Διαχείριση ακινήτων στο Μαυροβούνιο για ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό

Οι περισσότεροι ξένοι ιδιοκτήτες ακινήτων του Μαυροβουνίου περνούν μερικές εβδομάδες το χρόνο σε αυτό. Τις υπόλοιπες σαράντα οκτώ εβδομάδες το διαμέρισμα ή η βίλα εξακολουθεί να καταναλώνει ηλεκτρικό ρεύμα, συγκεντρώνει φόρο ακίνητης περιουσίας, χρειάζεται να τηρείται η καταχώρισή του εάν παραδοθεί στους επισκέπτες και υποφέρει από την υγρασία, το αλάτι και τις χειμερινές καταιγίδες της ακτής της Αδριατικής. Η διαχείριση αυτού από το Λονδίνο, το Βερολίνο ή το Ντουμπάι είναι δυνατή, αλλά μόνο με τις σωστές ρυθμίσεις από την ημέρα της αγοράς. Αυτός ο οδηγός παραθέτει τι χρειάζεται ένας ιδιοκτήτης που απουσιάζει, πώς καταχωρείται και φορολογείται η βραχυπρόθεσμη μίσθωση και πώς να επιλέξει μια εταιρεία διαχείρισης.

Ποιες υποχρεώσεις συνεχίζονται όσο ο ιδιοκτήτης βρίσκεται στο εξωτερικό;

Η ιδιοκτησία επιφέρει επαναλαμβανόμενα καθήκοντα που δεν παύουν όταν ο ιδιοκτήτης αποχωρεί:

• Ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας, που υπολογίζεται και τιμολογείται από τον δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο
• Συμβάσεις κοινής ωφέλειας για ηλεκτρισμό, νερό, απορρίμματα και internet, κάθε μήνα τιμολογείται
• Συνεισφορές συντήρησης κτιρίων σε πολυκατοικίες, συμφωνημένες από τη συνέλευση των ιδιοκτητών
• Ασφάλιση, την οποία απαιτούν οι δανειστές και οι συνετοί ιδιοκτήτες φέρουν ανεξάρτητα
• Για ενοικιαζόμενα ακίνητα σε επισκέπτες, εγγραφή καταλύματος, κατηγοριοποίηση και είσπραξη και αποστολή του τουριστικού φόρου
• Δήλωση εισοδήματος από ενοίκια στη φορολογική διοίκηση του Μαυροβουνίου

Καθένα από αυτά έχει μια προθεσμία και έναν έντυπο ή ηλεκτρονικό λογαριασμό και τα περισσότερα απευθύνονται στο ακίνητο και όχι στο email του ιδιοκτήτη στο εξωτερικό. Ένας ιδιοκτήτης που δεν έχει κανέναν ντόπιο για να τα λάβει και να τα διακανονίσει, συσσωρεύει ληξιπρόθεσμες οφειλές και αποσυνδέσεις. Ένας τοπικός αντιπρόσωπος, είτε εταιρεία διαχείρισης, λογιστής ή έμπιστο άτομο με πληρεξούσιο, είναι η ελάχιστη ρύθμιση.

Πώς εγγράφεται η βραχυπρόθεσμη μίσθωση;

Η ενοικίαση διαμερίσματος σε τουρίστες στο Μαυροβούνιο είναι μια ρυθμιζόμενη δραστηριότητα. Το κατάλυμα καταχωρείται στο δήμο, κατηγοριοποιείται σύμφωνα με το πρότυπό του και η διαμονή κάθε επισκέπτη αναφέρεται μέσω του συστήματος που λειτουργούν οι αρχές για την εγγραφή τουριστών. Ο ιδιοκτήτης, ή ο διαχειριστής για λογαριασμό του ιδιοκτήτη, εισπράττει τον τουριστικό φόρο από τους επισκέπτες και τον αποδίδει και το εισόδημα από ενοίκια δηλώνεται για φόρο.

Οι ιδιοκτήτες που περνούν τις διαδικτυακές πλατφόρμες χωρίς να εγγραφούν αντιμετωπίζουν πρόστιμα και τον κίνδυνο κατάργησης της καταχώρισης. Η εγγραφή έχει επίσης σημασία για την ασφάλιση και για τη συνέλευση των ιδιοκτητών σε ένα μπλοκ, το οποίο μπορεί να έχει κανόνες για τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση. Μια εταιρεία διαχείρισης που χειρίζεται τις μισθώσεις συνήθως φροντίζει για την εγγραφή και την αναφορά ως μέρος της υπηρεσίας της, και αυτό θα πρέπει να επιβεβαιώνεται στη σύμβαση αντί να αναλαμβάνεται.

Τι κοστίζει φορολογικά το εισόδημα από ενοίκια;

Το εισόδημα από ενοίκια που αποκτά ένα άτομο από ακίνητα του Μαυροβουνίου φορολογείται στο Μαυροβούνιο και η χώρα καταγωγής συνήθως το φορολογεί επίσης με πίστωση για τον φόρο που καταβάλλεται εδώ. Οι ιδιοκτήτες που κατέχουν το ακίνητο μέσω εταιρείας του Μαυροβουνίου λογαριάζουν τα έσοδα στην εταιρεία. Η δομή που επιλέγεται κατά την αγορά αποφασίζει ποια διαδρομή ισχύει και η σύγκριση ανήκει στη συζήτηση με τους συμβούλους μας πριν από την αγορά, ως μέρος της επενδυτικής συμβουλευτικής. Όποιο δρομολόγιο και αν ισχύει, το εισόδημα πρέπει να δηλωθεί και μια εταιρεία διαχείρισης που αναφέρει τις κρατήσεις το κάνει απλό.

Τι κάνει πραγματικά μια εταιρεία διαχείρισης;

Οι υπηρεσίες ποικίλλουν και η σύμβαση πρέπει να τις αναφέρει. Ένας διαχειριστής πλήρους υπηρεσίας για μια ενοικιαζόμενη ιδιοκτησία συνήθως καλύπτει:

• Εμπορία του ακινήτου σε πλατφόρμες και στη δική του λίστα πελατών
• Επικοινωνία επισκεπτών, check-in και check-out, χειρισμός κλειδιών
• Καθαρισμός και σεντόνια μεταξύ των διαμονών
• Εγγραφή επισκεπτών και έμβασμα τουριστικού φόρου
• Συντήρηση ρουτίνας, μικροεπισκευές και συντονισμός εμπόρων
• Πληρωμές κοινοχρήστων και φόρων από διασπορά ή από εισόδημα από ενοίκια
• Μηνιαίες καταστάσεις εσόδων και εξόδων προς τον ιδιοκτήτη
• Περιοδικές επιθεωρήσεις κενής ιδιοκτησίας, συμπεριλαμβανομένων και μετά από καταιγίδες

Μια υπηρεσία μόνο φύλαξης για ένα ακίνητο που δεν ενοικιάζεται καλύπτει τα τέσσερα τελευταία στοιχεία. Η δομή των τελών διαφέρει: ένα ποσοστό του εισοδήματος από ενοίκια για τη διαχείριση των μισθώσεων, μια σταθερή μηνιαία αμοιβή για τη φροντίδα.

Πώς ελέγχετε μια εταιρεία διαχείρισης;

Η αγορά έχει εξαιρετικές εταιρείες και περιστασιακούς χειριστές, και η διαφορά φαίνεται στη γραφειοκρατία:

• Εγγεγραμμένη εταιρεία του Μαυροβουνίου με φορολογικό αριθμό και έγγραφη σύμβαση
• Επώνυμοι πελάτες με τους οποίους μπορείτε να μιλήσετε, ιδανικά ξένοι ιδιοκτήτες στην ίδια πόλη
• Ένα σαφές χρονοδιάγραμμα τελών, συμπεριλαμβανομένου του τι χρεώνεται για επισκευές και εάν προστίθεται προσαύξηση στα τιμολόγια των εμπόρων
• Μηνιαίες καταστάσεις με δικαιολογητικά τιμολόγια, όχι μόνο μεταφορά
• Διακανονισμός χρημάτων πελάτη: το εισόδημα από ενοίκια κρατείται χωριστά και καταβάλλεται σε καθορισμένη ημερομηνία
• Απόδειξη ότι η εταιρεία εγγράφει επισκέπτες και αποδίδει τον τουριστικό φόρο για τα υπάρχοντα ακίνητά της
• Καθορισμένος χρόνος απόκρισης για καταστάσεις έκτακτης ανάγκης και τοπική παρουσία στην πόλη, όχι μόνο στην Ποντγκόριτσα

Διατηρούμε σχέσεις με διευθυντές σε Budva, Tivat, Kotor, Bar και Herceg Novi και παρουσιάζουμε τους πελάτες μας στην εταιρεία που ταιριάζει στο ακίνητο. Οι σελίδες της περιοχής Kotor Bay και Luštica Peninsula περιγράφουν τις περιοχές όπου η ζήτηση διαχείρισης είναι μεγαλύτερη.

Τι γίνεται με ένα ακίνητο που δεν ενοικιάζεται καθόλου;

Μια άδεια βίλα φθείρεται πιο γρήγορα από μια κατειλημμένη. Η υγρασία δημιουργεί μούχλα σε κλειστά δωμάτια, ο αέρας αλατιού διαβρώνει τα εξαρτήματα, ένας σωλήνας που σκάει τον Ιανουάριο ανακαλύπτεται τον Ιούνιο. Μια διευθέτηση φροντίδας με μηνιαίες επισκέψεις, αερισμό, λειτουργία βρύσων και συσκευών, συντήρηση κήπου και πισίνας και έλεγχος μετά από κάθε καταιγίδα προστατεύει το περιουσιακό στοιχείο. Το κόστος είναι μικρό έναντι των λογαριασμών επισκευής που αποτρέπει και την απώλεια αξίας που υφίσταται ένα παραμελημένο ακίνητο κατά τη μεταπώληση, το οποίο συζητείται στον οδηγό πώλησης ακινήτων στο Μαυροβούνιο.

Πώς διατηρεί ο ιδιοκτήτης τον έλεγχο από το εξωτερικό;

Τρία εργαλεία ενημερώνουν έναν απόντα ιδιοκτήτη. Περιορισμένο πληρεξούσιο, συμβολαιογραφικό και καθορισμένο για τα καθήκοντα που χρειάζεται ο αντιπρόσωπος, ώστε οι λογαριασμοί να μπορούν να διακανονίζονται και οι εγγραφές να ανανεώνονται χωρίς την υπογραφή του ιδιοκτήτη κάθε φορά. Ηλεκτρονική τραπεζική σε λογαριασμό του Μαυροβουνίου με τις δηλώσεις του διαχειριστή να συμφωνούν εναντίον του. Και μια ετήσια επίσκεψη που χρονολογείται στην αρχή της σεζόν, όταν το ακίνητο επιθεωρείται με τον διαχειριστή και συμφωνείται το σχέδιο του έτους.

Η ομάδα μας κανονίζει το πληρεξούσιο, τον τραπεζικό λογαριασμό και την εισαγωγή σε έναν διαχειριστή ως μέρος της υπηρεσίας ακινήτων, έτσι ώστε το ακίνητο να φροντίζεται από την ημέρα ολοκλήρωσης και όχι μετά το πρώτο πρόβλημα.