Доходность от аренды в Будве, Баре и Которе: сравнение доходности квартир

На долю трех городов приходится большая часть квартир, которые иностранные инвесторы покупают на побережье Черногории, и они ведут себя как три разных рынка. Будва – туристическая столица с самой короткой окупаемостью летней аренды и самыми высокими ценами на въезд. Бар – это недорогой рынок с длинной песчаной береговой линией, действующим портом и ценами, оставляющими место для доходности. Котор - это исторический рынок, предложение которого фиксируется у стен старого города и склонов залива. В этом руководстве они сравниваются так, как это сделал бы инвестор в аренду, и дается метод расчета чистой доходности, который подходит для любого листинга.

Что влияет на доход от аренды на побережье Черногории?

Доходность равна арендной плате, разделенной на общую стоимость приобретения, и обе части этой доли движутся по городам. Что касается арендной платы, продолжительность сезона имеет большее значение, чем пиковая ставка за ночь: квартира, сдаваемая в течение десяти недель по высокой ставке, может принести меньше, чем та, которая сдается в течение двадцати недель по скромной ставке. Что касается затрат, цена покупки - это только начало; налог на передачу или НДС, нотариальные услуги и регистрация, меблировка и комиссия агента - все это входит в знаменатель, как объяснено в руководстве по налогам на передачу собственности в Черногории.

Третий фактор – состав арендаторов. Краткосрочный отпуск позволяет получить самый высокий валовой показатель, а также самые высокие затраты и количество вакансий. Долгосрочные арендаторы, будь то местные специалисты, удаленные работники или сезонный персонал, дают меньший валовой показатель с гораздо меньшим количеством пустых недель и почти без управленческого времени.

Как Будва выглядит для инвесторов в квартиры?

В Будве самый высокий спрос на краткосрочную аренду в стране: от старого города через Бечичи до Рафаиловичи и Петроваца. Сезон самый длинный на побережье за пределами Тивата, ночные тарифы в июле и августе самые высокие, а удачно расположенная двухкомнатная квартира летом редко пустует. Цена этого спроса - цена входа, которая является самой высокой из трех городов для сопоставимых запасов, а также острая конкуренция между владельцами в последующие месяцы.

Будва подходит инвестору, которому нужен ликвидный, хорошо понятный актив с сильным летним доходом и который признает, что валовая доходность от покупной цены будет сжиматься самой ценой. Новые здания в Бечичи и на склоне холма над старым городом имеют самые высокие ставки, а перепродажа не представляет сложностей, поскольку пул покупателей является самым большим в Черногории.

Почему Bar является выгодным вариантом?

Бар имеет длинную пляжную линию от города до Сутоморе и Чань, пристань для яхт, паромный порт в Италию и растущее сообщество иностранцев, которые живут там круглый год. Цены на сопоставимые квартиры существенно ниже, чем в Будве, а разрыв больше, чем разрыв в достижимой арендной плате, поэтому валовая доходность в Баре часто бывает самой высокой из трех. Сезон короче, а ночные ставки ниже, но рынок долгосрочной аренды сильнее, потому что люди фактически живут и работают в Баре.

Компромиссами являются менее устоявшийся премиальный сегмент, большее разнообразие в качестве зданий и меньший круг международных покупателей при перепродаже. Бар подходит инвестору, который предпочитает доходность росту капитала, чувствует себя комфортно с долгосрочными арендаторами и хочет опережать инфраструктуру, которую обеспечивают порт и автомагистраль от Бара до Боляре.

Что отличает Котор?

Поставки Котора налажены. Старый город является объектом ЮНЕСКО, склоны залива строго контролируются, а новое строительство ограничено, поэтому цены зависят от дефицита, а не от нового строительства. Квартиры в старом городе, а также в Доброте, Прчане и Муо вдоль залива предлагают премиальные цены за ночь, привлекают культурную и яхтенную клиентуру благодаря более продолжительному сезону, чем пляжная публика Будвы, и сохраняют свою ценность даже в периоды спадов.

Доходность в Которе обычно ниже, чем в Баре, и часто ниже, чем в Будве, поскольку цена отражает дефицит. Что предлагает Котор, так это сохранение капитала и профиль арендатора, который платит за обстановку, а не за пляж. Отремонтированные каменные квартиры несут обязательства по техническому обслуживанию и правила сохранения, изложенные в руководстве по ремонту каменных домов в Которском заливе. Более обширная территория описана на странице региона Которского залива.

Как текущие расходы меняют картину?

Валовая доходность льстит каждому листингу. Затраты, которые превращают его в чистый доход, составляют:

• Плата за управление и уборку при краткосрочной аренде, которая составляет значительную долю валовой арендной платы.
• Комиссии платформы за бронирования
• Коммунальные услуги, интернет и взносы на техническое обслуживание здания, которые владелец несет между гостями.
• Ежегодный налог на недвижимость, начисляемый муниципалитетом
• Регистрация туристов, категоризация и туристический налог, взимаемый с гостей.
• Ремонт, замена мебели и техники, а иногда и пустой месяц

В долгосрочной перспективе можно практически свести первые два к нулю и переложить коммунальные услуги на арендатора. Краткосрочная квартира в Будве и долгосрочная квартира в Баре могут иметь одинаковую чистую стоимость, несмотря на очень разные валовые показатели, поэтому сравнение должно проводиться после учета затрат. Владельцам, не проживающим в Черногории, следует прочитать руководство по управлению недвижимостью для отсутствующих владельцев, прежде чем выбирать краткосрочный путь.

Как рассчитать чистую доходность конкретной квартиры?

Используйте один и тот же лист для каждого рассматриваемого объявления:

1. Общая стоимость приобретения: цена, налог на передачу или НДС, нотариальные и кадастровые сборы, агентская комиссия, меблировка и любые неотложные работы.
2. Реалистичная годовая арендная плата: при краткосрочной аренде количество недель аренды в каждом сезоне умножается на ставку за этот сезон; на длительный срок - двенадцать месяцев по местному тарифу за вычетом одного месяца вакансии.
3. Годовые затраты: список выше, руководство использует реальную цену, а не предположения.
4. Чистая прибыль: арендная плата за вычетом затрат, деленная на общую стоимость приобретения.

Запустите таблицу для краткосрочного и долгосрочного сценариев на одном и том же флэте. Результат подскажет вам, какой город и какая стратегия соответствует вашему желанию участия, и защитит вас от листингов, котируемых по ставкам в пиковую неделю.

Какой город подходит какому инвестору?

Будва подходит инвестору, который хочет получить максимальный летний доход и ликвидность и принимает более высокую цену. Бар подходит инвестору, который хочет получить максимальную доходность и круглогодичную аренду. Котор подходит инвестору, который хочет иметь дефицитный актив в защищенном месте и рассматривает доход от аренды как бонус. Многие из наших клиентов владеют одним из них в течение долгого времени, что также является страховкой от различных циклов трех рынков.

Наши консультанты проверяют объявление, здание и реальную арендную плату перед тем, как сделать какое-либо предложение, в рамках услуги по недвижимости. Отправьте нам объекты недвижимости, которые вы сравниваете, и мы вернем таблицу чистой доходности для каждого объекта, заполненную на основе местных данных, а не из списка.