Управління нерухомістю в Чорногорії для власників, які проживають за кордоном

Більшість іноземних власників чорногорської нерухомості проводять у ній кілька тижнів на рік. Інші сорок вісім тижнів квартира чи вілла все ще споживає електроенергію, нараховує податок на нерухомість, потребує актуальної реєстрації, якщо її здають гостям, і страждає від вологості, солі та зимових штормів на Адріатичному узбережжі. Управління цим можливе з Лондона, Берліна чи Дубая, але лише за наявності належних домовленостей із дня покупки. У цьому посібнику описано, що потрібно заочному власнику, як реєструється та оподатковується короткострокова оренда, як вибрати керуючу компанію.

Які зобов'язання діють, поки власник знаходиться за кордоном?

Право власності передбачає повторювані обов’язки, які не припиняються, коли власник йде:

• Щорічний податок на майно, оцінений і виставлений муніципалітетом, де знаходиться майно
• Комунальні договори на електрику, воду, відходи та Інтернет, плата за кожен місяць
• Внески на утримання будинків у багатоквартирних будинках, погоджені зборами власників
• Страховка, яку вимагають позичальники, а обережні власники мають
• Для нерухомості, що надається гостям, реєстрація розміщення, категоризація та збір і перерахування туристичного збору
• Декларація доходів від оренди до податкової адміністрації Чорногорії

Кожен із них має кінцевий термін і паперовий або електронний рахунок, і більшість адресовано на адресу власності, а не на електронну адресу власника за кордоном. Власник, у якого немає місцевих, хто б їх приймав і розраховувався, накопичує заборгованість і відключення. Місцевий представник, будь то керуюча компанія, бухгалтер або довірена особа з довіреністю, є мінімальною домовленістю.

Як реєструється короткострокова оренда?

Здача квартири туристам в Чорногорії є регламентованою діяльністю. Помешкання зареєстровано в муніципалітеті, класифіковано відповідно до його стандарту, і про перебування кожного гостя повідомляється через систему реєстрації туристів, яку влада використовує. Власник або менеджер від імені власника збирає туристичний збір з гостей і перераховує його, а дохід від оренди декларується для податку.

Власникам, які пропускають онлайн-платформи без реєстрації, загрожує штраф і ризик видалення списку. Реєстрація також має значення для страхування та для зборів власників у блоці, які можуть мати правила щодо короткострокової оренди. Керуюча компанія, яка займається орендою, зазвичай піклується про реєстрацію та звітність як частину своїх послуг, і це має бути підтверджено в договорі, а не припущенням.

Скільки коштує дохід від оренди з податку?

Дохід, отриманий фізичною особою від оренди нерухомості в Чорногорії, оподатковується в Чорногорії, і країна походження зазвичай також оподатковує його з кредитом на сплачений тут податок. Власники, які тримають майно через чорногорську компанію, обліковують дохід у компанії. Структура, вибрана під час купівлі, вирішує, який шлях застосовувати, а порівняння належить до розмови з нашими консультантами перед покупкою в рамках інвестиційного консультування. Який би маршрут не застосовувався, дохід необхідно задекларувати, і керуюча компанія, яка звітує про бронювання, робить це просто.

Чим насправді займається керуюча компанія?

Послуги відрізняються, і в договорі їх має бути зазначено. Менеджер, що надає повний спектр послуг, зазвичай покриває:

• Маркетинг нерухомості на платформах і власному списку клієнтів
• Спілкування з гостями, поселення та виселення, видача ключів
• Прибирання та білизна між проживанням
• Реєстрація гостей та перерахування туристичного збору
• Технічне обслуговування, дрібний ремонт та координація робітників
• Комунальні та податкові платежі з обігу або з доходу від оренди
• Щомісячні звіти про доходи та витрати власнику
• Періодичні перевірки порожнього майна, в тому числі після шторму

Послуга лише з догляду за нерухомістю, яка не здана в оренду, охоплює останні чотири пункти. Структура плати різна: відсоток від орендного доходу за здачу в управління, фіксована щомісячна плата за догляд.

Як перевірити керуючу компанію?

На ринку є чудові фірми та випадкові оператори, і різниця проявляється в документах:

• Зареєстрована чорногорська компанія з податковим номером і письмовим договором
• Названі клієнти, з якими ви можете поговорити, в ідеалі іноземні власники в тому ж місті
• Чіткий графік оплати, включно з сумою, що стягується за ремонт, і чи додається націнка до рахунків-фактур, що виставляються торговцями
• Щомісячні виписки з підтверджуючими рахунками-фактурами, а не просто переказ
• Клієнтська грошова домовленість: дохід від оренди зберігається окремо та виплачується у фіксовану дату
• Підтвердження того, що компанія реєструє гостей і сплачує туристичний збір за існуючу нерухомість
• Визначений час реагування на надзвичайні ситуації та місцева присутність у місті, а не лише в Подгориці

Ми підтримуємо відносини з менеджерами в Будві, Тіваті, Которі, Барі та Герцег-Нові та знайомимо клієнтів з фірмою, яка підходить до нерухомості. Сторінки регіонів Которської затоки та півострова Луштиця описують території, де попит на управління найвищий.

А як бути з майном, яке взагалі не здають?

Порожня вілла руйнується швидше, ніж заселена. Вологість утворює цвіль у закритих приміщеннях, солоне повітря роз’їдає арматуру, трубу, яка лопнула в січні, виявляють у червні. Організація догляду, що включає щомісячні відвідування, вентиляцію, роботу кранів і приладів, обслуговування саду та басейну, а також перевірку після кожного шторму захищає актив. Вартість невелика порівняно з рахунками за ремонт, які вона запобігає, і втратою вартості занедбаного майна під час перепродажу, про що йдеться в посібнику з продажу нерухомості в Чорногорії.

Як власник зберігає контроль з-за кордону?

Три інструменти інформують власника-відсутника. Обмежена довіреність, засвідчена нотаріально та визначена для виконання завдань, необхідних представнику, щоб можна було щоразу оплачувати рахунки та поновлювати реєстрацію без підпису власника. Інтернет-банкінг на чорногорському рахунку з узгодженими звітами менеджера. І щорічний візит, приурочений до початку сезону, коли разом з менеджером оглядається об’єкт і узгоджується план на рік.

Наша команда організовує оформлення довіреності, банківський рахунок і знайомство з менеджером у рамках послуги з нерухомості, щоб майно було доглянуто з дня завершення, а не після першої проблеми.