Terreni in Montenegro: i limiti per gli acquirenti stranieri

Il mercato immobiliare del Montenegro attira promotori immobiliari e investitori internazionali. Se acquistare appartamenti o ville è semplice, l'acquisto di terreni comporta specifiche sfumature legali che gli acquirenti stranieri devono conoscere per tutelare il proprio capitale e rispettare la normativa nazionale.

Diritti di proprietà degli stranieri: persona fisica o società

Secondo il diritto immobiliare montenegrino, la capacità giuridica di uno straniero di possedere terreni dipende dal fatto che l'acquisto avvenga come persona fisica o tramite una società locale.

• Come persona fisica straniera: i cittadini stranieri possono legalmente possedere immobili costruiti e il terreno sottostante, e terreni agricoli o boschivi fino a 5.000 metri quadrati solo quando l'acquisto comprende un edificio residenziale su quel terreno. Tuttavia, alle persone fisiche straniere è vietato per legge acquistare terreni agricoli, foreste, siti monumentali o terreni situati in zone militari e di confine.
• Tramite una società montenegrina: un modo comune per acquistare terreni al di fuori di questi limiti è costituire una società a responsabilità limitata locale (D.O.O.). Secondo il diritto societario montenegrino, una società registrata localmente è considerata una persona giuridica nazionale, indipendentemente dalla nazionalità del proprietario. Di conseguenza, una società può acquistare qualsiasi tipo di terreno, compresi grandi lotti edificabili e terreni agricoli, senza restrizioni.

Terreni urbanizzati e non urbanizzati

Prima di firmare un contratto di acquisto, è fondamentale verificare la destinazione urbanistica del lotto. In Montenegro i terreni sono classificati in due categorie principali:

• Terreno urbanizzato (Građevinsko Zemljište): questo terreno rientra in un Piano urbanistico di dettaglio (DUP) che stabilisce indici di edificabilità, limiti di altezza e accesso agli allacciamenti. Su un terreno urbanizzato, la domanda di permesso di costruire può essere preparata sulla base del piano.
• Terreni non urbanizzati: questi terreni non hanno destinazione edificatoria. Pur essendo più economici, ottenere i permessi di costruire può richiedere anni o non avvenire mai se la zona è protetta. Gli investitori dovrebbero sempre richiedere al comune le "Condizioni urbanistico-tecniche" (UTU) prima di impegnare fondi.

Fasi principali della procedura d'acquisto

Acquistare un terreno in sicurezza richiede il rigoroso rispetto delle fasi legali:

1. Verifica del titolo di proprietà: un avvocato deve esaminare il registro immobiliare (List Nepokretnosti) per verificare la proprietà e accertare che non vi siano ipoteche attive, privilegi fiscali o richieste di restituzione.
2. Atto notarile: tutte le compravendite immobiliari devono essere stipulate davanti a un notaio montenegrino abilitato. Il notaio verifica l'identità ed esamina le condizioni del contratto.
3. Registrazione: dopo il pagamento, il notaio trasmette l'atto all'Ufficio del catasto (Uprava za Katastar) per il trasferimento ufficiale della proprietà.