Mietrenditen in Budva, Bar und Kotor: Vergleich der Wohnungsrenditen

Auf drei Städte entfallen die meisten Wohnungen, die ausländische Investoren an der montenegrinischen Küste kaufen, und sie verhalten sich wie drei verschiedene Märkte. Budva ist die Touristenhauptstadt mit der kürzesten Amortisationszeit für Sommermieten und den höchsten Eintrittspreisen. Bar ist der Value-Markt mit einer langen Sandküste, einem funktionierenden Hafen und Preisen, die Spielraum für Rendite lassen. Kotor ist der historische Markt, dessen Angebot durch die Mauern der Altstadt und die Hänge der Bucht gesichert ist. Dieser Leitfaden vergleicht sie wie ein Mietinvestor und bietet eine Methode zur Berechnung der Nettorendite, die für jede Auflistung funktioniert.

Was bestimmt die Mietrendite an der montenegrinischen Küste?

Die Rendite ist die Miete dividiert durch die gesamten Anschaffungskosten, und beide Seiten dieses Bruchteils bewegen sich je nach Stadt. Auf der Mietseite ist die Länge der Saison wichtiger als der Spitzenpreis pro Nacht: Eine Wohnung, die zehn Wochen lang zu einem hohen Preis vermietet, kann weniger verdienen als eine Wohnung, die zwanzig Wochen lang zu einem bescheidenen Preis vermietet. Auf der Kostenseite ist der Kaufpreis nur der Anfang; Die Übertragungssteuer bzw. Mehrwertsteuer, der Notar und die Registrierung, die Einrichtung und die Maklerprovision gehen alle in den Nenner ein, wie im Leitfaden zu Grunderwerbsteuern in Montenegro erläutert.

Der dritte Treiber ist der Mietermix. Kurzfristige Ferienvermietungen erzeugen den höchsten Bruttoerlös und die höchsten Kosten und Leerstände. Langzeitmieter, ob ortsansässige Fachkräfte, Fernarbeiter oder Saisonkräfte, erwirtschaften einen niedrigeren Bruttowert mit deutlich weniger Leerwochen und fast keiner Verwaltungszeit.

Wie schneidet Budva für Wohnungsinvestoren ab?

Budva hat die größte Nachfrage nach Kurzzeitmieten im Land, von der Altstadt über Bečići bis Rafailovići und Petrovac. An der Küste außerhalb von Tivat ist die Saison am längsten, die Übernachtungspreise sind im Juli und August am höchsten und ein gut gelegenes Apartment mit einem Schlafzimmer steht im Sommer selten leer. Die Kosten für diese Nachfrage sind der Einstiegspreis, der für vergleichbare Bestände der höchste der drei Städte ist, und ein intensiver Wettbewerb unter den Eigentümern in den Nebenmonaten.

Budva eignet sich für einen Investor, der einen liquiden, gut durchdachten Vermögenswert mit starken Sommereinnahmen sucht und akzeptiert, dass die Bruttorendite des Kaufpreises durch den Preis selbst gemindert wird. Neuere Gebäude in Bečići und am Hang über der Altstadt erzielen die höchsten Preise, und der Wiederverkauf ist unkompliziert, da der Käuferpool der größte in Montenegro ist.

Warum ist Bar die Wertoption?

Bar hat einen langen Strandabschnitt von der Stadt bis nach Sutomore und Čanj, einen Yachthafen, den Fährhafen nach Italien und eine wachsende Gemeinschaft von Ausländern, die das ganze Jahr über dort leben. Die Preise für vergleichbare Wohnungen sind wesentlich niedriger als in Budva, und die Lücke ist größer als die Lücke bei den erzielbaren Mieten, weshalb die Bruttorenditen in Bar oft die höchsten der drei sind. Die Saison ist kürzer und die Übernachtungspreise niedriger, aber der Markt für Langzeitmieten ist stärker, da die Menschen tatsächlich in Bar leben und arbeiten.

Die Nachteile sind ein weniger etabliertes Premium-Segment, größere Unterschiede in der Gebäudequalität und ein kleinerer Kreis internationaler Käufer beim Wiederverkauf. Bar eignet sich für einen Investor, der die Rendite über das Kapitalwachstum stellt, sich mit langfristigen Mietern wohlfühlt und vor der Infrastruktur positioniert sein möchte, die der Hafen und die Autobahn von Bar nach Boljare mit sich bringen.

Was macht Kotor anders?

Die Versorgung von Kotor ist fixiert. Die Altstadt gehört zum UNESCO-Weltkulturerbe, die Hänge der Bucht sind streng kontrolliert und Neubauten sind begrenzt, so dass die Preise eher durch Knappheit als durch Neubauten bestimmt werden. Wohnungen in der Altstadt und in Dobrota, Prčanj und Muo entlang der Bucht bieten erstklassige Übernachtungspreise, ziehen ein Kultur- und Yachtpublikum an, dessen Saison länger ist als das Strandpublikum in Budva, und behalten ihren Wert auch bei Abschwüngen.

Der Ertrag in Kotor ist normalerweise niedriger als in Bar und oft auch niedriger als in Budva, da der Preis die Knappheit widerspiegelt. Was Kotor bietet, ist Kapitalerhalt und ein Mieterprofil, das eher für die Lage als für einen Strand zahlt. Für renovierte Steinwohnungen gelten Wartungspflichten und Erhaltungsregeln, die im Leitfaden zur Renovierung von Steinhäusern in der Bucht von Kotor behandelt werden. Das weitere Gebiet wird auf der Seite Bucht von Kotor beschrieben.

Wie verändern die laufenden Kosten das Bild?

Die Bruttorendite schmeichelt jedem Eintrag. Die Kosten, die daraus einen Nettoertrag machen, sind:

• Verwaltungs- und Reinigungsgebühren für kurzfristige Vermietungen, die einen erheblichen Anteil der Bruttomiete ausmachen
• Plattformprovisionen für Buchungen
• Nebenkosten, Internet und Gebäudeunterhaltsbeiträge, die der Eigentümer zwischen den Gästen trägt
• Jährliche Grundsteuer, festgesetzt von der Gemeinde
• Touristenregistrierung, Kategorisierung und die von den Gästen erhobene Kurtaxe
• Reparaturen, Austausch von Möbeln und Geräten und gelegentlich ein leerer Monat

Langfristige Vermietungen reduzieren die ersten beiden auf nahezu Null und verlagern die Nebenkosten auf den Mieter. Eine kurzfristige Wohnung in Budva und eine langfristige Wohnung in Bar können trotz sehr unterschiedlicher Bruttozahlen auf einem ähnlichen Nettowert landen, weshalb der Vergleich nach Kosten erfolgen muss. Eigentümer, die nicht in Montenegro leben, sollten den Leitfaden zur Immobilienverwaltung für abwesende Eigentümer lesen, bevor sie sich für den kurzfristigen Weg entscheiden.

Wie berechnet man die Nettorendite für eine bestimmte Wohnung?

Verwenden Sie für jedes Inserat, das Sie in Betracht ziehen, dasselbe Blatt:

1. Gesamterwerbskosten: Preis, Übertragungssteuer oder Mehrwertsteuer, Notar- und Katastergebühren, Maklerprovision, Möblierung und eventuelle unmittelbare Arbeiten.
2. Realistische Jahresmiete: für Kurzzeitmieten pro Saison vermietete Wochen multipliziert mit dem Preis für diese Saison; bei langfristiger Laufzeit zwölf Monate zum ortsüblichen Tarif abzüglich eines Monats Leerstand.
3. Jährliche Kosten: die obige Liste, wobei das Management eher einen tatsächlichen Kostenvoranschlag als eine Vermutung zugrunde legt.
4. Nettorendite: Miete abzüglich Kosten, dividiert durch die gesamten Anschaffungskosten.

Führen Sie das Blatt für ein kurzfristiges und ein langfristiges Szenario auf derselben Ebene aus. Das Ergebnis verrät Ihnen, welche Stadt und welche Strategie zu Ihrem Engagement passt, und es schützt Sie vor Inseraten, die zu Spitzentarifen in der Woche angeboten werden.

Welche Stadt passt zu welchem Investor?

Budva eignet sich für Anleger, die im Sommer maximale Einnahmen und Liquidität wünschen und einen höheren Preis akzeptieren. Bar eignet sich für Investoren, die die beste Rendite und einen ganzjährigen Mietermarkt wünschen. Kotor passt zu Anlegern, die einen knappen Vermögenswert in einer geschützten Umgebung haben möchten und Mieteinnahmen als Bonus betrachten. Viele unserer Kunden halten im Laufe der Zeit jeweils eines davon, was auch eine Absicherung gegen die unterschiedlichen Zyklen der drei Märkte darstellt.

Im Rahmen der Immobiliendienstleistung prüfen unsere Berater vor jedem Angebot den Eintrag, das Gebäude und den realistischen Mietpreis. Senden Sie uns die Immobilien, die Sie vergleichen, und wir senden Ihnen für jede Immobilie die Nettorenditeliste zurück, die anhand lokaler Daten und nicht anhand der Auflistung ausgefüllt wird.