Grundstückskauf in Montenegro: Regeln für Ausländer erklärt

Der Immobilienmarkt Montenegros zieht internationale Bauträger und Investoren an. Während der Kauf von Wohnungen oder Villen unkompliziert ist, bringt der Grundstückskauf rechtliche Besonderheiten mit sich, die ausländische Käufer kennen müssen, um ihr Kapital zu schützen und die nationalen Vorschriften einzuhalten.

Eigentumsrechte für Ausländer: Privatperson oder Gesellschaft

Nach montenegrinischem Sachenrecht hängt die Fähigkeit eines Ausländers, Grundstücke zu besitzen, davon ab, ob der Erwerb als Privatperson oder über eine lokale Gesellschaft erfolgt.

• Als ausländische Privatperson: Ausländische Staatsangehörige können bebaute Immobilien und das darunterliegende Grundstück legal besitzen, landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Flächen bis zu 5.000 Quadratmetern nur dann, wenn ein Wohngebäude auf diesem Grundstück Teil des Kaufs ist. Ansonsten ist es ausländischen Privatpersonen gesetzlich untersagt, landwirtschaftliche Flächen, Wälder, Denkmalstätten oder Grundstücke in Militär- und Grenzzonen zu kaufen.
• Über eine montenegrinische Gesellschaft: Ein üblicher Weg, Grundstücke außerhalb dieser Grenzen zu erwerben, ist die Gründung einer lokalen Gesellschaft mit beschränkter Haftung (D.O.O.). Nach montenegrinischem Gesellschaftsrecht gilt eine lokal eingetragene Gesellschaft unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Inhabers als inländische juristische Person. Eine Gesellschaft kann daher jede Art von Grundstück ohne Einschränkung erwerben, einschließlich großer Entwicklungsflächen und landwirtschaftlicher Grundstücke.

Land mit und ohne Bebauungsplan

Vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags ist es entscheidend, die Flächenwidmung des Grundstücks zu prüfen. Land in Montenegro wird in zwei Hauptkategorien eingeteilt:

• Bauland mit Bebauungsplan (Građevinsko Zemljište): Dieses Land liegt im Geltungsbereich eines Detaillierten Bebauungsplans (DUP), der Bebauungskoeffizienten, Höhenbegrenzungen und Versorgungsanschlüsse festlegt. Auf beplantem Bauland kann ein Bauantrag auf Grundlage des Plans vorbereitet werden.
• Land ohne Bebauungsplan: Für dieses Land besteht keine Baugenehmigungsgrundlage. Es ist zwar günstiger, doch die Baugenehmigung kann Jahre dauern oder nie erteilt werden, wenn die Region geschützt ist. Investoren sollten stets die „Städtebaulich-technischen Bedingungen“ (UTU) bei der Gemeinde anfordern, bevor sie Geld binden.

Die wichtigsten Schritte beim Kauf

Ein sicherer Grundstückserwerb erfordert die strikte Einhaltung der rechtlichen Schritte:

1. Prüfung des Eigentumsblatts: Ein Anwalt muss das Immobilienblatt (List Nepokretnosti) prüfen, um das Eigentum zu bestätigen und sicherzustellen, dass keine aktiven Hypotheken, Steuerpfandrechte oder Restitutionsansprüche bestehen.
2. Notarielle Urkunde: Alle Immobiliengeschäfte müssen vor einem zugelassenen montenegrinischen Notar abgeschlossen werden. Der Notar prüft die Identität und die Vertragsbedingungen.
3. Eintragung: Nach der Zahlung reicht der Notar das Geschäft beim Katasteramt (Uprava za Katastar) ein, um das Eigentum offiziell zu übertragen.