Randamentul închirierii în Budva, Bar și Kotor: compararea rentabilității apartamentelor

Trei orașe reprezintă majoritatea apartamentelor pe care investitorii străini le cumpără pe coasta muntenegreană și se comportă ca trei piețe diferite. Budva este capitala turistică cu cea mai scurtă rambursare a închirierii de vară și cele mai mari prețuri de intrare. Barul este piața de valoare cu o coastă lungă de nisip, un port funcțional și prețuri care lasă loc pentru randament. Kotor este piața de patrimoniu unde aprovizionarea este fixată de zidurile orașului vechi și de versanții golfului. Acest ghid le compară așa cum ar face un investitor în închiriere și oferă o metodă de calcul a randamentului net care funcționează pentru orice listă.

Ce determină randamentul închirierii pe coasta muntenegreană?

Randamentul este chiria împărțit la costul total de achiziție și ambele părți ale acelei fracțiuni se mută în funcție de oraș. În ceea ce privește chiria, durata sezonului contează mai mult decât prețul maxim pe noapte: un apartament care închiriază timp de zece săptămâni la un preț ridicat poate câștiga mai puțin decât unul care închiriază douăzeci de săptămâni la un tarif modest. În ceea ce privește costul, prețul de achiziție este doar începutul; taxa de transfer sau TVA, notarul și înregistrarea, furnizarea și comisionul agentului intră toate în numitor, așa cum se explică în ghidul pentru taxele de transfer de proprietate în Muntenegru.

Al treilea șofer este mixul de chiriași. Vacanțele pe termen scurt produc cea mai mare cifră brută și cele mai mari costuri și locuri libere. Chiriașii pe termen lung, fie că sunt profesioniști locali, lucrători la distanță sau personal sezonier, produc o cifră brută mai mică, cu mult mai puține săptămâni goale și aproape fără timp de gestionare.

Cum funcționează Budva pentru investitorii de apartamente?

Budva are cea mai mare cerere de închiriere pe termen scurt din țară, de la orașul vechi prin Bečići până la Rafailovići și Petrovac. Sezonul este cel mai lung de pe coasta în afara Tivatului, tarifele pe noapte în iulie și august sunt cele mai mari, iar un apartament cu un dormitor bine amplasat rareori stă gol vara. Costul acestei cereri este prețul de intrare, care este cel mai mare dintre cele trei orașe pentru stoc comparabil și concurența intensă între proprietari în lunile umăr.

Budva se potrivește unui investitor care își dorește un activ lichid, bine înțeles, cu venituri puternice de vară și care acceptă ca randamentul brut pe prețul de cumpărare să fie comprimat de prețul însuși. Clădirile mai noi din Bečići și dealul de deasupra orașului vechi au cele mai mari rate, iar revânzarea este simplă, deoarece grupul de cumpărători este cel mai mare din Muntenegru.

De ce este Bar opțiunea de valoare?

Barul are o plajă lungă de la oraș la Sutomore și Čanj, un port de agrement, portul de feriboturi către Italia și o comunitate în creștere de străini care locuiesc acolo pe tot parcursul anului. Prețurile pentru apartamente comparabile sunt material mai mici decât în Budva, iar decalajul este mai mare decât diferența dintre chiriile realizabile, motiv pentru care randamentele brute în Bar sunt adesea cele mai mari dintre cele trei. Sezonul este mai scurt și tarifele pe noapte mai mici, dar piața de închiriere pe termen lung este mai puternică, deoarece oamenii locuiesc și lucrează efectiv în Bar.

Compensațiile sunt un segment premium mai puțin stabilit, mai multe variații în calitatea clădirii și un grup mai mic de cumpărători internaționali la revânzare. Bar se potrivește unui investitor care preferă randamentul în detrimentul creșterii capitalului, se simte confortabil cu chiriașii pe termen lung și dorește să fie poziționat înaintea infrastructurii pe care o aduc portul și autostrada Bar-Boljare.

Ce face Kotor diferit?

Aprovizionarea lui Kotor este fixă. Orașul vechi este un sit UNESCO, pantele golfului sunt strict controlate și construcția nouă este limitată, așa că prețurile sunt determinate de deficit, mai degrabă decât de clădirile noi. Apartamentele din orașul vechi și din Dobrota, Prčanj și Muo de-a lungul golfului beneficiază de tarife pe noapte premium, atrag o clientelă culturală și de yachting cu un sezon mai lung decât mulțimea de pe plaja din Budva și își păstrează valoarea în perioadele de recesiune.

Randamentul în Kotor este de obicei mai mic decât în Bar și adesea mai mic decât în Budva, deoarece prețul reflectă deficitul. Ceea ce oferă Kotor este conservarea capitalului și un profil de chiriaș care plătește mai degrabă pentru decor decât pentru o plajă. Apartamentele din piatră renovate au obligații de întreținere și reguli de conservare, menționate în ghidul pentru renovarea caselor de piatră din Golful Kotor. Zona mai largă este descrisă pe pagina Regiunea Kotor Bay.

Cum modifică costurile de funcționare imaginea?

Randamentul brut flatează fiecare listă. Costurile care îl transformă în randament net sunt:

• Taxe de administrare și curățenie pentru închirieri pe termen scurt, care iau o parte semnificativă din chiria brută
• Comisioanele platformei la rezervări
• Utilități, internet și contribuții de întreținere a clădirii, pe care proprietarul le poartă între oaspeți
• Impozit anual pe proprietate, stabilit de primărie
• Înregistrarea turistică, clasificarea și taxa turistică colectată de la oaspeți
• Reparații, înlocuire de mobilier și electrocasnice și ocazional luna goală

Permiteți pe termen lung să reduceți primele două la aproape nimic și să transferăm utilitățile către chiriaș. Un apartament pe termen scurt în Budva și un apartament pe termen lung în Bar pot ateriza la o cifră netă similară, în ciuda unor cifre brute foarte diferite, motiv pentru care comparația trebuie făcută după costuri. Proprietarii care nu locuiesc în Muntenegru ar trebui să citească ghidul pentru gestionarea proprietății pentru proprietarii absenți înainte de a alege ruta pe termen scurt.

Cum se calculează randamentul net pentru un anumit apartament?

Utilizați aceeași foaie pentru fiecare listă pe care o considerați:

1. Cost total de achizitie: pret, taxa de transfer sau TVA, taxe notariale si de cadastru, comision agent, mobilare si orice lucrari imediate.
2. Chirie anuală realistă: pe termen scurt, săptămâni lăsate în fiecare sezon înmulțite cu tariful pentru sezonul respectiv; pe termen lung, douăsprezece luni la tariful local mai puțin o lună de post vacant.
3. Costuri anuale: lista de mai sus, cu managementul la o cotație reală mai degrabă decât o presupunere.
4. Randament net: chiria minus costurile, împărțit la costul total de achiziție.

Rulați foaia pentru un scenariu pe termen scurt și unul pe termen lung pe același apartament. Rezultatul vă spune ce oraș și ce strategie se potrivește apetitului dvs. de implicare și vă protejează de înregistrările cotate la tarifele de vârf ale săptămânii.

Care oraș se potrivește cărui investitor?

Budva se potrivește investitorului care își dorește venituri maxime de vară și lichiditate și acceptă un preț mai mare. Bar se potrivește investitorului care dorește cel mai bun randament și o piață de chiriași pe tot parcursul anului. Kotor se potrivește investitorului care își dorește un activ limitat într-un cadru protejat și tratează veniturile din chirie ca pe un bonus. Mulți dintre clienții noștri dețin câte unul din fiecare de-a lungul timpului, ceea ce reprezintă, de asemenea, o acoperire împotriva diferitelor cicluri ale celor trei piețe.

Consilierii noștri examinează lista, clădirea și chiria realistă înainte de orice ofertă, ca parte a serviciului imobiliar. Trimiteți-ne proprietățile pe care le comparați și vă vom returna fișa de randament net pentru fiecare, completată din datele locale și nu din listare.