Ingatlankezelés Montenegróban külföldön élő tulajdonosok számára

A legtöbb külföldi montenegrói ingatlantulajdonos évente néhány hetet tölt el benne. A további negyvennyolc hétben a lakás vagy villa továbbra is áramot fogyaszt, ingatlanadót halmoz fel, a vendégeknek történő bérbeadás esetén a regisztrációt folyamatosan kell tartani, és megsínyli az Adriai-tenger páratartalma, sója és téli viharai. Ez Londonból, Berlinből vagy Dubaiból is megoldható, de csak a vásárlás napjától kezdődően a megfelelő intézkedésekkel. Ez az útmutató felsorolja, hogy mire van szüksége a távollévő tulajdonosnak, hogyan történik a rövid távú bérbeadás nyilvántartása és adóztatása, és hogyan válasszon alapkezelő társaságot.

Milyen kötelezettségek állnak fenn, amíg a tulajdonos külföldön tartózkodik?

A tulajdonjog visszatérő feladatokat hordoz, amelyek nem szünetelnek a tulajdonos távozásakor:

• Éves ingatlanadó, amelyet az ingatlan helye szerinti önkormányzat állapít meg és számláz ki
• Áram, víz, hulladék és internet közüzemi szerződések, egyenként havonta számlázva
• Társasházakban az épületfenntartási hozzájárulás, a tulajdonosi közgyűlés egyeztetésével
• Biztosítás, amelyet a hitelezők megkövetelnek, és a körültekintő tulajdonosok ettől függetlenül vállalják
• Vendégeknek bérbe adott ingatlanok esetén a szállás nyilvántartása, kategorizálása, valamint az idegenforgalmi adó beszedése és átutalása
• Nyilatkozat a bérleti díjról a montenegrói adóhatóságnak

Ezek mindegyike rendelkezik határidővel és papíralapú vagy elektronikus számlával, és a legtöbbet az ingatlannak címezték, nem pedig a tulajdonos külföldre küldött e-mail-címét. Az a tulajdonos, akinek nincs helyben senki, aki fogadná és rendezné ezeket, hátralékokat és leállásokat halmoz fel. A minimális megoldás egy helyi képviselő, legyen az alapkezelő társaság, könyvelő vagy megbízott személy.

Hogyan történik a rövid távú bérbeadás nyilvántartása?

Montenegróban egy lakás bérbeadása turisták számára szabályozott tevékenység. A szálláshelyet az önkormányzat nyilvántartja, annak szabványa szerint kategorizálják, és minden vendég tartózkodását a hatóságok által működtetett turistaregisztrációs rendszeren keresztül jelentik. Az idegenforgalmi adót a tulajdonos, vagy a tulajdonos megbízásából vezető beszedi és átutalja, a bérleti díjból bevallják az adót.

Azok a tulajdonosok, akik regisztráció nélkül engedik át az online platformokat, pénzbírsággal és a lista törlésének kockázatával szembesülnek. A regisztráció a biztosítás és a tulajdonosi tömbösítés szempontjából is számít, ahol a rövid távú bérbeadásra is vonatkozhatnak szabályok. A bérbeadást kezelő alapkezelő társaság általában a szolgáltatás részeként gondoskodik a regisztrációról és a jelentéstételről, és ezt a szerződésben meg kell erősíteni, nem pedig feltételezni.

Mibe kerül a bérleti díjból származó bevétel adóként?

A magánszemély montenegrói ingatlanból szerzett bérleti díját Montenegróban adóztatják, és általában az anyaország is megadóztatja az itt fizetett adó jóváírásával. Az ingatlant egy montenegrói cégen keresztül birtokló tulajdonosok a bevételt a társaságban számolják el. A vásárláskor választott struktúra dönti el, hogy melyik útvonalat kell alkalmazni, az összehasonlítás pedig a vásárlás előtti tanácsadóinkkal folytatott beszélgetés része, a befektetési tanácsadás részeként. Bármelyik útvonalat is alkalmazzák, a bevételt be kell jelenteni, és a foglalásokat bejelentő alapkezelő társaság ezt egyértelművé teszi.

Mit csinál valójában egy alapkezelő társaság?

A szolgáltatások eltérőek, és a szerződésben fel kell tüntetni ezeket. A bérelt ingatlan teljes körű szolgáltatást nyújtó menedzsere jellemzően a következőkre terjed ki:

• Az ingatlan marketingje platformokon és saját ügyféllistáján
• Vendégkommunikáció, be- és kijelentkezés, kulcskezelés
• Takarítás és ágynemű a tartózkodások között
• Vendégek regisztrációja és idegenforgalmi adó átutalása
• Szokásos karbantartás, kisebb javítások és kereskedők egyeztetése
• Közüzemi és adófizetések úszóból vagy bérleti díjból
• Havi bevétel- és költségkimutatás a tulajdonosnak
• Üres ingatlan időszakos ellenőrzése, vihar után is

Egy nem bérbe adott ingatlanra vonatkozó, csak gondnoksági szolgáltatás az utolsó négy tételre terjed ki. A díjstruktúra eltérő: a bérleti díj százalékos aránya a bérbeadásért, a gondozásért fix havi díj.

Hogyan vet fel egy alapkezelő társaságot?

A piacon kiváló cégek és alkalmi szolgáltatók működnek, és a különbség a papírmunkában is megmutatkozik:

• Bejegyzett montenegrói cég adószámmal és írásbeli szerződéssel
• Megnevezett ügyfelek, akikkel beszélhet, ideális esetben külföldi tulajdonosok ugyanabban a városban
• Egyértelmű díjszabás, beleértve a javítások díját, és hogy a kereskedők számláira felszámításra kerül-e
• Havi kimutatások igazoló számlákkal, nem csak átutalással
• Ügyfélpénzes megállapodás: a bérleti díjból elkülönített bevétel, amelyet meghatározott napon fizetnek ki
• Annak igazolása, hogy a cég regisztráltatja a vendégeket, és a meglévő ingatlanai után beutalja az idegenforgalmi adót
• Meghatározott reagálási idő vészhelyzetekre és helyi jelenlét a városban, nem csak Podgoricán

Kapcsolatot tartunk fenn Budva, Tivat, Kotor, Bar és Herceg Novi vezetőivel, és bemutatjuk ügyfeleinknek az ingatlanhoz illő céget. A Kotori-öböl és a Luštica-félsziget régió oldalai leírják azokat a területeket, ahol a legnagyobb a kezelési igény.

Mi a helyzet egy egyáltalán nem bérbe adott ingatlannal?

Egy üres villa gyorsabban romlik, mint egy lakott. A zárt helyiségekben a pára penészedik, a sós levegő korrodálja a szerelvényeket, júniusban fedezik fel a januári csőtörést. Gondoskodó megállapodás havi látogatásokkal, szellőztetéssel, csapok és készülékek működtetésével, kert és medence karbantartásával, valamint minden vihar utáni ellenőrzéssel védi az ingatlant. A költség csekély az általa megakadályozott javítási számlákhoz és az elhanyagolt ingatlan értékvesztéséhez képest, amelyet a továbbértékesítés során szenved el, amelyet a montenegrói ingatlaneladásról szóló útmutató tárgyal.

Hogyan marad a tulajdonos külföldről irányítva?

Három eszköz tájékoztatja a távollévő tulajdonost. Korlátozott, közjegyző által hitelesített és a képviselő által igényelt feladatokhoz meghatározott meghatalmazás, amely lehetővé teszi a számlák kiegyenlítését és a regisztrációk megújítását minden alkalommal a tulajdonos aláírása nélkül. Online bankolás montenegrói számlán a vezető nyilatkozataival egyeztetve. És a szezon kezdetére időzített éves látogatás, amikor az ingatlant a vezetővel együtt átnézik, és egyeztetik az éves tervet.

Csapatunk az ingatlanszolgáltatás részeként intézi a meghatalmazást, a bankszámlát és a vezetői bemutatkozást, így az ingatlan gondozása nem az első probléma, hanem a teljesítés napjától kezdve történik.