Bérleti hozam Budvában, Barban és Kotorban: A lakáshozamok összehasonlítása

Három város adja a külföldi befektetők által a montenegrói tengerparton vásárolt lakások többségét, és ezek három különböző piacként viselkednek. Budva az idegenforgalmi főváros, ahol a legrövidebb a nyári bérlés megtérülése és a legmagasabb belépési árak. Bar az értékpiac egy hosszú homokos partszakasszal, működő kikötővel és az árakkal, amelyek teret engednek a hozamnak. Kotor az örökség piaca, ahol a kínálatot az óváros falai és az öböl lejtői rögzítik. Ez az útmutató összehasonlítja őket egy bérleti befektetővel, és olyan módszert ad a nettó hozam kiszámítására, amely bármely ingatlanhirdetés esetében működik.

Mi határozza meg a bérleti díj hozamát a montenegrói tengerparton?

A hozam a bérleti díj osztva a teljes beszerzési költséggel, és ennek a töredéknek mindkét oldala városonként mozog. Bérleti oldalon a szezon hossza többet számít, mint az éjszakai csúcsdíj: egy tíz hétre magas áron bérbeadó lakás kevesebbet kereshet, mint a húsz hétre szerényen kiadó lakás. Költségoldalon a vételár csak a kezdet; az átruházási adó vagy áfa, a közjegyző és a regisztráció, a lakberendezés és az ügynöki jutalék mind a nevezőt jelentik, amint azt a montenegrói ingatlanátruházási adókról szóló útmutató kifejti.

A harmadik meghajtó a bérlői keverék. A rövid távú üdülés a legmagasabb bruttó mutatót és a legmagasabb költségeket és üresedéseket teszi lehetővé. A hosszú távú bérlők, legyenek azok helyi szakemberek, távoli dolgozók vagy szezonális alkalmazottak, alacsonyabb bruttó értéket produkálnak, sokkal kevesebb üres héttel, és szinte nincs kezelési idő.

Hogyan teljesít a Budva a lakásbefektetők számára?

Budvában van a legmélyebb rövid távú bérbeadási kereslet az országban, az óvárostól Bečićin át Rafailovićiig és Petrovacig. A szezon a leghosszabb a Tivaton kívüli tengerparton, az éjszakai árak júliusban és augusztusban a legmagasabbak, és egy jó elhelyezkedésű egy hálószobás apartman nyáron ritkán marad üresen. Ennek a keresletnek a költsége a belépési ár, amely a három város közül a legmagasabb az összehasonlítható állomány tekintetében, és a tulajdonosok közötti intenzív verseny a vállhónapokban.

A Budva megfelel annak a befektetőnek, aki likvid, jól érthető eszközre vágyik, erős nyári bevétellel, és aki elfogadja, hogy a vételár bruttó hozamát maga az ár fogja összenyomni. Az újabb épületek Bečićiben és az óváros feletti domboldalon a legerősebb árak, a továbbértékesítés pedig egyszerű, mert Montenegróban a legnagyobb a vásárlói kör.

Miért a Bar az érték opció?

Bar hosszú tengerparttal rendelkezik a várostól Sutomore-ig és Čanjig, egy kikötővel, az olaszországi kompkikötővel és a külföldiek növekvő közösségével, akik egész évben élnek ott. A hasonló lakások árai lényegesen alacsonyabbak, mint Budvában, és a különbség nagyobb, mint az elérhető bérleti díjak közötti különbség, ezért a bruttó hozamok Barban gyakran a legmagasabbak a három közül. A szezon rövidebb és az éjszakai árak alacsonyabbak, de a hosszú távú bérleti piac erősebb, mivel az emberek valójában Barban élnek és dolgoznak.

A kompromisszumok egy kevésbé megalapozott prémium szegmens, nagyobb eltérések az épületek minőségében és a nemzetközi vásárlók kisebb száma a viszonteladásnál. A Bar azoknak a befektetőknek felel meg, akik a hozamot részesítik előnyben a tőkenövekedés helyett, jól érzik magukat a hosszú távú bérlők között, és a kikötő és a Bar–Boljare autópálya infrastruktúrája előtt akarnak lenni.

Mitől más Kotor?

Kotor ellátása rögzített. Az óváros az UNESCO világörökségi helyszíne, az öböl lejtőit szigorúan ellenőrzik, az újépítések korlátozottak, így az árakat nem az új építés, hanem a szűkösség határozza meg. Az óvárosban, valamint az öböl menti Dobrotában, Prčanjban és Muóban található apartmanok prémium éjszakai árakat írnak elő, kulturális és vitorlás vendégkört vonzanak a budvai tengerparti tömegnél hosszabb szezonnal, és megőrzik értéküket a visszaesések során is.

Kotorban általában alacsonyabb a hozam, mint Barban, és gyakran alacsonyabb, mint Budvában, mert az ár a szűkösséget tükrözi. Amit Kotor kínál, az a tőke megőrzése és a bérlői profil, amely inkább a beállításért fizet, mint a strandért. A felújított kőlakásokra karbantartási kötelezettségek és természetvédelmi szabályok vonatkoznak, amelyeket a Kotori-öbölben található kőházak felújítására vonatkozó útmutató tárgyal. A tágabb terület leírása a Kotori-öböl régió oldalán található.

Hogyan változtatják meg a képet a működési költségek?

A bruttó hozam minden listán hízelgő. A nettó hozammá alakító költségek a következők:

• Rövid távú bérbeadás esetén kezelési és takarítási díj, amely a bruttó bérleti díj jelentős részét kiveszi
• Platform jutalékok a foglalásokra
• Rezsi, internet és épületfenntartási járulékok, melyeket a tulajdonos a vendégek között hord
• Éves ingatlanadó, az önkormányzat állapítja meg
• Turisztikai regisztráció, kategorizálás és a vendégektől beszedett idegenforgalmi adó
• Javítások, bútorok, gépek cseréje, esetenként üres hónap

Hosszú távon az első kettőt szinte semmivé kell csökkenteni, és a közműveket a bérlőre hárítani. Egy budvai rövid távú és egy bari hosszú távú lakás a nagyon eltérő bruttó számok ellenére hasonló nettó áron szállhat ki, ezért az összehasonlítást a költségek után kell elvégezni. Azok a tulajdonosok, akik nem Montenegróban élnek, olvassák el a ingatlankezelési útmutatót a távollévő tulajdonosok számára, mielőtt a rövid távú útvonalat választanák.

Hogyan számolja ki egy adott lakás nettó hozamát?

Használja ugyanazt a lapot minden olyan adatlaphoz, amelyet fontolóra vesz:

1. Teljes beszerzési költség: ár, átruházási illeték vagy áfa, közjegyzői és kataszteri díjak, ügynöki jutalék, berendezési és esetleges azonnali munkák.
2. Reális éves bérleti díj: rövid távra, hetek bérlése minden szezonban szorozva az adott szezon díjával; hosszú távra, tizenkét hónapra a helyi árfolyamon, levonva egy hónap üresedést.
3. Éves költségek: a fenti lista, a vezetőség valós árajánlattal, nem pedig találgatással.
4. Nettó hozam: bérleti díj költségekkel csökkentve, osztva a teljes beszerzési költséggel.

Futtassa a lapot egy rövid és egy hosszú távú forgatókönyvhöz ugyanazon a lakáson. Az eredmény megmondja, hogy melyik város és melyik stratégia felel meg a részvételi étvágyának, és megvédi Önt a csúcs heti árfolyamon jegyzett listáktól.

Melyik város illik melyik befektetőhöz?

A Budva megfelel annak a befektetőnek, aki maximális nyári bevételre és likviditásra vágyik, és elfogadja a magasabb árat. A bár megfelel annak a befektetőnek, aki a legjobb hozamra és egy egész éves bérlői piacra vágyik. Kotor megfelel annak a befektetőnek, aki szűkös vagyont szeretne védett környezetben, és a bérbeadásból származó bevételt bónuszként kezeli. Sok ügyfelünk az idő múlásával mindegyiket birtokolja, ami egyben fedezetet jelent a három piac különböző ciklusaival szemben.

Tanácsadóink minden ajánlat előtt felülvizsgálják a listát, az épületet és a reális bérleti díjat, az ingatlanszolgáltatás részeként. Küldje el nekünk az összehasonlított ingatlanokat, és mindegyikről visszaküldjük a nettó hozamlapot, nem a listából, hanem a helyi adatokból kitöltve.