Yurtdışında Yaşayan Sahipler için Karadağ'da Mülk Yönetimi

Karadağ'daki mülklerin çoğu yabancı sahibi yılda birkaç haftayı burada geçiriyor. Geriye kalan kırk sekiz hafta boyunca daire veya villa hala elektrik tüketiyor, emlak vergisi tahakkuk ettiriyor, misafirlere kiraya verilmesi durumunda kaydının güncel tutulması gerekiyor ve Adriyatik kıyısındaki nemden, tuzdan ve kış fırtınalarından zarar görüyor. Bunu Londra, Berlin veya Dubai'den yönetmek mümkündür, ancak yalnızca satın alma gününden itibaren doğru düzenlemelerin yapılmasıyla mümkündür. Bu kılavuz, işe gelmeyen bir mal sahibinin neye ihtiyacı olduğunu, kısa vadeli kiralamanın nasıl kaydedildiğini ve vergilendirildiğini ve bir yönetim şirketinin nasıl seçileceğini listeler.

Sahibi yurtdışındayken hangi yükümlülükler devam eder?

Sahiplik, sahibi ayrıldığında duraklamayan yinelenen görevleri taşır:

• Yıllık emlak vergisi, mülkün bulunduğu belediye tarafından tahakkuk ettirilir ve faturalandırılır
• Her biri aylık olarak faturalandırılan elektrik, su, atık ve internet hizmet sözleşmeleri
• Apartman bloklarında bina bakım katkıları, mülk sahipleri meclisi tarafından kararlaştırıldı
• Borç verenlerin talep ettiği ve basiretli sahiplerin ne olursa olsun taşıdığı sigorta
• Misafirlere kiralanan mülkler için konaklamanın kaydı, sınıflandırılması ve turizm vergisinin tahsili ve havalesi
• Kira gelirinin Karadağ Vergi İdaresine beyanı

Bunların her birinin bir son teslim tarihi ve kağıt veya elektronik faturası vardır ve çoğu, sahibinin yurtdışındaki e-postası yerine tesise gönderilir. Bunları alacak ve kapatacak yerel kimsesi olmayan bir mülk sahibi, borçları ve bağlantı kesintilerini biriktirir. Bir yönetim şirketi, bir muhasebeci veya vekaletname sahibi güvenilir bir kişi olsun, yerel bir temsilci asgari düzenlemedir.

Kısa süreli kiralama nasıl kayıt altına alınır?

Karadağ'da turistlere daire kiralamak düzenlemeye tabi bir faaliyettir. Konaklama, belediyeye kayıtlı, standardına göre kategorize edilmiş ve her misafirin konaklaması, yetkililerin turist kayıt için işlettiği sistem üzerinden raporlanmaktadır. Tesis sahibi veya mülk sahibi adına yönetici, misafirlerden turizm vergisini toplayıp havale eder ve kira geliri vergi olarak beyan edilir.

Kayıt olmadan çevrimiçi platformlara geçiş yapan sahipler para cezasıyla karşı karşıya kalacak ve listenin kaldırılma riskiyle karşı karşıya kalacak. Kayıt aynı zamanda sigorta ve mal sahiplerinin kısa vadeli kiralamaya ilişkin kuralları olabilecek bir blokta toplanması açısından da önemlidir. Kiralama işlemlerini yürüten bir yönetim şirketi, normalde, hizmetinin bir parçası olarak kayıt ve raporlamayla ilgilenir ve bunun üstlenilmek yerine sözleşmede onaylanması gerekir.

Kira gelirinin vergi maliyeti nedir?

Karadağ'daki bir mülkten bir kişi tarafından elde edilen kira geliri Karadağ'da vergilendirilir ve geldiği ülke de genellikle burada ödenen verginin mahsup edilmesiyle birlikte bu geliri de vergilendirir. Mülkü Karadağlı bir şirket aracılığıyla elinde bulunduran mülk sahipleri, geliri şirkete aktarıyor. Satın alma sırasında seçilen yapı hangi yolun uygulanacağına karar verir ve karşılaştırma, yatırım danışmanlığının bir parçası olarak satın almadan önce danışmanlarımızla yaptığımız görüşmeye aittir. Hangi rota geçerli olursa olsun, gelirin beyan edilmesi gerekir ve rezervasyonları raporlayan bir yönetim şirketi bunu kolaylaştırır.

Bir yönetim şirketi aslında ne yapar?

Hizmetler değişiklik gösterir ve sözleşmede bunları listelemesi gerekir. Bir izin mülkünün tam hizmet yöneticisi genellikle şunları kapsar:

• Mülkün platformlarda ve kendi müşteri listesine pazarlanması
• Misafir iletişimi, giriş ve çıkış, anahtar teslimi
• Konaklamalar arasında temizlik ve nevresimler
• Misafirlerin kaydı ve turizm vergisinin havalesi
• Rutin bakım, küçük onarımlar ve esnafın koordinasyonu
• Bir şamandıradan veya kira gelirinden elde edilen fayda ve vergi ödemeleri
• Sahibine aylık gelir ve gider beyanları
• Fırtına sonrası da dahil olmak üzere boş bir mülkün periyodik muayeneleri

İzin verilmeyen bir mülk için yalnızca bakıcılık hizmeti son dört maddeyi kapsar. Ücret yapısı farklılık gösterir: kiralama yönetimi için kira gelirinin belirli bir yüzdesi, bakım için sabit bir aylık ücret.

Bir yönetim şirketini nasıl incelersiniz?

Piyasada mükemmel firmalar ve geçici operatörler var ve aradaki fark evraklarda görülüyor:

• Vergi numarası ve yazılı sözleşmesi olan kayıtlı bir Karadağ şirketi
• Konuşabileceğiniz belirli müşteriler, tercihen aynı şehirdeki yabancı sahipler
• Onarımlar için ne kadar ücret alınacağını ve esnafın faturalarına bir artış eklenip eklenmeyeceğini içeren net bir ücret tarifesi
• Yalnızca transfer değil, destekleyici faturalarla birlikte aylık ekstreler
• Müşteri parası düzenlemesi: ayrı tutulan ve sabit bir tarihte ödenen kira geliri
• Şirketin mevcut mülkleri için konukları kaydettirdiğine ve turizm vergisini ödediğine dair kanıt
• Acil durumlar için tanımlanmış bir müdahale süresi ve yalnızca Podgorica'da değil, kasabada da yerel varlık

Budva, Tivat, Kotor, Bar ve Herceg Novi'deki yöneticilerle ilişkileri sürdürüyor ve müşterilere mülke uygun firmayı tanıtıyoruz. Kotor Körfezi ve Luštica Yarımadası bölge sayfaları, yönetim talebinin en yüksek olduğu alanları açıklar.

Peki ya hiç izin verilmeyen bir mülk?

Boş bir villa, dolu olandan daha hızlı bozulur. Kapalı odalarda nem küflenir, tuzlu hava armatürleri aşındırır, Ocak ayında patlayan bir boru Haziran ayında keşfedilir. Aylık ziyaretler, havalandırma, musluk ve aletlerin çalıştırılması, bahçe ve havuz bakımı ve her fırtınadan sonra yapılan kontrolden oluşan bir bakım düzenlemesi varlığı korur. Maliyet, önlediği onarım faturaları ve ihmal edilmiş bir mülkün yeniden satış sırasında uğradığı değer kaybı karşısında küçüktür; bu, Karadağ'da mülk satma rehberinde tartışılmıştır.

Sahibi yurt dışından kontrolü nasıl elinde tutuyor?

Üç araç, devamsız bir sahibin bilgilendirilmesine yardımcı olur. Faturaların her seferinde sahibinin imzası olmadan halledilebilmesi ve kayıtların yenilenebilmesi için, noter tasdikli ve temsilcinin ihtiyaç duyduğu görevlere göre tanımlanmış sınırlı bir vekaletname. Karadağ'daki bir hesaptaki internet bankacılığı ile yöneticinin beyanları buna karşı mutabakata varıldı. Ve mülkün yöneticiyle birlikte incelendiği ve yıllık planın kabul edildiği sezon başlangıcına kadar zamanlanan yıllık bir ziyaret.

Ekibimiz, emlak hizmetinin bir parçası olarak vekaletname, banka hesabı ve yöneticiyle tanışmayı düzenler, böylece mülke ilk sorundan sonra değil, tamamlandığı günden itibaren bakılır.