Immobilienverwaltung in Montenegro für Eigentümer, die im Ausland leben

Die meisten ausländischen Eigentümer montenegrinischer Immobilien verbringen dort einige Wochen im Jahr. In den anderen 48 Wochen verbraucht die Wohnung oder Villa weiterhin Strom, es fallen Grundsteuern an, ihre Registrierung muss auf dem neuesten Stand sein, wenn sie an Gäste vermietet wird, und sie leidet unter der Feuchtigkeit, dem Salz und den Winterstürmen der Adriaküste. Dies ist von London, Berlin oder Dubai aus möglich, allerdings nur mit den richtigen Vorkehrungen ab dem Tag des Kaufs. Dieser Leitfaden listet auf, was ein abwesender Eigentümer braucht, wie kurzfristige Vermietung registriert und besteuert wird und wie man eine Verwaltungsgesellschaft auswählt.

Welche Pflichten bleiben bestehen, während der Eigentümer im Ausland ist?

Das Eigentum bringt wiederkehrende Pflichten mit sich, die nicht pausieren, wenn der Eigentümer ausscheidet:

• Jährliche Grundsteuer, die von der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, erhoben und in Rechnung gestellt wird
• Versorgungsverträge für Strom, Wasser, Abfall und Internet, jeweils monatlich abgerechnet
• Gebäudeunterhaltsbeiträge in Mehrfamilienhäusern, vereinbart durch die Eigentümerversammlung
• Versicherungen, die Kreditgeber verlangen und umsichtige Eigentümer trotzdem abschließen
• Bei an Gäste vermieteten Objekten erfolgt die Registrierung der Unterkunft, die Kategorisierung sowie die Erhebung und Abführung der Kurtaxe
• Erklärung der Mieteinnahmen an die montenegrinische Steuerverwaltung

Für jede davon gibt es eine Frist und eine Papier- oder elektronische Rechnung, und die meisten sind an die Immobilie und nicht an die E-Mail-Adresse des Eigentümers im Ausland gerichtet. Ein Eigentümer, der niemanden vor Ort hat, der die Schulden entgegennimmt und begleicht, häuft Zahlungsrückstände und Unterbrechungen an. Ein Vertreter vor Ort, sei es eine Verwaltungsgesellschaft, ein Buchhalter oder eine vertrauenswürdige Person mit Vollmacht, ist die Mindestvereinbarung.

Wie wird die kurzfristige Vermietung registriert?

Die Vermietung einer Wohnung an Touristen in Montenegro ist eine regulierte Aktivität. Die Unterkunft wird bei der Gemeinde registriert, nach ihrem Standard kategorisiert und der Aufenthalt jedes Gastes wird über das von den Behörden betriebene System zur Touristenregistrierung gemeldet. Der Eigentümer oder der Verwalter im Namen des Eigentümers erhebt die Kurtaxe von den Gästen und überweist sie, und die Mieteinnahmen werden steuerpflichtig.

Eigentümern, die ohne Registrierung über Online-Plattformen zulassen, drohen Bußgelder und das Risiko, dass der Eintrag gelöscht wird. Die Anmeldung ist auch für die Versicherung und für die Eigentümerversammlung in einem Wohnblock von Bedeutung, die ggf. Regelungen zur kurzfristigen Vermietung vorsieht. Eine Verwaltungsgesellschaft, die die Vermietung abwickelt, kümmert sich normalerweise um die Registrierung und Berichterstattung als Teil ihrer Dienstleistung, und das sollte im Vertrag bestätigt und nicht vorausgesetzt werden.

Was kosten Mieteinnahmen steuerlich?

Mieteinnahmen, die eine Einzelperson aus montenegrinischen Immobilien erwirtschaftet, werden in Montenegro besteuert, und das Heimatland besteuert sie in der Regel auch mit einer Anrechnung der hier gezahlten Steuer. Eigentümer, die die Immobilie über ein montenegrinisches Unternehmen halten, verbuchen die Einkünfte im Unternehmen. Die beim Kauf gewählte Struktur entscheidet darüber, welcher Weg zur Anwendung kommt, und der Vergleich gehört in das Gespräch mit unseren Beratern vor dem Kauf im Rahmen der Anlageberatung. Welcher Weg auch immer angewendet wird, die Einkünfte müssen angegeben werden, und eine Verwaltungsgesellschaft, die Buchungen meldet, macht dies unkompliziert.

Was macht eigentlich eine Verwaltungsgesellschaft?

Die Leistungen variieren und sollten im Vertrag aufgeführt sein. Ein Full-Service-Manager für eine vermietete Immobilie umfasst in der Regel Folgendes:

• Vermarktung der Immobilie auf Plattformen und an die eigene Kundenliste
• Gästekommunikation, Check-in und Check-out, Schlüsselhandhabung
• Reinigung und Bettwäsche zwischen den Aufenthalten
• Anmeldung der Gäste und Überweisung der Kurtaxe
• Routinewartung, kleine Reparaturen und Koordination der Handwerker
• Nebenkosten- und Steuerzahlungen aus einem Grundbesitz oder aus Mieteinnahmen
• Monatliche Einnahmen- und Ausgabenrechnungen an den Eigentümer
• Regelmäßige Inspektionen eines leerstehenden Grundstücks, auch nach Unwettern

Ein reiner Hausmeisterdienst für eine nicht vermietete Immobilie umfasst die letzten vier Punkte. Die Gebührenstruktur unterscheidet sich: ein Prozentsatz der Mieteinnahmen für die Vermietungsverwaltung, eine feste monatliche Gebühr für die Hausverwaltung.

Wie prüft man eine Verwaltungsgesellschaft?

Auf dem Markt gibt es hervorragende Firmen und Gelegenheitsbetreiber, und der Unterschied zeigt sich in den Unterlagen:

• Ein registriertes montenegrinisches Unternehmen mit einer Steuernummer und einem schriftlichen Vertrag
• Benannte Kunden, mit denen Sie sprechen können, idealerweise ausländische Eigentümer in derselben Stadt
• Eine klare Gebührenordnung, einschließlich der Kosten für Reparaturen und ob ein Aufschlag auf die Rechnungen der Handwerker erhoben wird
• Monatliche Kontoauszüge mit Belegrechnungen, nicht nur eine Überweisung
• Eine Kundengeldvereinbarung: Mieteinnahmen werden separat gehalten und zu einem festen Termin ausgezahlt
• Nachweis, dass das Unternehmen Gäste registriert und die Kurtaxe für seine bestehenden Immobilien abführt
• Eine definierte Reaktionszeit für Notfälle und eine lokale Präsenz in der Stadt, nicht nur in Podgorica

Wir pflegen Beziehungen zu Managern in Budva, Tivat, Kotor, Bar und Herceg Novi und stellen Kunden das Unternehmen vor, das zu der Immobilie passt. Auf den Seiten zur Region Bucht von Kotor und Luštica-Halbinsel werden die Gebiete beschrieben, in denen der Managementbedarf am höchsten ist.

Was ist mit einer Immobilie, die gar nicht vermietet ist?

Eine leere Villa verfällt schneller als eine bewohnte. Durch Luftfeuchtigkeit entsteht Schimmel in geschlossenen Räumen, salzige Luft korrodiert Armaturen, im Juni wird ein Rohrbruch im Januar entdeckt. Eine Betreuungsvereinbarung mit monatlichen Besuchen, Belüftung, Betrieb von Wasserhähnen und Geräten, Garten- und Poolpflege und einer Kontrolle nach jedem Sturm schützt das Vermögen. Die Kosten sind gering im Vergleich zu den dadurch vermiedenen Reparaturrechnungen und dem Wertverlust, den eine vernachlässigte Immobilie beim Wiederverkauf erleidet, was im Leitfaden zum Immobilienverkauf in Montenegro besprochen wird.

Wie behält der Eigentümer vom Ausland aus die Kontrolle?

Drei Tools halten einen abwesenden Eigentümer auf dem Laufenden. Eine begrenzte Vollmacht, notariell beglaubigt und auf die Aufgaben des Vertreters zugeschnitten, so dass Rechnungen beglichen und Registrierungen jedes Mal ohne Unterschrift des Eigentümers erneuert werden können. Online-Banking auf einem montenegrinischen Konto mit Abgleich der Kontoauszüge des Managers. Und ein jährlicher Besuch zu Beginn der Saison, bei dem die Immobilie gemeinsam mit dem Verwalter besichtigt und der Jahresplan vereinbart wird.

Unser Team kümmert sich im Rahmen der Immobiliendienstleistung um die Bevollmächtigung, die Bankverbindung und die Vermittlung an einen Verwalter, sodass die Immobilie vom Tag der Fertigstellung an betreut wird und nicht erst nach dem ersten Problem.