Rendement locatif à Budva, Bar et Kotor : comparaison des rendements des appartements

Trois villes concentrent la plupart des appartements que les investisseurs étrangers achètent sur la côte monténégrine et se comportent comme trois marchés différents. Budva est la capitale touristique avec le retour sur investissement le plus court sur les locations d'été et les prix d'entrée les plus élevés. Bar est un marché de valeur avec un long littoral sablonneux, un port en activité et des prix qui laissent place au rendement. Kotor est le marché patrimonial où l'approvisionnement est fixé par les murs de la vieille ville et les pentes de la baie. Ce guide les compare comme le ferait un investisseur locatif et propose une méthode de calcul du rendement net qui fonctionne pour n'importe quelle annonce.

Qu’est-ce qui détermine le rendement locatif sur la côte monténégrine ?

Le rendement est le loyer divisé par le coût total d’acquisition, et les deux côtés de cette fraction se déplacent par ville. Côté loyer, la durée de la saison compte plus que le prix maximum à la nuit : un appartement qui loue dix semaines à un tarif élevé peut gagner moins qu'un appartement qui loue vingt semaines à un tarif modeste. Du côté des coûts, le prix d’achat n’est qu’un début ; les droits de mutation ou TVA, le notaire et l'enregistrement, la fourniture et la commission de l'agent entrent tous dans le dénominateur, comme expliqué dans le guide des taxes sur les mutations immobilières au Monténégro.

Le troisième facteur est la composition des locataires. Les locations de vacances à court terme génèrent le chiffre brut le plus élevé, ainsi que les coûts et l'inoccupation les plus élevés. Les locataires de longue durée, qu'il s'agisse de professionnels locaux, de travailleurs à distance ou de personnel saisonnier, génèrent un chiffre brut inférieur avec beaucoup moins de semaines vides et presque aucun temps de gestion.

Comment Budva se comporte-t-elle pour les investisseurs en appartements ?

Budva a la demande de location à court terme la plus importante du pays, de la vieille ville à Bečići en passant par Rafailovići et Petrovac. La saison est la plus longue de la côte en dehors de Tivat, les tarifs par nuit en juillet et août sont les plus élevés et un appartement d'une chambre bien situé reste rarement vide en été. Le coût de cette demande est le prix d'entrée, qui est le plus élevé des trois villes pour un stock comparable, et une concurrence intense entre les propriétaires au cours des mois intermédiaires.

Budva convient à un investisseur qui recherche un actif liquide et bien compris avec de solides revenus estivaux et qui accepte que le rendement brut du prix d'achat soit comprimé par le prix lui-même. Les bâtiments plus récents à Bečići et sur les collines au-dessus de la vieille ville affichent les tarifs les plus élevés, et la revente est simple car le bassin d'acheteurs est le plus grand du Monténégro.

Pourquoi Bar est-il l’option de valeur ?

Bar possède un long front de mer allant de la ville à Sutomore et Čanj, une marina, le port de ferry vers l'Italie et une communauté croissante d'étrangers qui y vivent toute l'année. Les prix des appartements comparables sont sensiblement inférieurs à ceux de Budva, et l'écart est plus grand que l'écart des loyers réalisables, c'est pourquoi les rendements bruts à Bar sont souvent les plus élevés des trois. La saison est plus courte et les tarifs à la nuit plus bas, mais le marché de la location longue durée est plus fort car les gens vivent et travaillent réellement à Bar.

Les compromis sont un segment haut de gamme moins établi, une plus grande variation dans la qualité des bâtiments et un plus petit bassin d'acheteurs internationaux à la revente. Bar convient à un investisseur qui privilégie le rendement à la croissance du capital, qui est à l'aise avec les locataires à long terme et qui souhaite se positionner en avance sur l'infrastructure qu'apportent le port et l'autoroute de Bar à Boljare.

Qu’est-ce qui différencie Kotor ?

L’approvisionnement de Kotor est fixe. La vieille ville est un site de l'UNESCO, les pentes de la baie sont étroitement contrôlées et les nouvelles constructions sont limitées, de sorte que les prix sont déterminés par la rareté plutôt que par les nouvelles constructions. Les appartements dans la vieille ville et à Dobrota, Prčanj et Muo le long de la baie bénéficient de tarifs nocturnes plus élevés, attirent une clientèle culturelle et de plaisance avec une saison plus longue que la clientèle des plages de Budva et conservent leur valeur malgré les ralentissements.

Le rendement à Kotor est généralement inférieur à celui de Bar et souvent inférieur à celui de Budva, car le prix reflète la rareté. Ce qu'offre Kotor, c'est la préservation du capital et un profil de locataire qui paie pour l'aménagement plutôt que pour une plage. Les appartements en pierre rénovés sont soumis à des obligations d'entretien et à des règles de conservation, décrites dans le guide de rénovation des maisons en pierre dans les bouches de Kotor. La zone plus large est décrite sur la page de la région de la baie de Kotor.

Comment les coûts de fonctionnement changent-ils la donne ?

Le rendement brut flatte chaque annonce. Les coûts qui le transforment en rendement net sont :

• Frais de gestion et de ménage pour les locations de courte durée, qui représentent une part significative du loyer brut
• Commissions de plateforme sur les réservations
• Contributions aux services publics, à Internet et à l'entretien du bâtiment, que le propriétaire porte entre les invités
• Taxe foncière annuelle, évaluée par la municipalité
• Inscription touristique, catégorisation et taxe de séjour perçue auprès des hôtes
• Réparations, remplacement de meubles et d'appareils électroménagers et mois vides occasionnels

À long terme, réduisons les deux premiers à presque rien et transférons les services publics au locataire. Un appartement à court terme à Budva et un appartement à long terme à Bar peuvent atteindre un montant net similaire malgré des chiffres bruts très différents, c'est pourquoi la comparaison doit être effectuée après coûts. Les propriétaires qui ne vivent pas au Monténégro devraient lire le guide de gestion immobilière pour les propriétaires absents avant de choisir la voie à court terme.

Comment calculer le rendement net d’un appartement spécifique ?

Utilisez la même feuille pour chaque annonce que vous envisagez :

1. Coût total d'acquisition : prix, droits de mutation ou TVA, frais de notaire et de cadastre, commission d'agent, mobilier et éventuels travaux immédiats.
2. Loyer annuel réaliste : pour les courtes durées, semaines louées à chaque saison multipliées par le tarif de cette saison ; pour les contrats de longue durée, douze mois au taux local moins un mois de vacance.
3. Coûts annuels : la liste ci-dessus, avec une gestion basée sur un devis réel plutôt que sur une estimation.
4. Rendement net : loyer moins charges, divisé par le coût total d'acquisition.

Exécutez la feuille pour un scénario à court terme et à long terme sur le même appartement. Le résultat vous indique quelle ville et quelle stratégie correspondent à votre appétit d'implication, et vous protège des annonces cotées aux tarifs des semaines de pointe.

Quelle ville convient à quel investisseur ?

Budva convient à l'investisseur qui souhaite un revenu d'été et des liquidités maximaux et accepte un prix plus élevé. Bar convient à l'investisseur qui souhaite le meilleur rendement et un marché de locataires toute l'année. Kotor convient à l'investisseur qui souhaite disposer d'un actif rare dans un environnement protégé et considère les revenus locatifs comme un bonus. Beaucoup de nos clients en détiennent un de chaque au fil du temps, ce qui constitue également une protection contre les différents cycles des trois marchés.

Nos conseillers examinent l'annonce, l'immeuble et le loyer réaliste avant toute offre, dans le cadre du service immobilier. Envoyez-nous les propriétés que vous comparez et nous vous renverrons la fiche de rendement net pour chacune, remplie à partir des données locales plutôt qu'à partir de l'annonce.