Huuropbrengst in Budva, Bar en Kotor: appartementrendementen vergelijken

Drie steden zijn verantwoordelijk voor de meeste appartementen die buitenlandse investeerders aan de Montenegrijnse kust kopen, en zij gedragen zich als drie verschillende markten. Budva is de toeristische hoofdstad met de kortste terugverdientijd op zomerverhuur en de hoogste toegangsprijzen. Bar is de waardemarkt met een lange zandkust, een werkende haven en prijzen die ruimte laten voor rendement. Kotor is de erfgoedmarkt waar het aanbod wordt bepaald door de muren van de oude stad en de hellingen van de baai. Deze gids vergelijkt ze zoals een verhuurbelegger dat zou doen, en geeft een methode voor het berekenen van het nettorendement die voor elke aanbieding werkt.

Wat drijft de huuropbrengsten aan de Montenegrijnse kust?

De opbrengst is de huur gedeeld door de totale aanschafkosten, en beide kanten van die fractie verhuizen per stad. Aan de huurkant is de lengte van het seizoen belangrijker dan het piektarief per nacht: een appartement dat tien weken verhuurt tegen een hoog tarief, kan minder verdienen dan een appartement dat twintig weken huurt tegen een bescheiden tarief. Aan de kostenkant is de aankoopprijs slechts het begin; overdrachtsbelasting of BTW, notaris en registratie, inrichting en commissie van de makelaar komen allemaal in de noemer terecht, zoals uitgelegd in de gids voor belastingen op de overdracht van onroerend goed in Montenegro.

De derde drijfveer is de huurdersmix. Kortetermijnverhuringen zorgen voor het hoogste brutocijfer en de hoogste kosten en leegstand. Langetermijnhuurders, of het nu om lokale professionals, externe werknemers of seizoenspersoneel gaat, behalen een lager brutocijfer met veel minder lege weken en vrijwel geen managementtijd.

Hoe presteert Budva voor appartementbeleggers?

Budva heeft de grootste vraag naar kortetermijnhuur in het land, van de oude stad via Bečići tot Rafailovići en Petrovac. Het seizoen is het langst aan de kust buiten Tivat, de nachttarieven in juli en augustus zijn het hoogst, en een goed gelegen appartement met één slaapkamer staat in de zomer zelden leeg. De kosten van die vraag zijn de toegangsprijs, die de hoogste van de drie steden is voor een vergelijkbaar aanbod, en de hevige concurrentie tussen eigenaren in de tussenliggende maanden.

Budva is geschikt voor een belegger die een liquide, goed begrepen activa wil met een sterk zomerinkomen en die accepteert dat het brutorendement op de aankoopprijs door de prijs zelf wordt gecomprimeerd. Nieuwere gebouwen in Bečići en de heuvel boven de oude stad hebben de hoogste tarieven, en wederverkoop is eenvoudig omdat de koperspool de grootste in Montenegro is.

Waarom is Bar de waardeoptie?

Bar heeft een lang strand van de stad tot Sutomore en Čanj, een jachthaven, de veerhaven naar Italië en een groeiende gemeenschap van buitenlanders die daar het hele jaar door wonen. De prijzen voor vergelijkbare appartementen zijn aanzienlijk lager dan in Budva, en het verschil is groter dan het verschil in haalbare huurprijzen. Daarom zijn de brutorendementen in Bar vaak de hoogste van de drie. Het seizoen is korter en de nachttarieven lager, maar de langetermijnhuurmarkt is sterker omdat er daadwerkelijk mensen in Bar wonen en werken.

De afwegingen zijn een minder gevestigd premiumsegment, meer variatie in bouwkwaliteit en een kleinere groep internationale kopers bij wederverkoop. Bar is geschikt voor een investeerder die rendement prefereert boven kapitaalgroei, zich op zijn gemak voelt met langetermijnhuurders en voorop wil lopen in de infrastructuur die de haven en de snelweg Bar naar Boljare met zich meebrengen.

Wat maakt Kotor anders?

Het aanbod van Kotor staat vast. De oude stad staat op de Werelderfgoedlijst van UNESCO, de hellingen van de baai worden streng gecontroleerd en de nieuwbouw is beperkt, dus de prijzen worden eerder bepaald door schaarste dan door nieuwbouw. Appartementen in de oude stad en in Dobrota, Prčanj en Muo langs de baai hebben premium nachttarieven, trekken een culturele en jachtklantenkring aan met een langer seizoen dan het strandpubliek van Budva, en behouden hun waarde tijdens recessies.

De opbrengst in Kotor is meestal lager dan in Bar en vaak lager dan in Budva, omdat de prijs de schaarste weerspiegelt. Wat Kotor biedt is kapitaalbehoud en een huurdersprofiel dat betaalt voor de omgeving in plaats van voor een strand. Gerenoveerde stenen appartementen hebben onderhoudsverplichtingen en instandhoudingsregels, die worden behandeld in de gids voor het renoveren van stenen huizen in de baai van Kotor. Het bredere gebied wordt beschreven op de Kotor Bay regiopagina.

Hoe veranderen de exploitatiekosten het beeld?

Het brutorendement flatteert elke aanbieding. De kosten die het omzetten in netto rendement zijn:

• Beheer- en schoonmaakkosten voor kortetermijnverhuur, die een aanzienlijk deel van de brutohuur in beslag nemen
• Platformcommissies op boekingen
• Bijdragen voor nutsvoorzieningen, internet en onderhoud van gebouwen, die de eigenaar tussen de gasten doordraagt
• Jaarlijkse onroerende voorheffing, vastgesteld door de gemeente
• Toeristenregistratie, categorisering en de toeristenbelasting die van gasten wordt geïnd
• Reparaties, vervanging van meubels en apparaten, en af en toe een lege maand

Bij langetermijnverhuur worden de eerste twee tot bijna niets teruggebracht en worden de nutsvoorzieningen naar de huurder verschoven. Een kortetermijnappartement in Budva en een langetermijnappartement in Bar kunnen ondanks zeer verschillende brutocijfers op een vergelijkbaar nettobedrag uitkomen. Daarom moet de vergelijking worden gemaakt na aftrek van de kosten. Eigenaren die niet in Montenegro wonen, moeten de gids voor vastgoedbeheer voor afwezige eigenaren lezen voordat ze de kortetermijnroute kiezen.

Hoe bereken je het netto rendement voor een specifiek appartement?

Gebruik hetzelfde blad voor elke aanbieding die u overweegt:

1. Totale aanschafkosten: prijs, overdrachtsbelasting of BTW, notaris- en kadasterkosten, makelaarscommissie, meubilering en eventuele onmiddellijke werkzaamheden.
2. Realistische jaarhuur: voor korte termijn verhuurde weken per seizoen vermenigvuldigd met het tarief voor dat seizoen; voor de lange termijn twaalf maanden tegen lokaal tarief minus één maand leegstand.
3. Jaarlijkse kosten: bovenstaande lijst, waarbij het management een reële prijsopgave hanteert in plaats van een gok.
4. Netto rendement: huur minus kosten, gedeeld door de totale aanschafkosten.

Voer het blad uit voor een kortetermijn- en een langetermijnscenario op dezelfde flat. Het resultaat vertelt u welke stad en welke strategie passen bij uw verlangen naar betrokkenheid, en beschermt u tegen aanbiedingen met tarieven in de piekweek.

Welke stad past bij welke investeerder?

Budva past bij de belegger die een maximaal zomerinkomen en liquiditeit wil en een hogere prijs accepteert. Bar past bij de investeerder die het beste rendement en een jaarrond huurdersmarkt wil. Kotor past bij de investeerder die een schaars bezit in een beschermde omgeving wil en huurinkomsten als een bonus beschouwt. Veel van onze klanten houden er in de loop van de tijd één van, wat ook een bescherming vormt tegen de verschillende cycli van de drie markten.

Onze adviseurs beoordelen het aanbod, het gebouw en de realistische huurprijs voordat er een bod wordt uitgebracht, als onderdeel van de onroerendgoedservice. Stuur ons de eigendommen die u vergelijkt en wij sturen u voor elk object het nettorendement terug, ingevuld op basis van lokale gegevens in plaats van op basis van de advertentie.