rendimiento. Kotor es el mercado patrimonial donde la oferta está fijada por las murallas del casco antiguo y las laderas de la bahía. Esta guía los compara como lo haría un inversor en alquileres y ofrece un método para calcular el rendimiento neto que funciona para cualquier anuncio.

¿Qué impulsa el rendimiento del alquiler en la costa montenegrina?

El rendimiento es la renta dividida por el costo total de adquisición, y ambos lados de esa fracción se mueven por ciudad. En lo que respecta al alquiler, la duración de la temporada importa más que el precio máximo por noche: un piso que se alquila durante diez semanas a un precio elevado puede ganar menos que uno que lo alquila durante veinte semanas a un precio modesto. Por el lado de los costes, el precio de compra es sólo el comienzo; el impuesto de transferencia o IVA, el notario y el registro, el mobiliario y la comisión del agente entran en el denominador, como se explica en la guía sobre impuestos de transferencia de propiedad en Montenegro.

El tercer factor es la combinación de inquilinos. Los alquileres de vacaciones de corta duración producen la cifra bruta más alta y los costes y disponibilidad más altos. Los inquilinos a largo plazo, ya sean profesionales locales, trabajadores remotos o personal estacional, producen una cifra bruta más baja con muchas menos semanas vacías y casi sin tiempo de gestión.

¿Cómo se comporta Budva para los inversores en apartamentos?

Budva tiene la mayor demanda de alquileres a corto plazo del país, desde el casco antiguo pasando por Bečići hasta Rafailovići y Petrovac. La temporada es la más larga en la costa fuera de Tivat, las tarifas nocturnas en julio y agosto son las más altas y un apartamento de un dormitorio bien ubicado rara vez permanece vacío en verano. El costo de esa demanda es el precio de entrada, que es el más alto de las tres ciudades para existencias comparables, y la intensa competencia entre los propietarios en los meses intermedios.

Budva se adapta a un inversor que quiere un activo líquido, bien entendido, con fuertes ingresos de verano y que acepta que el rendimiento bruto sobre el precio de compra se verá comprimido por el precio mismo. Los edificios más nuevos en Bečići y la ladera sobre el casco antiguo tienen las tarifas más altas, y la reventa es sencilla porque el grupo de compradores es el más grande de Montenegro.

¿Por qué Bar es la opción de valor?

Bar tiene una larga playa desde la ciudad hasta Sutomore y Čanj, un puerto deportivo, el puerto de ferry a Italia y una creciente comunidad de extranjeros que viven allí durante todo el año. Los precios de apartamentos comparables son sustancialmente más bajos que en Budva y la diferencia es mayor que la diferencia en los alquileres alcanzables, por lo que en Bar los rendimientos brutos suelen ser los más altos de los tres. La temporada es más corta y las tarifas por noche más bajas, pero el mercado de alquiler a largo plazo es más fuerte porque la gente vive y trabaja en Bar.

Las ventajas y desventajas son un segmento premium menos establecido, más variación en la calidad de la construcción y un grupo más pequeño de compradores internacionales en reventa. Bar es adecuado para un inversor que prefiere el rendimiento al crecimiento del capital, se siente cómodo con inquilinos a largo plazo y quiere posicionarse por delante de la infraestructura que aportan el puerto y la autopista de Bar a Boljare.

¿Qué hace que Kotor sea diferente?

El suministro de Kotor es fijo. El casco antiguo es un sitio de la UNESCO, las laderas de la bahía están estrictamente controladas y las nuevas construcciones son limitadas, por lo que los precios están impulsados por la escasez más que por las nuevas construcciones. Los apartamentos en el casco antiguo y en Dobrota, Prčanj y Muo a lo largo de la bahía ofrecen tarifas nocturnas superiores, atraen a una clientela cultural y náutica con una temporada más larga que la gente de la playa de Budva y mantienen su valor durante las crisis.

El rendimiento en Kotor suele ser menor que en Bar y, a menudo, menor que en Budva, porque el precio refleja la escasez. Lo que Kotor ofrece es la preservación del capital y un perfil de inquilino que paga más por el entorno que por la playa. Los apartamentos de piedra renovados conllevan obligaciones de mantenimiento y normas de conservación, que se tratan en la guía para renovación de casas de piedra en la Bahía de Kotor. El área más amplia se describe en la página de la región de la Bahía de Kotor.

¿Cómo cambian el panorama los costes de funcionamiento?

El rendimiento bruto favorece cada anuncio. Los costos que lo convierten en rendimiento neto son:

• Tarifas de gestión y limpieza para alquileres a corto plazo, que suponen una parte significativa del alquiler bruto.
• Comisiones de plataforma sobre reservas
• Contribuciones de servicios públicos, Internet y mantenimiento del edificio, que el propietario lleva entre huéspedes.
• Impuesto predial anual, evaluado por el municipio
• Registro turístico, categorización y tasa turística cobrada a los huéspedes.
• Reparaciones, reposición de muebles y electrodomésticos, y algún que otro mes vacío

A largo plazo, reduzcamos los dos primeros a casi nada y transfiramos los servicios públicos al inquilino. Un apartamento de corta duración en Budva y un apartamento de larga duración en Bar pueden obtener un valor neto similar a pesar de que las cifras brutas sean muy diferentes, por lo que la comparación debe realizarse después de los costes. Los propietarios que no viven en Montenegro deben leer la guía de administración de propiedades para propietarios ausentes antes de elegir la ruta a corto plazo.

¿Cómo se calcula el rendimiento neto de un apartamento específico?

Utilice la misma hoja para cada anuncio que considere:

1. Coste total de adquisición: precio, impuesto de transferencia o IVA, honorarios notariales y catastrales, comisión de agente, mobiliario y eventuales obras inmediatas.
2. Alquiler anual realista: a corto plazo, semanas alquiladas en cada temporada multiplicadas por la tarifa de esa temporada; para largo plazo, doce meses a tasa local menos un mes de vacancia.
3. Costos anuales: la lista anterior, con la administración basada en una cotización real en lugar de una suposición.
4. Rendimiento neto: alquiler menos costos, dividido por el costo total de adquisición.

Ejecute la hoja para un escenario a corto y largo plazo en el mismo piso. El resultado le indica qué ciudad y qué estrategia se ajustan a su apetito de participación y lo protege de listados con tarifas de semana pico.

¿Qué ciudad encaja con qué inversor?

Budva se adapta al inversor que quiere el máximo de ingresos y liquidez durante el verano y acepta un precio más alto. Bar se adapta al inversor que desea el mejor rendimiento y un mercado de inquilinos durante todo el año. Kotor se adapta al inversor que quiere un activo escaso en un entorno protegido y trata los ingresos por alquiler como una ventaja. Muchos de nuestros clientes mantienen uno de cada uno a lo largo del tiempo, lo que también es una protección contra los diferentes ciclos de los tres mercados.

Nuestros asesores revisan el listado, el edificio y el alquiler realista antes de cualquier oferta, como parte del servicio inmobiliario. Envíenos las propiedades que está comparando y le devolveremos la hoja de rendimiento neto de cada una, completada con datos locales en lugar de con el listado.