عوائد الإيجار في بودفا وبار وكوتور: مقارنة عوائد الشقق
تمثل ثلاث مدن معظم الشقق التي يشتريها المستثمرون الأجانب على ساحل الجبل الأسود، وهي بمثابة ثلاث أسواق مختلفة. بودفا هي العاصمة السياحية مع أقصر عائد على الإيجارات الصيفية وأعلى أسعار الدخول. البار هو سوق القيمة مع ساحل رملي طويل وميناء عامل وأسعار تترك مجالًا للعائد. كوتور هو السوق التراثي حيث يتم تثبيت العرض من خلال أسوار البلدة القديمة ومنحدرات الخليج. يقارنها هذا الدليل كما يفعل مستثمر الإيجار، ويقدم طريقة لحساب صافي العائد الذي يناسب أي قائمة.
ما الذي يدفع عائد الإيجار على ساحل الجبل الأسود؟
العائد هو الإيجار مقسومًا على إجمالي تكلفة الاستحواذ، ويتحرك كلا الجانبين من هذا الجزء حسب المدينة. ومن ناحية الإيجار، فإن طول الموسم يهم أكثر من ذروة سعر الليلة: فالشقة التي تؤجر لمدة عشرة أسابيع بسعر مرتفع يمكن أن تكسب أقل من تلك التي تؤجر لمدة عشرين أسبوعًا بسعر متواضع. ومن ناحية التكلفة، فإن سعر الشراء هو مجرد البداية؛ ضريبة نقل الملكية أو ضريبة القيمة المضافة، كاتب العدل والتسجيل، التأثيث وعمولة الوكيل كلها تدخل في المقام، كما هو موضح في دليل ضرائب نقل الملكية في الجبل الأسود.
المحرك الثالث هو مزيج المستأجر. تتيح العطلة قصيرة المدى إنتاج أعلى رقم إجمالي وأعلى تكاليف وشغور. ينتج المستأجرون على المدى الطويل، سواء كانوا محترفين محليين أو عمالًا عن بعد أو موظفين موسميين، رقمًا إجماليًا أقل مع أسابيع فارغة أقل بكثير ولا يوجد وقت للإدارة تقريبًا.
كيف أداء بودفا لمستثمري الشقق؟
تتمتع بودفا بأكبر طلب على الإيجار قصير الأجل في البلاد، من البلدة القديمة عبر Bečici إلى Rafailovici وPetrovac. يعد الموسم هو الأطول على الساحل خارج تيفات، وأسعار الليلة في شهري يوليو وأغسطس هي الأعلى، ونادرًا ما تبقى شقة بغرفة نوم واحدة ذات موقع جيد فارغة في الصيف. تكلفة هذا الطلب هي سعر الدخول، وهو الأعلى بين المدن الثلاث للأسهم المماثلة، والمنافسة الشديدة بين المالكين في أشهر الكتف.
تناسب بودفا المستثمر الذي يريد أصولًا سائلة ومفهومة جيدًا ذات دخل صيفي قوي والذي يقبل أن يتم ضغط العائد الإجمالي على سعر الشراء من خلال السعر نفسه. تحظى المباني الأحدث في Bečici والتلال الواقعة فوق البلدة القديمة بأقوى الأسعار، كما أن إعادة البيع سهلة ومباشرة لأن تجمع المشترين هو الأكبر في الجبل الأسود.
لماذا يعتبر Bar خيار القيمة؟
يتمتع بار بواجهة شاطئية طويلة تمتد من المدينة إلى سوتومور وشانج، ومرسى، وميناء العبارات المتجهة إلى إيطاليا، ومجتمع متزايد من الأجانب الذين يعيشون هناك على مدار العام. أسعار الشقق المماثلة أقل ماديًا مما هي عليه في بودفا، والفجوة أكبر من الفجوة في الإيجارات القابلة للتحقيق، ولهذا السبب غالبًا ما يكون إجمالي العائدات في بار هو الأعلى بين الثلاثة. الموسم أقصر وأسعار الليلة أقل، لكن سوق الإيجار طويل الأجل أقوى لأن الناس يعيشون ويعملون بالفعل في بار.
وتتمثل المفاضلات في شريحة متميزة أقل رسوخًا، والمزيد من التباين في جودة البناء، ومجموعة أصغر من المشترين الدوليين عند إعادة البيع. يناسب Bar المستثمر الذي يفضل العائد على نمو رأس المال، ويشعر بالراحة مع المستأجرين على المدى الطويل، ويريد أن يكون في وضع متقدم على البنية التحتية التي يوفرها الميناء والطريق السريع من Bar إلى Boljare.
ما الذي يجعل كوتور مختلفة؟
تم إصلاح إمدادات كوتور. البلدة القديمة هي أحد مواقع اليونسكو، وتخضع منحدرات الخليج لرقابة مشددة والبناء الجديد محدود، لذا فإن الأسعار مدفوعة بالندرة وليس بالمباني الجديدة. الشقق في البلدة القديمة وفي دوبروتا وبرشاني ومو على طول الخليج تتمتع بأسعار ليلية متميزة، وتجذب العملاء الثقافيين وعشاق اليخوت بموسم أطول من حشود شاطئ بودفا، وتحتفظ بقيمتها خلال فترات الركود.
عادة ما يكون العائد في كوتور أقل مما هو عليه في بار وغالبًا ما يكون أقل مما هو عليه في بودفا، لأن السعر يعكس الندرة. ما تقدمه كوتور هو الحفاظ على رأس المال وملف تعريف المستأجر الذي يدفع مقابل الإعداد وليس مقابل الشاطئ. تحمل الشقق الحجرية التي تم تجديدها التزامات الصيانة وقواعد الحفظ، التي يغطيها دليل تجديد المنازل الحجرية في خليج كوتور. تم وصف المنطقة الأوسع في صفحة منطقة خليج كوتور.
كيف تغير تكاليف التشغيل الصورة؟
إجمالي العائد يغري كل قائمة. التكاليف التي تحوله إلى صافي العائد هي:
- رسوم الإدارة والتنظيف للإيجارات قصيرة الأجل، والتي تأخذ حصة كبيرة من إجمالي الإيجار
- عمولات المنصة على الحجوزات
- المرافق والإنترنت ومساهمات صيانة المبنى، والتي يحملها المالك بين الضيوف
- ضريبة الأملاك السنوية، التي تقدرها البلدية
- التسجيل السياحي والتصنيف والضريبة السياحية المحصلة من النزلاء
- إصلاحات واستبدال الأثاث والأجهزة وشهر فارغ في بعض الأحيان
دعنا على المدى الطويل نقطع الأولين إلى لا شيء تقريبًا ونحول المرافق إلى المستأجر. يمكن لشقة قصيرة الأجل في بودفا وشقة طويلة الأجل في بار الحصول على رقم صافي مماثل على الرغم من اختلاف الأرقام الإجمالية، ولهذا السبب يجب إجراء المقارنة بعد التكاليف. يجب على المالكين الذين لا يعيشون في الجبل الأسود قراءة دليل إدارة الممتلكات للمالكين الغائبين قبل اختيار المسار قصير المدى.
كيف تحسب صافي العائد لشقة معينة؟
استخدم نفس الورقة لكل قائمة تفكر فيها:
- إجمالي تكلفة الاستحواذ: السعر، وضريبة النقل أو ضريبة القيمة المضافة، ورسوم كاتب العدل والمساحة، وعمولة الوكيل، والتأثيث وأي أعمال فورية.
- الإيجار السنوي الواقعي: على المدى القصير، يتم السماح بدخول الأسابيع لكل موسم مضروبًا في معدل ذلك الموسم؛ لمدة طويلة، اثني عشر شهرًا بالسعر المحلي مطروحًا منه شهر واحد من الوظيفة الشاغرة.
- التكاليف السنوية: القائمة أعلاه، مع عرض أسعار حقيقي للإدارة وليس تخمينًا.
- صافي العائد: الإيجار ناقص التكاليف، مقسومًا على إجمالي تكلفة الاستحواذ.
قم بتشغيل الورقة لسيناريو قصير المدى وسيناريو طويل المدى على نفس الشقة. تخبرك النتيجة بالمدينة والاستراتيجية التي تناسب رغبتك في المشاركة، وتحميك من القوائم المقتبسة بأسعار الذروة في الأسبوع.
أي مدينة تناسب أي مستثمر؟
بودفا تناسب المستثمر الذي يريد أقصى قدر من الدخل والسيولة في الصيف ويقبل سعرًا أعلى. يناسب Bar المستثمر الذي يريد أفضل عائد وسوق مستأجر على مدار العام. يناسب Kotor المستثمر الذي يريد أصولًا نادرة في بيئة محمية ويعامل دخل الإيجار كمكافأة. يحتفظ العديد من عملائنا بواحدة من كل منها بمرور الوقت، وهو ما يعد أيضًا تحوطًا ضد الدورات المختلفة للأسواق الثلاثة.
يقوم مستشارونا بمراجعة القائمة والمبنى والإيجار الواقعي قبل أي عرض، كجزء من الخدمة العقارية. أرسل لنا العقارات التي تقوم بمقارنتها وسنقوم بإرجاع ورقة العائد الصافي لكل منها، مملوءة من البيانات المحلية وليس من القائمة.
