Budva, Bar ve Kotor'da Kira Getirisi: Daire Getirilerinin Karşılaştırılması

Yabancı yatırımcıların Karadağ kıyısında satın aldığı dairelerin çoğunu üç kasaba oluşturuyor ve bunlar üç farklı pazar gibi davranıyor. Budva, yaz kiralamalarında geri dönüşü en kısa olan ve giriş fiyatları en yüksek olan turizm başkentidir. Bar, uzun kumlu sahil şeridi, çalışan bir limanı ve verim için alan bırakan fiyatlarıyla değer pazarıdır. Kotor, arzın eski şehrin duvarları ve körfez yamaçları tarafından sabitlendiği bir miras pazarıdır. Bu kılavuz, bunları bir kiralık yatırımcının yapacağı gibi karşılaştırır ve herhangi bir ilan için işe yarayan net getiriyi hesaplamak için bir yöntem sunar.

Karadağ kıyısındaki kira getirisini neler artırıyor?

Getiri, kiranın toplam satın alma maliyetine bölünmesiyle elde edilir ve bu oranın her iki tarafı da şehre göre hareket eder. Kira tarafında ise sezonun uzunluğu en yüksek gecelik fiyattan daha önemli: On hafta boyunca yüksek bir fiyatla kiralanan bir daire, yirmi hafta boyunca makul bir fiyatla kiralanan bir daireden daha az kazanabilir. Maliyet açısından bakıldığında, satın alma fiyatı yalnızca başlangıçtır; transfer vergisi veya KDV, noter ve tescil, tefrişat ve acente komisyonunun tümü, Karadağ'daki emlak transfer vergileri kılavuzunda açıklandığı gibi paydaya girer.

Üçüncü etken ise kiracı karışımıdır. Kısa süreli tatil, en yüksek brüt rakamı, en yüksek maliyetleri ve boşluğu elde etmenizi sağlar. İster yerel profesyoneller, uzaktan çalışanlar veya sezonluk personel olsun, uzun vadeli kiracılar, çok daha az boş hafta ve neredeyse hiç yönetim süresi olmadan daha düşük bir brüt rakam üretirler.

Budva'nın daire yatırımcıları açısından performansı nasıl?

Budva, eski şehirden Bečići'ye, Rafailovići ve Petrovac'a kadar ülkedeki en yoğun kısa vadeli kiralama talebine sahiptir. Sezon, Tivat dışındaki sahilde en uzun sezondur, gecelik fiyatlar en yüksek olduğu aylar temmuz ve ağustos aylarındadır ve iyi konumdaki tek yatak odalı bir daire yaz aylarında nadiren boş kalır. Bu talebin maliyeti, karşılaştırılabilir hisse senedi açısından üç kasaba arasında en yüksek olan giriş fiyatı ve ek aylarda mal sahipleri arasındaki yoğun rekabettir.

Budva, güçlü yaz geliri olan, likit, iyi anlaşılmış bir varlık isteyen ve satın alma fiyatındaki brüt getirinin, fiyatın kendisi tarafından baskılanacağını kabul eden bir yatırımcıya uygundur. Bečići'deki yeni binalar ve eski şehrin yukarısındaki yamaç en yüksek fiyatlara sahip ve alıcı havuzu Karadağ'ın en büyüğü olduğu için yeniden satış oldukça kolay.

Neden değer seçeneği Bar'dır?

Bar, şehirden Sutomore ve Čanj'a kadar uzanan uzun bir sahile, bir marinaya, İtalya'ya giden feribot iskelesine ve yıl boyunca orada yaşayan büyüyen bir yabancı topluluğa sahiptir. Benzer dairelerin fiyatları Budva'dakinden önemli ölçüde daha düşük ve aradaki fark ulaşılabilir kiralar arasındaki farktan daha büyük; bu nedenle Bar'daki brüt getiriler genellikle bu üçü arasında en yüksek olanı. Sezon daha kısa ve gecelik fiyatlar daha düşük, ancak uzun vadeli kiralama piyasası daha güçlü çünkü insanlar aslında Bar'da yaşıyor ve çalışıyor.

Takaslar, daha az yerleşik bir premium segment, bina kalitesinde daha fazla çeşitlilik ve yeniden satışta daha küçük bir uluslararası alıcı havuzudur. Bar, sermaye artışı yerine getiriyi tercih eden, uzun vadeli kiracılarla rahat olan ve limanın ve Bar'dan Boljare otoyoluna kadar getirdiği altyapının önünde konumlanmak isteyen bir yatırımcıya uygundur.

Kotor'u farklı kılan ne?

Kotor’un arzı sabittir. Eski şehir UNESCO alanıdır, körfezin yamaçları sıkı bir şekilde kontrol edilmektedir ve yeni inşaatlar sınırlıdır, dolayısıyla fiyatlar yeni binalardan ziyade kıtlıktan kaynaklanmaktadır. Eski şehirdeki ve Dobrota, Prčanj ve Muo körfezindeki daireler yüksek gecelik fiyatlara sahiptir, Budva'nın plaj kalabalığından daha uzun bir sezona sahip kültür ve yatçılık müşterilerini cezbeder ve krizlere rağmen değerlerini korur.

Fiyatlar kıtlığı yansıttığı için Kotor'da verim genellikle Bar'dakinden daha düşük ve genellikle Budva'dakinden daha düşüktür. Kotor'un sunduğu şey, sermayenin korunması ve plaj yerine kurulum için ödeme yapan bir kiracı profilidir. Yenilenen taş daireler, Kotor Körfezi'ndeki taş evlerin yenilenmesi kılavuzunda ele alınan bakım yükümlülüklerini ve koruma kurallarını taşır. Daha geniş alan Kotor Körfezi bölgesi sayfasında açıklanmıştır.

İşletme maliyetleri tabloyu nasıl değiştiriyor?

Brüt getiri her listelemeyi olumlu etkiler. Bunu net getiriye dönüştüren maliyetler şunlardır:

• Brüt kiranın önemli bir kısmını oluşturan kısa süreli kiralamalar için yönetim ve temizlik ücretleri
• Rezervasyonlarda platform komisyonları
• Tesis sahibinin misafirler arasında taşıdığı kamu hizmetleri, internet ve bina bakım katkıları
• Belediye tarafından değerlendirilen yıllık emlak vergisi
• Turist kaydı, sınıflandırılması ve misafirlerden alınan turizm vergisi
• Onarımlar, mobilya ve cihazların değiştirilmesi ve ara sıra boş kalan aylar

Uzun vadede ilk ikisini neredeyse sıfıra indirelim ve hizmetleri kiracıya aktaralım. Budva'daki kısa vadeli bir daire ile Bar'daki uzun vadeli bir daire, çok farklı brüt rakamlara rağmen benzer net rakama ulaşabiliyor; bu nedenle karşılaştırmanın maliyetlerden sonra yapılması gerekiyor. Karadağ'da yaşamayan mülk sahipleri, kısa vadeli rotayı seçmeden önce devamsız mülk sahipleri için mülk yönetimi kılavuzunu okumalıdır.

Belirli bir daire için net getiriyi nasıl hesaplarsınız?

Düşündüğünüz her ilan için aynı sayfayı kullanın:

1. Toplam satın alma maliyeti: fiyat, transfer vergisi veya KDV, noter ve kadastro ücretleri, acente komisyonu, tefriş ve acil işler.
2. Gerçekçi yıllık kira: kısa vadeli için, her sezonda izin verilen haftalar o sezonun ücretiyle çarpılır; uzun vadede, yerel oran üzerinden on iki ay eksi bir ay boşluk.
3. Yıllık maliyetler: Yukarıdaki listede yönetim bir tahmin yerine gerçek bir fiyat teklifi vermektedir.
4. Net getiri: kira giderlerinden düşüldükten sonra toplam satın alma maliyetine bölünür.

Sayfayı aynı dairede kısa vadeli ve uzun vadeli bir senaryo için çalıştırın. Sonuç size hangi şehrin ve hangi stratejinin katılım iştahınıza uygun olduğunu söyler ve sizi yoğun hafta oranlarına göre verilen listelerden korur.

Hangi şehir hangi yatırımcıya uyar?

Budva, maksimum yaz geliri ve likidite isteyen ve daha yüksek fiyatı kabul eden yatırımcıya uygundur. Bar, en iyi getiriyi ve yıl boyu kiracı pazarını isteyen yatırımcıya uygundur. Kotor, korumalı bir ortamda az bulunan bir varlık isteyen yatırımcıya uyar ve kira gelirini bonus olarak değerlendirir. Müşterilerimizin çoğu zamanla her birinden birer adet tutar; bu aynı zamanda üç piyasanın farklı döngülerine karşı da bir önlemdir.

Danışmanlarımız, emlak hizmetinin bir parçası olarak herhangi bir teklif öncesinde ilanı, binayı ve gerçekçi kirayı inceler. Karşılaştırdığınız mülkleri bize gönderin, biz de her biri için listeden ziyade yerel verilerle doldurulmuş net getiri tablosunu size göndereceğiz.