Rendimento locativo a Budva, Bar e Cattaro: confronto tra i rendimenti degli appartamenti

Tre città rappresentano la maggior parte degli appartamenti acquistati dagli investitori stranieri sulla costa montenegrina e si comportano come tre mercati diversi. Budva è la capitale turistica con il ritorno più breve sugli affitti estivi e i prezzi d’ingresso più alti. Bar è il mercato di valore con una lunga costa sabbiosa, un porto funzionante e prezzi che lasciano spazio al rendimento. Kotor è il mercato storico dove l'offerta è fissata dalle mura della città vecchia e dalle pendici della baia. Questa guida li confronta come farebbe un investitore in affitto e fornisce un metodo per calcolare il rendimento netto che funziona per qualsiasi annuncio.

Cosa determina il rendimento degli affitti sulla costa montenegrina?

Il rendimento è l'affitto diviso per il costo totale di acquisizione, ed entrambi i lati di quella frazione si spostano per città. Dal lato degli affitti, la durata della stagione conta più della tariffa notturna di punta: un appartamento che affitta per dieci settimane a un prezzo elevato può guadagnare meno di uno che affitta per venti settimane a un prezzo modesto. Dal punto di vista dei costi, il prezzo di acquisto è solo l’inizio; l'imposta sul trasferimento o IVA, il notaio e la registrazione, l'arredamento e la commissione dell'agente rientrano tutti nel denominatore, come spiegato nella guida alle imposte sul trasferimento di proprietà in Montenegro.

Il terzo driver è il mix di inquilini. Gli affitti per vacanze a breve termine producono la cifra lorda più elevata, nonché i costi e i posti vacanti più elevati. Gli inquilini a lungo termine, siano essi professionisti locali, lavoratori remoti o personale stagionale, producono una cifra lorda inferiore con molte meno settimane vuote e quasi nessun tempo di gestione.

Come si comporta Budva per gli investitori in appartamenti?

Budva ha la domanda di affitti a breve termine più ampia del paese, dal centro storico attraverso Bečići fino a Rafailovići e Petrovac. La stagione è la più lunga sulla costa fuori Tivat, le tariffe notturne in luglio e agosto sono le più alte e un appartamento con una camera da letto ben posizionato raramente rimane vuoto in estate. Il costo di tale domanda è il prezzo di entrata, che è il più alto delle tre città per azioni comparabili, e l’intensa competizione tra i proprietari nei mesi intermedi.

Budva è adatto a un investitore che desidera un asset liquido, ben compreso con un forte reddito estivo e che accetta che il rendimento lordo sul prezzo di acquisto venga compresso dal prezzo stesso. Gli edifici più nuovi a Bečići e sulla collina sopra la città vecchia hanno le tariffe più elevate e la rivendita è semplice perché il pool di acquirenti è il più grande del Montenegro.

Perché Bar è l'opzione di valore?

Bar ha un lungo lungomare dalla città a Sutomore e Čanj, un porto turistico, il porto dei traghetti per l'Italia e una comunità crescente di stranieri che vivono lì tutto l'anno. I prezzi per appartamenti comparabili sono sostanzialmente più bassi che a Budva, e il divario è maggiore del divario negli affitti realizzabili, motivo per cui i rendimenti lordi a Bar sono spesso i più alti dei tre. La stagione è più breve e le tariffe notturne più basse, ma il mercato degli affitti a lungo termine è più forte perché le persone vivono e lavorano effettivamente a Bar.

I compromessi sono un segmento premium meno consolidato, una maggiore variazione nella qualità dell’edificio e un pool più piccolo di acquirenti internazionali alla rivendita. Bar è adatto ad un investitore che preferisce il rendimento alla crescita del capitale, è a suo agio con inquilini a lungo termine e vuole essere posizionato davanti alle infrastrutture che portano il porto e l'autostrada da Bar a Boljare.

Cosa rende Cattaro diverso?

La fornitura di Kotor è fissa. La città vecchia è un sito UNESCO, i pendii della baia sono strettamente controllati e le nuove costruzioni sono limitate, quindi i prezzi sono guidati dalla scarsità piuttosto che dalle nuove costruzioni. Gli appartamenti nel centro storico e a Dobrota, Prčanj e Muo lungo la baia offrono tariffe notturne premium, attirano una clientela culturale e nautica con una stagione più lunga rispetto alla folla della spiaggia di Budva e mantengono il loro valore anche durante le crisi.

La resa a Cattaro è solitamente inferiore a quella di Bar e spesso inferiore a quella di Budva, perché il prezzo riflette la scarsità. Ciò che offre Cattaro è la conservazione del capitale e un profilo di inquilino che paga per l'ubicazione piuttosto che per una spiaggia. Gli appartamenti in pietra ristrutturati comportano obblighi di manutenzione e regole di conservazione, trattati nella guida alla ristrutturazione delle case in pietra nelle Bocche di Cattaro. L'area più ampia è descritta nella pagina della regione della Baia di Kotor.

In che modo i costi di gestione cambiano il quadro?

Il rendimento lordo lusinga ogni inserzione. I costi che lo trasformano in rendimento netto sono:

• Spese di gestione e pulizia per affitti a breve termine, che rappresentano una quota significativa dell'affitto lordo
• Commissioni della piattaforma sulle prenotazioni
• Utenze, internet e contributi di manutenzione dell'edificio, che il proprietario trasporta tra gli ospiti
• Imposta annuale sulla proprietà, valutata dal comune
• Registrazione turistica, categorizzazione e tassa di soggiorno riscossa dagli ospiti
• Riparazioni, sostituzione di mobili ed elettrodomestici e occasionali mesi vuoti

A lungo termine, riduciamo quasi a zero i primi due e trasferiamo le utenze all'inquilino. Un appartamento a breve termine a Budva e un appartamento a lungo termine a Bar possono arrivare ad un importo netto simile nonostante cifre lorde molto diverse, motivo per cui il confronto deve essere effettuato al netto dei costi. I proprietari che non vivono in Montenegro dovrebbero leggere la guida alla gestione immobiliare per proprietari assenti prima di scegliere il percorso a breve termine.

Come si calcola il rendimento netto per un appartamento specifico?

Utilizza lo stesso foglio per ogni inserzione che consideri:

1. Costo totale dell'acquisizione: prezzo, imposta di trasferimento o IVA, spese notarili e catastali, provvigione agente, arredamento ed eventuali lavori immediati.
2. Canone annuo realistico: per brevi periodi, settimane affittate in ogni stagione moltiplicate per la tariffa di quella stagione; per i contratti a lungo termine, dodici mesi alla tariffa locale meno un mese di posto vacante.
3. Costi annuali: l'elenco sopra, con gestione a preventivo reale anziché ipotizzato.
4. Rendimento netto: affitto meno costi, diviso per il costo di acquisizione totale.

Esegui il foglio per uno scenario a breve e uno a lungo termine sullo stesso appartamento. Il risultato ti dice quale città e quale strategia si adattano al tuo desiderio di coinvolgimento e ti protegge dagli annunci quotati con tariffe nelle settimane di punta.

Quale città si adatta a quale investitore?

Budva è adatto all'investitore che desidera il massimo reddito estivo e liquidità e accetta un prezzo più alto. Bar è adatto all'investitore che desidera il miglior rendimento e un mercato di inquilini tutto l'anno. Kotor è adatto all'investitore che desidera un bene scarso in un ambiente protetto e considera il reddito da locazione come un bonus. Molti dei nostri clienti ne detengono uno ciascuno nel tempo, il che costituisce anche una copertura contro i diversi cicli dei tre mercati.

I nostri consulenti esaminano l'annuncio, l'edificio e l'affitto realistico prima di qualsiasi offerta, come parte del servizio immobiliare. Inviaci le proprietà che stai confrontando e ti restituiremo il foglio di rendimento netto per ciascuno, compilato in base ai dati locali anziché dall'elenco.