Rendimento do arrendamento em Budva, Bar e Kotor: comparando os retornos dos apartamentos

Três cidades representam a maior parte dos apartamentos que os investidores estrangeiros compram na costa montenegrina e comportam-se como três mercados diferentes. Budva é a capital turística com o menor retorno em arrendamentos de verão e os preços de entrada mais elevados. Bar é o mercado de valor com uma longa costa arenosa, um porto em funcionamento e preços que deixam margem para o rendimento. Kotor é o mercado patrimonial onde a oferta é fixada pelas muralhas da cidade velha e pelas encostas da baía. Este guia compara-os como faria um investidor de arrendamento e fornece um método para calcular o rendimento líquido que funciona para qualquer listagem.

O que impulsiona o rendimento das rendas na costa montenegrina?

O rendimento é a renda dividida pelo custo total de aquisição, e ambos os lados desta fração movem-se por cidade. Do lado do arrendamento, a duração da temporada é mais importante do que a tarifa noturna de ponta: um apartamento que aluga por dez semanas a uma taxa elevada pode ganhar menos do que outro que aluga por vinte semanas a uma taxa modesta. Do lado dos custos, o preço de compra é apenas o início; imposto de transferência ou IVA, notário e registo, mobiliário e comissão do agente entram no denominador, conforme explicado no guia de impostos de transferência de propriedade no Montenegro.

O terceiro fator é o mix de inquilinos. As férias de curta duração permitem produzir o maior valor bruto e os maiores custos e vagas. Os inquilinos de longa duração, sejam profissionais locais, trabalhadores remotos ou funcionários sazonais, produzem um valor bruto mais baixo, com muito menos semanas vazias e quase nenhum tempo de gestão.

Qual é o desempenho da Budva para os investidores em apartamentos?

Budva tem a maior procura de aluguer de curta duração do país, desde a cidade velha, passando por Bečići, até Rafailovići e Petrovac. A época é a mais longa na costa fora de Tivat, as tarifas noturnas em julho e agosto são as mais elevadas e um apartamento de um quarto bem localizado raramente está vazio no verão. O custo desta procura é o preço de entrada, que é o mais elevado das três cidades para stock comparável, e a intensa concorrência entre os proprietários nos meses de reserva.

Budva é adequado para um investidor que deseja um ativo líquido e bem conhecido, com fortes rendimentos de verão e que aceita que o rendimento bruto sobre o preço de compra será comprimido pelo próprio preço. Os edifícios mais recentes em Bečići e na encosta acima da cidade velha apresentam as taxas mais elevadas e a revenda é simples porque o grupo de compradores é o maior em Montenegro.

Porque é que o Bar é a opção de valor?

Bar tem uma longa frente marítima da cidade até Sutomore e Čanj, uma marina, o porto de ferry para Itália e uma comunidade crescente de estrangeiros que lá vivem durante todo o ano. Os preços dos apartamentos comparáveis são materialmente mais baixos do que em Budva, e a diferença é maior do que a diferença nas rendas alcançáveis, razão pela qual os rendimentos brutos em Bar são frequentemente os mais elevados dos três. A época é mais curta e as tarifas mais baixas, mas o mercado de arrendamento de longa duração é mais forte porque as pessoas realmente vivem e trabalham em Bar.

As compensações são um segmento premium menos estabelecido, maior variação na qualidade da construção e um grupo mais pequeno de compradores internacionais na revenda. Bar é adequado para um investidor que privilegia o rendimento em detrimento do crescimento do capital, se sente confortável com inquilinos de longo prazo e quer estar posicionado à frente da infra-estrutura que o porto e a auto-estrada Bar-Boljare trazem.

O que torna o Kotor diferente?

O fornecimento de Kotor é fixo. A cidade velha é património da UNESCO, as encostas da baía são rigorosamente controladas e as novas construções são limitadas, pelo que os preços são impulsionados pela escassez e não pelas novas construções. Os apartamentos na cidade velha e em Dobrota, Prčanj e Muo ao longo da baía oferecem tarifas noturnas premium, atraem uma clientela cultural e de iates com uma temporada mais longa do que a multidão da praia de Budva e mantêm o seu valor durante as crises.

O rendimento em Kotor é geralmente mais baixo do que em Bar e muitas vezes mais baixo do que em Budva, porque o preço reflecte a escassez. O que Kotor oferece é preservação de capital e um perfil de inquilino que paga pela instalação e não pela praia. Os apartamentos de pedra renovados acarretam obrigações de manutenção e regras de conservação, abordadas no guia para renovação de casas de pedra na Baía de Kotor. A área mais vasta está descrita na página da região da Baía de Kotor.

Como é que os custos operacionais alteram o cenário?

O rendimento bruto favorece cada listagem. Os custos que o transformam em rendimento líquido são:

• Taxas de gestão e limpeza para arrendamentos de curta duração, que representam uma parcela significativa do arrendamento bruto
• Comissões da plataforma sobre reservas
• Contribuições de serviços públicos, internet e manutenção de edifícios, que o proprietário transporta entre os hóspedes
• Imposto imobiliário anual, cobrado pelo município
• Registo turístico, categorização e taxa turística cobrada aos hóspedes
• Reparações, substituição de móveis e eletrodomésticos e ocasionais meses vazios

A longo prazo, vamos reduzir os dois primeiros a quase nada e transferir os serviços públicos para o inquilino. Um apartamento de curta duração em Budva e um apartamento de longa duração em Bar podem atingir um valor líquido semelhante, apesar de números brutos muito diferentes, razão pela qual a comparação deve ser feita após os custos. Os proprietários que não vivem em Montenegro devem ler o guia de gestão de propriedades para proprietários ausentes antes de escolher a rota de curto prazo.

Como se calcula o rendimento líquido de um apartamento específico?

Utilize a mesma folha de cálculo para cada listagem que considerar:

1. Custo total de aquisição: preço, imposto de transmissão ou IVA, taxas notariais e de registo, comissão de agente, mobiliário e quaisquer obras imediatas.
2. Aluguer anual realista: para curto prazo, semanas de aluguer em cada estação multiplicadas pela tarifa dessa estação; para longo prazo, doze meses à taxa local menos um mês de desocupação.
3. Custos anuais: a lista acima, com a gestão com uma cotação real e não uma estimativa.
4. Rendimento líquido: renda menos custos, dividido pelo custo total de aquisição.

Execute a folha de cálculo para um cenário de curto e longo prazo no mesmo plano. O resultado diz-lhe qual a cidade e qual a estratégia que se adequa ao seu apetite de envolvimento e protege-o de listagens cotadas nas taxas da semana de pico.

Qual a cidade que se adapta a qual investidor?

A Budva é adequada para o investidor que pretende o máximo de rendimento e liquidez no verão e aceita um preço mais elevado. Bar é adequado para o investidor que pretende o melhor rendimento e um mercado de arrendatários durante todo o ano. Kotor é adequado para o investidor que deseja um ativo escasso num ambiente protegido e trata o rendimento do arrendamento como um bónus. Muitos dos nossos clientes detêm um de cada ao longo do tempo, o que constitui também uma proteção contra os diferentes ciclos dos três mercados.

Os nossos consultores analisam o anúncio, o edifício e a renda realista antes de qualquer oferta, como parte do serviço imobiliário. Envie-nos as propriedades que está a comparar e devolveremos a folha de rendimento líquido de cada uma, preenchida a partir de dados locais e não da listagem.