إدارة الممتلكات في الجبل الأسود للمالكين الذين يعيشون في الخارج
يقضي معظم الملاك الأجانب للعقارات في الجبل الأسود بضعة أسابيع سنويًا فيها. وعلى مدى الأسابيع الثمانية والأربعين الأخرى، لا تزال الشقة أو الفيلا تستهلك الكهرباء، وتتراكم عليها ضريبة الأملاك، وتحتاج إلى أن يظل تسجيلها ساريًا إذا تم تأجيرها للضيوف، وتعاني من الرطوبة والملح والعواصف الشتوية على ساحل البحر الأدرياتيكي. من الممكن إدارة ذلك من لندن أو برلين أو دبي، ولكن فقط من خلال الترتيبات الصحيحة المعمول بها منذ يوم الشراء. يسرد هذا الدليل ما يحتاجه المالك الغائب، وكيفية تسجيل الإيجار قصير الأجل وفرض الضرائب عليه، وكيفية اختيار شركة الإدارة.
ما هي الالتزامات التي تستمر أثناء وجود المالك في الخارج؟
تحمل الملكية واجبات متكررة لا تتوقف عند مغادرة المالك:
- ضريبة الأملاك السنوية، يتم تقييمها وإصدار فاتورة بها من قبل البلدية التي يقع فيها العقار
- عقود المرافق للكهرباء والمياه والنفايات والإنترنت، تتم فوترة كل منها شهريًا
- مساهمات صيانة البناء في المجمعات السكنية بموافقة جمعية الملاك
- التأمين الذي يطلبه المقرضون ويحمله المالكون الحصيفون بغض النظر
- بالنسبة للعقارات المؤجرة للضيوف، تسجيل الإقامة وتصنيفها وتحصيل وتحويل الضريبة السياحية
- إعلان دخل الإيجار إلى إدارة الضرائب في الجبل الأسود
ولكل منها موعد نهائي وفاتورة ورقية أو إلكترونية، ومعظمها موجه إلى العقار وليس إلى البريد الإلكتروني للمالك في الخارج. المالك الذي لا يوجد أحد محلي لاستلامه وتسويته، يتراكم عليه المتأخرات وانقطاع الاتصال. الممثل المحلي، سواء كان شركة إدارة أو محاسب أو فرد موثوق به لديه توكيل رسمي، هو الحد الأدنى من الترتيبات.
كيف يتم تسجيل التأجير قصير الأجل؟
يعد تأجير شقة للسياح في الجبل الأسود نشاطًا منظمًا. يتم تسجيل أماكن الإقامة لدى البلدية، ويتم تصنيفها وفقًا لمعاييرها، ويتم الإبلاغ عن إقامة كل ضيف من خلال النظام الذي تعمل به السلطات لتسجيل السياح. يقوم المالك، أو المدير نيابة عن المالك، بتحصيل الضريبة السياحية من الضيوف وتحويلها، ويتم الإعلان عن دخل الإيجار للضريبة.
يواجه المالكون الذين يسمحون بالمرور عبر المنصات عبر الإنترنت دون التسجيل غرامات ومخاطر إزالة القائمة. التسجيل مهم أيضًا بالنسبة للتأمين ولتجمع المالكين في الكتلة، والتي قد يكون لها قواعد بشأن التأجير قصير الأجل. عادةً ما تهتم شركة الإدارة التي تتعامل مع الإيجارات بالتسجيل وإعداد التقارير كجزء من خدماتها، ويجب تأكيد ذلك في العقد بدلاً من افتراضه.
ما تكلفة دخل الإيجار في الضريبة؟
يتم فرض ضريبة على دخل الإيجار الذي يحصل عليه فرد من ممتلكات في الجبل الأسود في الجبل الأسود، وعادةً ما يفرضه البلد الأصلي أيضًا مع رصيد للضريبة المدفوعة هنا. المالكون الذين يمتلكون العقار من خلال شركة في الجبل الأسود يحسبون الدخل في الشركة. يحدد الهيكل الذي تم اختياره عند الشراء المسار الذي سيتم تطبيقه، وتنتمي المقارنة إلى المحادثة مع مستشارينا قبل الشراء، كجزء من الاستشارات الاستثمارية. أيًا كان المسار المطبق، يجب الإعلان عن الدخل، وتقوم شركة الإدارة التي تبلغ عن الحجوزات بتسهيل ذلك.
ماذا تفعل شركة الإدارة في الواقع؟
تختلف الخدمات ويجب أن يتضمنها العقد. عادةً ما يغطي مدير الخدمة الكاملة للعقار المؤجر ما يلي:
- تسويق العقار على المنصات ولقائمة العملاء الخاصة به
- التواصل مع الضيوف، تسجيل الوصول والمغادرة، التعامل مع المفاتيح
- التنظيف والكتان بين الإقامات
- تسجيل الضيوف وتحويل الضريبة السياحية
- الصيانة الروتينية والإصلاحات الصغيرة والتنسيق بين التجار
- مدفوعات المرافق والضرائب من التعويم أو من إيرادات الإيجار
- بيانات شهرية عن الدخل والتكاليف للمالك
- التفتيش الدوري على الممتلكات الفارغة، بما في ذلك بعد العواصف
خدمة الرعاية فقط للعقار غير المسموح به تغطي العناصر الأربعة الأخيرة. يختلف هيكل الرسوم: نسبة مئوية من دخل الإيجار للإدارة، ورسوم شهرية ثابتة للرعاية.
كيف يمكنك فحص شركة الإدارة؟
يوجد في السوق شركات ممتازة ومشغلين غير رسميين، ويظهر الفرق في الأوراق:
- شركة مسجلة في الجبل الأسود برقم ضريبي وعقد مكتوب
- العملاء المحددون الذين يمكنك التحدث إليهم، ومن الأفضل أن يكونوا مالكين أجانب في نفس المدينة
- جدول رسوم واضح، بما في ذلك ما يتم تحصيله مقابل الإصلاحات وما إذا كان يتم إضافة هامش ربح إلى فواتير التجار
- كشوفات شهرية مع الفواتير الداعمة وليس مجرد تحويل
- ترتيب أموال العميل: يتم الاحتفاظ بإيرادات الإيجار بشكل منفصل ويتم دفعها في تاريخ محدد
- إثبات أن الشركة تقوم بتسجيل الضيوف وسداد الضريبة السياحية عن عقاراتها القائمة
- وقت استجابة محدد لحالات الطوارئ والتواجد المحلي في المدينة، وليس فقط في بودغوريتشا
نحن نحافظ على علاقات مع المديرين في بودفا وتيفات وكوتور وبار وهيرسيج نوفي ونقدم للعملاء الشركة التي تناسب العقار. تصف صفحات منطقة خليج كوتور وشبه جزيرة لوستيكا المناطق التي يكون فيها الطلب على الإدارة أعلى.
ماذا عن الممتلكات التي لا يسمح بها على الإطلاق؟
الفيلا الفارغة تتدهور بشكل أسرع من الفيلا المحتلة. تعمل الرطوبة على نمو العفن في الغرف المغلقة، ويؤدي الهواء المالح إلى تآكل التركيبات، ويتم اكتشاف أنبوب منفجر في شهر يناير في شهر يونيو. ترتيبات الرعاية مع الزيارات الشهرية، والتهوية، وتشغيل الصنابير والأجهزة، وصيانة الحدائق والمسابح، والفحص بعد كل عاصفة يحمي الأصول. التكلفة صغيرة مقابل فواتير الإصلاح التي تمنعها وخسارة القيمة التي يعاني منها العقار المهمل عند إعادة البيع، وهو ما تمت مناقشته في دليل بيع العقارات في الجبل الأسود.
كيف يبقى المالك مسيطراً من الخارج؟
ثلاث أدوات تبقي المالك الغائب على اطلاع. توكيل محدود وموثق ومحدد للمهام التي يحتاجها المندوب، بحيث يمكن تسوية الفواتير وتجديد التسجيلات دون توقيع المالك في كل مرة. الخدمات المصرفية عبر الإنترنت على حساب في الجبل الأسود مع مطابقة بيانات المدير معه. وزيارة سنوية بتوقيت بداية الموسم، حيث يتم فحص العقار مع المدير والموافقة على الخطة السنوية.
يقوم فريقنا بترتيب التوكيل والحساب البنكي والتعريف بالمدير كجزء من الخدمة العقارية، بحيث يتم الاعتناء بالعقار منذ يوم الانتهاء وليس بعد المشكلة الأولى.
