Gestion immobilière au Monténégro pour les propriétaires résidant à l'étranger

La plupart des propriétaires étrangers de biens immobiliers monténégrins y passent quelques semaines par an. Pendant les quarante-huit semaines restantes, l'appartement ou la villa consomme encore de l'électricité, paie des taxes foncières, doit être enregistré à jour s'il est loué à des invités et souffre de l'humidité, du sel et des tempêtes hivernales de la côte Adriatique. Gérer cela depuis Londres, Berlin ou Dubaï est possible, mais uniquement avec les bonnes dispositions en place dès le jour de l'achat. Ce guide répertorie ce dont un propriétaire absent a besoin, comment la location à court terme est enregistrée et imposée et comment choisir une société de gestion.

Quelles obligations subsistent lorsque le propriétaire est à l'étranger ?

La propriété comporte des obligations récurrentes qui ne s'arrêtent pas lorsque le propriétaire quitte :

• Taxe foncière annuelle, évaluée et facturée par la municipalité où est située la propriété
• Contrats de services publics pour l'électricité, l'eau, les déchets et Internet, chacun facturé mensuellement
• Contributions d’entretien des immeubles dans les immeubles collectifs, convenues par l’assemblée des propriétaires
• Assurance, que les prêteurs exigent et que les propriétaires prudents souscrivent indépendamment
• Pour les biens loués à des hôtes, l'enregistrement du logement, la catégorisation ainsi que la perception et le versement de la taxe de séjour
• Déclaration des revenus locatifs à l'administration fiscale monténégrine

Chacun d’eux a une date limite et une facture papier ou électronique, et la plupart sont adressés au bien plutôt qu’à l’e-mail du propriétaire à l’étranger. Un propriétaire sans personne sur place pour les recevoir et les régler accumule les arriérés et les déconnexions. Un représentant local, qu'il s'agisse d'une société de gestion, d'un comptable ou d'une personne de confiance disposant d'une procuration, constitue l'arrangement minimum.

Comment s’enregistre la location courte durée ?

La location d'un appartement aux touristes au Monténégro est une activité réglementée. Les logements sont enregistrés auprès de la municipalité, classés selon leur norme, et le séjour de chaque hôte est signalé via le système mis en place par les autorités pour l'enregistrement des touristes. Le propriétaire, ou le gestionnaire pour le compte du propriétaire, perçoit la taxe de séjour auprès des clients et la reverse, et les revenus locatifs sont déclarés à l'impôt.

Les propriétaires qui laissent passer des plateformes en ligne sans s'inscrire s'exposent à des amendes et au risque de retrait de leur annonce. L’enregistrement est également important pour l’assurance et pour le regroupement des propriétaires en bloc, qui peut avoir des règles sur la location à court terme. Une société de gestion qui gère les locations s'occupe normalement de l'enregistrement et du reporting dans le cadre de son service, et cela doit être confirmé dans le contrat plutôt que supposé.

Que coûtent fiscalement les revenus locatifs ?

Les revenus de location gagnés par un particulier provenant de la propriété monténégrine sont imposés au Monténégro, et le pays d'origine les impose généralement également avec un crédit pour l'impôt payé ici. Les propriétaires détenant la propriété par l'intermédiaire d'une société monténégrine déclarent les revenus de la société. La structure choisie lors de l'achat détermine la voie à suivre, et la comparaison fait partie de la conversation avec nos conseillers avant l'achat, dans le cadre du conseil en investissement. Quelle que soit la voie à suivre, les revenus doivent être déclarés, et une société de gestion qui déclare les réservations facilite la tâche.

Que fait concrètement une société de gestion ?

Les services varient et le contrat doit les énumérer. Un gestionnaire de services complets pour une propriété louée couvre généralement :

• Commercialiser la propriété sur des plateformes et auprès de sa propre liste de clients
• Communication avec les clients, enregistrement et départ, gestion des clés
• Ménage et linge entre séjours
• Enregistrement des invités et versement de la taxe de séjour
• Entretien courant, petites réparations et coordination des artisans
• Paiements de services publics et d'impôts à partir d'un flottant ou de revenus locatifs
• Déclarations mensuelles de revenus et de dépenses au propriétaire
• Inspections périodiques d'une propriété vide, y compris après des tempêtes

Un service de gardiennage uniquement pour un bien non loué couvre les quatre derniers éléments. La structure tarifaire diffère : un pourcentage des revenus locatifs pour la gestion locative, un forfait mensuel fixe pour le gardiennage.

Comment contrôler une société de gestion ?

Le marché compte d’excellentes entreprises et des opérateurs occasionnels, et la différence se voit dans la paperasse :

• Une société monténégrine enregistrée avec un numéro fiscal et un contrat écrit
• Clients nommés à qui vous pouvez parler, idéalement des propriétaires étrangers dans la même ville
• Une grille tarifaire claire, indiquant ce qui est facturé pour les réparations et si une majoration est ajoutée aux factures des artisans
• Des relevés mensuels avec factures à l'appui, pas seulement un virement
• Un arrangement en argent client : des revenus locatifs détenus séparément et payés à date fixe
• Preuve que l'entreprise enregistre les invités et verse la taxe de séjour pour ses propriétés existantes
• Un délai de réponse défini en cas d'urgence et une présence locale dans la ville, pas seulement à Podgorica

Nous entretenons des relations avec les gestionnaires de Budva, Tivat, Kotor, Bar et Herceg Novi et présentons aux clients l'entreprise qui correspond à la propriété. Les pages des régions de la Baie de Kotor et de la Péninsule de Luštica décrivent les zones où la demande de gestion est la plus élevée.

Qu’en est-il d’un bien qui n’est pas du tout loué ?

Une villa vide se détériore plus vite qu’une villa occupée. L'humidité fait pousser des moisissures dans les pièces fermées, l'air salin corrode les raccords, une canalisation éclatée en janvier est découverte en juin. Un dispositif de gardiennage avec visites mensuelles, ventilation, fonctionnement des robinets et appareils électroménagers, entretien du jardin et de la piscine et contrôle après chaque tempête protège le bien. Le coût est faible par rapport aux factures de réparation qu'il évite et à la perte de valeur qu'une propriété négligée subit lors de la revente, qui est discutée dans le guide pour vendre une propriété au Monténégro.

Comment le propriétaire peut-il garder le contrôle depuis l’étranger ?

Trois outils tiennent informé un propriétaire absent. Une procuration limitée, notariée et définie selon les tâches dont le représentant a besoin, afin que les factures puissent être réglées et les enregistrements renouvelés à chaque fois sans la signature du propriétaire. Services bancaires en ligne sur un compte monténégrin avec rapprochement des déclarations du gestionnaire. Et une visite annuelle programmée au début de la saison, où la propriété est inspectée avec le gestionnaire et le plan annuel convenu.

Notre équipe organise la procuration, le compte bancaire et la mise en relation avec un gestionnaire dans le cadre du service immobilier, afin que le bien soit pris en charge dès le jour de l'achèvement plutôt qu'après le premier problème.