Správa nehnuteľností v Čiernej Hore pre vlastníkov, ktorí žijú v zahraničí
Väčšina zahraničných vlastníkov čiernohorskej nehnuteľnosti v nej trávi niekoľko týždňov v roku. Ďalších štyridsaťosem týždňov byt alebo vila stále spotrebúva elektrinu, hromadí daň z nehnuteľnosti, potrebuje aktuálnu registráciu, ak je prenajatá hosťom, a trpí vlhkosťou, soľou a zimnými búrkami na pobreží Jadranského mora. Zvládnuť to z Londýna, Berlína alebo Dubaja je možné, ale len so správnymi opatreniami odo dňa nákupu. Táto príručka uvádza, čo potrebuje vlastník v neprítomnosti, ako sa registruje a zdaňuje krátkodobý prenájom a ako si vybrať správcovskú spoločnosť.
Aké povinnosti trvajú, kým je vlastník v zahraničí?
Vlastníctvo nesie opakujúce sa povinnosti, ktoré sa neprerušia, keď vlastník odíde:
- Ročná daň z nehnuteľnosti, ktorú vymeriava a účtuje obec, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza
- Zmluvy na energie, vodu, odpad a internet, každá fakturovaná mesačne
- Príspevky na údržbu budov v bytových domoch, odsúhlasené zhromaždením vlastníkov
- Poistenie, ktoré veritelia vyžadujú a obozretní majitelia majú bez ohľadu na to
- Pri nehnuteľnostiach prenajatých hosťom registrácia ubytovania, kategorizácia a výber a poukázanie pobytovej taxy
- Vyhlásenie o príjmoch z prenájmu Čiernohorskej daňovej správe
Každý z nich má termín a papierový alebo elektronický účet a väčšina z nich je adresovaná nehnuteľnosti a nie e-mailu majiteľa v zahraničí. Vlastník, ktorý nemá nikoho miestneho, kto by ich prijal a vysporiadal, hromadí nedoplatky a odpojenia. Miestny zástupca, či už je to správcovská spoločnosť, účtovník alebo dôveryhodná osoba s plnou mocou, je minimálnou dohodou.
Ako prebieha registrácia krátkodobého prenájmu?
Prenajímanie apartmánu turistom v Čiernej Hore je regulovaná činnosť. Ubytovanie je zaregistrované na obci, kategorizované podľa jej štandardu a pobyt každého hosťa je nahlásený prostredníctvom systému úradov pre registráciu turistov. Majiteľ alebo manažér v mene majiteľa vyberie turistickú daň od hostí a odvedie ju a príjem z prenájmu sa prizná k dani.
Vlastníkom, ktorí prejdú online platformami bez registrácie, hrozia pokuty a riziko stiahnutia záznamu. Registrácia je dôležitá aj pre poistenie a pre zhromaždenie vlastníkov v bloku, ktorý môže mať pravidlá o krátkodobom prenájme. Správcovská spoločnosť, ktorá sa zaoberá prenájmom, sa bežne stará o registráciu a vykazovanie ako súčasť svojich služieb, čo by malo byť skôr potvrdené v zmluve, než predpokladané.
Čo stojí daň z príjmu z prenájmu?
Príjem z prenájmu, ktorý jednotlivec získa z čiernohorského majetku, sa zdaňuje v Čiernej Hore a domovská krajina ho zvyčajne zdaňuje aj zápočtom za tu zaplatenú daň. Majitelia, ktorí vlastnia nehnuteľnosť prostredníctvom čiernohorskej spoločnosti, účtujú príjmy v spoločnosti. O tom, ktorá cesta sa použije, rozhoduje štruktúra zvolená pri nákupe a porovnanie patrí do rozhovoru s našimi poradcami pred kúpou v rámci investičného poradenstva. Bez ohľadu na to, ktorá cesta sa použije, príjem musí byť deklarovaný a správcovská spoločnosť, ktorá hlási rezervácie, to zjednoduší.
Čo vlastne robí správcovská spoločnosť?
Služby sa líšia a v zmluve by mali byť uvedené. Správca komplexných služieb pre prenajatú nehnuteľnosť zvyčajne zahŕňa:
- Marketing nehnuteľnosti na platformách a podľa vlastného zoznamu klientov
- Komunikácia s hosťom, check-in a check-out, manipulácia s kľúčmi
- Upratovanie a posteľná bielizeň medzi pobytmi
- Registrácia hostí a poukázanie pobytovej taxy
- Bežná údržba, drobné opravy a koordinácia živnostníkov
- Poplatky a dane z príjmov z prenájmu
- Mesačné výkazy o príjmoch a nákladoch vlastníkovi
- Pravidelné kontroly prázdnej nehnuteľnosti, a to aj po búrkach
Služba starostlivosti o nehnuteľnosť, ktorá nie je prenajatá, pokrýva posledné štyri položky. Štruktúra poplatkov sa líši: percento z príjmu z prenájmu za správu prenájmu, pevný mesačný poplatok za starostlivosť.
Ako preveríte správcovskú spoločnosť?
Trh má vynikajúce firmy a príležitostných operátorov a rozdiel sa prejavuje v papieroch:
- Registrovaná čiernohorská spoločnosť s daňovým číslom a písomnou zmluvou
- Môžete hovoriť s menovanými klientmi, ideálne so zahraničnými vlastníkmi v tom istom meste
- Jasný sadzobník poplatkov vrátane toho, čo sa účtuje za opravy a či sa k faktúram obchodníkov pridáva prirážka
- Mesačné výpisy s podpornými faktúrami, nielen prevod
- Dohoda o peniazoch klienta: príjmy z prenájmu držané oddelene a vyplácané k pevnému dátumu
- Dôkaz, že spoločnosť registruje hostí a odvádza turistickú daň za svoje existujúce nehnuteľnosti
- Definovaný čas odozvy na núdzové situácie a miestna prítomnosť v meste, nielen v Podgorici
Udržujeme vzťahy s manažérmi v Budve, Tivate, Kotore, Bare a Herceg Novi a predstavujeme klientom firmu, ktorá sa hodí pre danú nehnuteľnosť. Stránky regiónu Kotorský záliv a Polostrov Luštica popisujú oblasti, kde je dopyt po manažmente najvyšší.
Čo s nehnuteľnosťou, ktorá nie je vôbec prenajatá?
Prázdna vila chátra rýchlejšie ako obývaná. Vlhkosť plesní v uzavretých miestnostiach, slaný vzduch koroduje armatúry, prasknuté potrubie v januári je objavené v júni. Majetok chráni starostlivosť o mesačné návštevy, vetranie, chod kohútikov a spotrebičov, údržba záhrady a bazéna a kontrola po každej búrke. Náklady sú malé v porovnaní s účtami za opravu, ktorým sa predchádza, a stratou hodnoty, ktorú zanedbaná nehnuteľnosť utrpí pri ďalšom predaji, o čom sa hovorí v príručke predaj nehnuteľností v Čiernej Hore.
Ako si majiteľ udrží kontrolu zo zahraničia?
Neprítomného majiteľa informujú tri nástroje. Obmedzená plná moc, overená notárom a definovaná podľa úloh, ktoré zástupca potrebuje, aby bolo možné zúčtovať účty a obnoviť registrácie bez podpisu vlastníka zakaždým. Online bankovníctvo na čiernohorskom účte s odsúhlasenými výpismi manažéra. A každoročná návšteva načasovaná na začiatok sezóny, keď je nehnuteľnosť skontrolovaná s manažérom a dohodnutý ročný plán.
Náš tím v rámci realitnej služby vybaví splnomocnenie, bankový účet a predstavenie manažérovi tak, aby bolo o nehnuteľnosť postarané odo dňa dokončenia a nie po prvom probléme.
