Výnos z prenájmu v Budve, Bare a Kotore: Porovnanie návratnosti bytov

Väčšinu bytov, ktoré zahraniční investori kupujú na pobreží Čiernej Hory, tvoria tri mestá, ktoré sa správajú ako tri rôzne trhy. Budva je turistickým hlavným mestom s najkratšou návratnosťou letných prenájmov a najvyššími vstupnými cenami. Bar je hodnotný trh s dlhým piesočnatým pobrežím, fungujúcim prístavom a cenami, ktoré ponechávajú priestor pre výnos. Kotor je trh s dedičstvom, kde zásobovanie je fixované hradbami starého mesta a svahmi zálivu. Táto príručka ich porovnáva ako investor prenájmu a poskytuje metódu na výpočet čistého výnosu, ktorá funguje pre akýkoľvek zoznam.

Čo poháňa výnosy z prenájmu na pobreží Čiernej Hory?

Výnos je nájomné vydelené celkovými obstarávacími nákladmi a obe strany tohto zlomku sa pohybujú podľa mesta. Na strane prenájmu je dĺžka sezóny dôležitejšia ako maximálna nočná sadzba: byt, ktorý prenajíma desať týždňov za vysokú cenu, môže zarobiť menej ako ten, ktorý prenajíma dvadsať týždňov za skromnú sadzbu. Na strane nákladov je kúpna cena len počiatočná; Do menovateľa vstupuje daň z prevodu alebo DPH, notár a registrácia, vybavenie a provízia agenta, ako je vysvetlené v príručke dane z prevodu nehnuteľností v Čiernej Hore.

Tretím vodičom je mix nájomníkov. Krátkodobá dovolenka umožňuje produkovať najvyššiu hrubú sumu a najvyššie náklady a neobsadenosť. Dlhodobí nájomníci, či už miestni profesionáli, vzdialení pracovníci alebo sezónni zamestnanci, produkujú nižšie hrubé čísla s oveľa menším počtom prázdnych týždňov a takmer bez času na riadenie.

Ako funguje Budva pre investorov do bytov?

Budva má najväčší dopyt po krátkodobom prenájme v krajine, od starého mesta cez Bečići po Rafailovići a Petrovac. Sezóna je na pobreží mimo Tivatu najdlhšia, nočné ceny v júli a auguste sú najvyššie a dobre umiestnený jednoizbový apartmán je v lete zriedka prázdny. Cenou tohto dopytu je vstupná cena, ktorá je najvyššia z troch miest pre porovnateľné akcie, a intenzívna konkurencia medzi vlastníkmi v prvých mesiacoch.

Budva vyhovuje investorovi, ktorý chce likvidné, dobre zrozumiteľné aktívum so silným letným príjmom a ktorý akceptuje, že hrubý výnos z kúpnej ceny bude komprimovaný samotnou cenou. Novšie budovy v Bečići a svah nad starým mestom majú najvyššie ceny a ďalší predaj je jednoduchý, pretože skupina kupujúcich je najväčšia v Čiernej Hore.

Prečo je Bar hodnotovou možnosťou?

Bar má dlhú pláž z mesta do Sutomore a Čanj, prístav, trajektový prístav do Talianska a rastúcu komunitu cudzincov, ktorí tam žijú po celý rok. Ceny porovnateľných bytov sú podstatne nižšie ako v Budve a rozdiel je väčší ako rozdiel v dosiahnuteľnom nájomnom, a preto sú hrubé výnosy v Bare často najvyššie z troch. Sezóna je kratšia a ceny za noc nižšie, ale trh s dlhodobým prenájmom je silnejší, pretože ľudia skutočne žijú a pracujú v Bare.

Kompromisom je menej etablovaný prémiový segment, väčšia variabilita v kvalite budov a menšia skupina medzinárodných kupujúcich pri opätovnom predaji. Bar vyhovuje investorovi, ktorý uprednostňuje výnos pred rastom kapitálu, vyhovuje dlhodobým nájomcom a chce mať náskok pred infraštruktúrou, ktorú prístav a diaľnica Bar to Boljare prinášajú.

V čom je Kotor iný?

Zásobovanie Kotorom je pevné. Staré mesto je pamiatkou UNESCO, svahy zálivu sú prísne kontrolované a nová výstavba je obmedzená, takže ceny sa riadia skôr nedostatkom ako novou výstavbou. Apartmány v starom meste a v Dobrote, Prčanj a Muo pozdĺž zálivu ponúkajú prémiové ceny za noc, priťahujú kultúrnu a jachtársku klientelu s dlhšou sezónou ako dav na pláži v Budve a držia si svoju hodnotu aj počas poklesu.

Výnos v Kotore je zvyčajne nižší ako v Bare a často nižší ako v Budve, pretože cena odráža nedostatok. Kotor ponúka zachovanie kapitálu a profil nájomcu, ktorý platí skôr za prostredie ako za pláž. Na renovované kamenné byty sa vzťahujú povinnosti údržby a pravidlá ochrany, ktoré sú uvedené v príručke renovácie kamenných domov v zálive Kotor. Širšia oblasť je popísaná na stránke regiónu Kotorského zálivu.

Ako menia prevádzkové náklady obraz?

Hrubý výnos lichotí každému inzerátu. Náklady, ktoré ho premieňajú na čistý výnos, sú:

• Poplatky za správu a upratovanie pri krátkodobých prenájmoch, ktoré tvoria zmysluplný podiel na hrubom nájomnom
• Provízie platformy za rezervácie
• Energie, internet a príspevky na údržbu budovy, ktoré majiteľ prenáša medzi hostí
• Ročná daň z nehnuteľnosti, ktorú vymeriava obec
• Registrácia turistov, kategorizácia a pobytová taxa vyberaná od hostí
• Opravy, výmena nábytku a spotrebičov a občasný prázdny mesiac

Dlhodobo umožňuje znížiť prvé dve takmer na nič a previesť služby na nájomcu. Krátkodobý byt v Budve a dlhodobý byt v Bare môžu napriek veľmi rozdielnym hrubým číslam vyjsť na podobnú čistú hodnotu, a preto je potrebné porovnanie vykonať po nákladoch. Majitelia, ktorí nežijú v Čiernej Hore, by si pred výberom krátkodobej trasy mali prečítať príručku správy nehnuteľností pre neprítomných vlastníkov.

Ako vypočítate čistý výnos pre konkrétny byt?

Použite rovnaký hárok pre každý záznam, ktorý uvažujete:

1. Celkové obstarávacie náklady: cena, daň z prevodu alebo DPH, notárske poplatky a poplatky katastra, provízia agenta, zariadenie a prípadné okamžité práce.
2. Realistické ročné nájomné: na krátkodobé, týždne prenajaté v každom ročnom období vynásobené sadzbou pre danú sezónu; na dlhodobé, dvanásť mesiacov za miestnu sadzbu mínus jeden mesiac neobsadenosti.
3. Ročné náklady: zoznam uvedený vyššie s riadením na základe skutočnej cenovej ponuky, nie odhadu.
4. Čistý výnos: nájomné mínus náklady vydelené celkovými obstarávacími nákladmi.

Spustite hárok pre krátkodobý a dlhodobý scenár na rovnakom byte. Výsledok vám povie, ktoré mesto a ktorá stratégia vyhovuje vašej chuti zapojiť sa, a ochráni vás pred cenovými ponukami ponúkanými na špičkách týždňov.

Ktoré mesto vyhovuje akému investorovi?

Budva je vhodná pre investora, ktorý chce maximálny letný príjem a likviditu a akceptuje vyššiu cenu. Bar je vhodný pre investora, ktorý chce najlepší výnos a celoročný trh nájomníkov. Kotor je vhodný pre investora, ktorý chce vzácny majetok v chránenom prostredí, a príjem z prenájmu považuje za bonus. Mnoho našich klientov má v priebehu času jeden z každého z nich, čo je tiež ochrana proti rôznym cyklom troch trhov.

Naši poradcovia pred akoukoľvek ponukou v rámci realitnej služby posúdia ponuku, budovu a reálne nájomné. Pošlite nám nehnuteľnosti, ktoré porovnávate, a my vám vrátime hárok čistého výnosu pre každú, vyplnený z miestnych údajov a nie z ponuky.