Výnos z pronájmu v Budvě, Baru a Kotoru: Porovnání návratnosti bytů

Většinu bytů, které zahraniční investoři nakupují na černohorském pobřeží, tvoří tři města, která se chovají jako tři různé trhy. Budva je turistickým hlavním městem s nejkratší návratností letních pronájmů a nejvyššími vstupními cenami. Bar je hodnotný trh s dlouhým písečným pobřežím, fungujícím přístavem a cenami, které nechávají prostor pro výnos. Kotor je trh s dědictvím, kde je zásobování fixováno hradbami starého města a svahy zálivu. Tato příručka je porovnává tak, jak by to udělal investor do pronájmu, a poskytuje metodu pro výpočet čistého výnosu, která funguje pro jakoukoli nabídku.

Co řídí výnosy z pronájmu na pobřeží Černé Hory?

Výnos je nájemné vydělené celkovými pořizovacími náklady a obě strany tohoto zlomku se pohybují podle města. Na straně nájmu záleží na délce sezóny více než na maximální sazbě za noc: byt, který pronajímá deset týdnů za vysokou sazbu, může vydělat méně než ten, který pronajímá dvacet týdnů za skromnou sazbu. Na straně nákladů je kupní cena pouze počáteční; Do jmenovatele vstupuje daň z převodu nebo DPH, notář a registrace, vybavení a provize agenta, jak je vysvětleno v průvodci daněmi z převodu nemovitostí v Černé Hoře.

Třetím řidičem je mix nájemců. Krátkodobá dovolená umožňuje produkovat nejvyšší hrubou částku a nejvyšší náklady a neobsazenost. Dlouhodobí nájemníci, ať už místní profesionálové, vzdálení pracovníci nebo sezónní zaměstnanci, produkují nižší hrubou hodnotu s mnohem méně prázdnými týdny a téměř bez času na správu.

Jak si Budva vede pro investory do bytů?

Budva má největší poptávku po krátkodobých pronájmech v zemi, od starého města přes Bečići po Rafailovići a Petrovac. Na pobřeží mimo Tivat je sezóna nejdelší, ceny za noc v červenci a srpnu jsou nejvyšší a dobře umístěný apartmán s jednou ložnicí je v létě jen zřídka prázdný. Cenou této poptávky je vstupní cena, která je nejvyšší ze tří měst pro srovnatelné akcie, a intenzivní konkurence mezi vlastníky v okrajových měsících.

Budva vyhovuje investorovi, který chce likvidní, dobře srozumitelné aktivum se silným letním výnosem a který akceptuje, že hrubý výnos z kupní ceny bude komprimován cenou samotnou. Novější budovy v Bečići a svah nad starým městem mají nejvyšší ceny a další prodej je jednoduchý, protože skupina kupujících je největší v Černé Hoře.

Proč je Bar hodnotovou možností?

Bar má dlouhou pláž z města do Sutomore a Čanj, přístav, trajektový přístav do Itálie a rostoucí komunitu cizinců, kteří tam žijí po celý rok. Ceny za srovnatelné byty jsou podstatně nižší než v Budvě a mezera je větší než mezera v dosažitelném nájemném, proto jsou hrubé výnosy v Baru často nejvyšší ze tří. Sezóna je kratší a sazby za noc nižší, ale trh s dlouhodobým pronájmem je silnější, protože lidé v Baru skutečně žijí a pracují.

Kompromisy spočívají v méně zavedeném prémiovém segmentu, větší variabilitě kvality budov a menším počtu mezinárodních kupců při dalším prodeji. Bar vyhovuje investorovi, který upřednostňuje výnos před růstem kapitálu, vyhovuje mu dlouhodobé nájemce a chce mít náskok před infrastrukturou, kterou přístav a dálnice Bar to Boljare přinášejí.

V čem je Kotor jiný?

Zásobování Kotoru je pevné. Staré město je památkou UNESCO, svahy zálivu jsou přísně kontrolovány a nová výstavba je omezená, takže ceny jsou řízeny spíše nedostatkem než novostavbou. Apartmány ve starém městě a v Dobrotě, Prčanji a Muo podél zálivu mají prémiové ceny za noc, přitahují kulturní a jachtařskou klientelu s delší sezónou než davy na pláži v Budvě a drží si svou hodnotu i přes poklesy.

Výnos v Kotoru je obvykle nižší než v Baru a často nižší než v Budvě, protože cena odráží nedostatek. Kotor nabízí zachování kapitálu a profil nájemce, který platí spíše za prostředí než za pláž. Na renovované kamenné byty se vztahují povinnosti údržby a pravidla ochrany, která jsou popsána v průvodci renovací kamenných domů v Boce Kotorské. Širší oblast je popsána na stránce oblasti Kotorského zálivu.

Jak provozní náklady mění obrázek?

Hrubý výnos lichotí každé nabídce. Náklady, které jej promění v čistý výnos, jsou:

• Poplatky za správu a úklid u krátkodobých pronájmů, které se významně podílejí na hrubém nájemném
• Provize platformy za rezervace
• Energie, internet a příspěvky na údržbu budovy, které majitel přenáší mezi hosty
• Roční daň z nemovitosti, vyměřuje obec
• Registrace turistů, kategorizace a pobytová taxa vybraná od hostů
• Opravy, výměna nábytku a spotřebičů a občasný prázdný měsíc

Dlouhodobě umožňuje snížit první dva téměř na nic a převést služby na nájemce. Krátkodobý byt v Budvě a dlouhodobý byt v Baru mohou i přes velmi rozdílná hrubá čísla vyjít na podobnou čistou hodnotu, proto je nutné srovnání provést po nákladech. Majitelé, kteří nežijí v Černé Hoře, by si měli před výběrem krátkodobé cesty přečíst průvodce správou nemovitostí pro nepřítomné vlastníky.

Jak vypočítáte čistý výnos pro konkrétní byt?

Použijte stejný list pro každý zápis, který zvažujete:

1. Celkové pořizovací náklady: cena, daň z převodu nebo DPH, notářské a katastrální poplatky, provize zprostředkovateli, vybavení a případné okamžité práce.
2. Realistické roční nájemné: pro krátkodobé, týdny pronajaté v každé sezóně vynásobené sazbou pro danou sezónu; pro dlouhodobé, dvanáct měsíců za místní sazbu minus jeden měsíc neobsazenosti.
3. Roční náklady: výše uvedený seznam s řízením na základě skutečné nabídky, nikoli odhadu.
4. Čistý výnos: nájemné snížené o náklady děleno celkovými pořizovacími náklady.

Spusťte list pro krátkodobý a dlouhodobý scénář na stejném bytě. Výsledek vám řekne, které město a která strategie vyhovuje vaší chuti zapojit se, a ochrání vás před nabídkami nabízenými za týdenní špičky.

Které město se hodí jakému investorovi?

Budva vyhovuje investorům, kteří chtějí maximální letní výnosy a likviditu a akceptují vyšší cenu. Bar je vhodný pro investora, který chce nejlepší výnos a celoroční trh nájemců. Kotor je vhodný pro investora, který chce vzácné aktivum v chráněném prostředí, a příjmy z pronájmu považuje za bonus. Mnoho našich klientů v průběhu času drží jeden od každého, což je také zajištěním proti různým cyklům tří trhů.

Naši poradci v rámci realitní služby před každou nabídkou posuzují nabídku, budovu a reálné nájemné. Zašlete nám nemovitosti, které porovnáváte, a my vám vrátíme list čistého výnosu pro každou, vyplněný z místních údajů, nikoli z nabídky.