Správa nemovitostí v Černé Hoře pro vlastníky, kteří žijí v zahraničí

Většina zahraničních vlastníků černohorské nemovitosti v ní tráví několik týdnů v roce. Dalších čtyřicet osm týdnů byt nebo vila stále spotřebovává elektřinu, narůstá daň z nemovitosti, potřebuje aktuální registraci, pokud je pronajímána hostům, a trpí vlhkostí, solí a zimními bouřemi na pobřeží Jaderského moře. Řídit to z Londýna, Berlína nebo Dubaje je možné, ale pouze se správnými opatřeními ode dne nákupu. Tato příručka uvádí, co potřebuje nepřítomný vlastník, jak se registruje a zdaňuje krátkodobý pronájem a jak si vybrat správcovskou společnost.

Jaké povinnosti trvají, když je vlastník v zahraničí?

Vlastnictví nese opakující se povinnosti, které se nepozastavují, když vlastník odejde:

• Roční daň z nemovitosti, kterou vyměřuje a účtuje obec, kde nemovitost stojí
• Smlouvy na energie, vodu, odpad a internet, každá fakturována měsíčně
• Příspěvky na údržbu budov v bytových domech, odsouhlasené shromážděním vlastníků
• Pojištění, které věřitelé vyžadují a obezřetní majitelé mají bez ohledu na to
• U objektů pronajatých hostům registrace ubytování, kategorizace a vybírání a poukazování pobytové taxy
• Prohlášení o příjmech z pronájmu černohorské daňové správě

Každý z nich má lhůtu a papírový nebo elektronický účet a většina z nich je adresována nemovitosti, nikoli e-mailu majitele v zahraničí. Vlastník, který nemá nikoho místního, kdo by je přijal a vyrovnal, hromadí nedoplatky a odpojování. Místní zástupce, ať už je to správcovská společnost, účetní nebo důvěryhodná osoba s plnou mocí, je minimálním ujednáním.

Jak probíhá registrace krátkodobého pronájmu?

Pronajímání apartmánu turistům v Černé Hoře je regulovaná činnost. Ubytování je registrováno u obce, kategorizováno podle jeho standardu a pobyt každého hosta je hlášen prostřednictvím systému, který úřady provozují pro registraci turistů. Majitel, nebo jeho jménem správce, vybírá od hostů turistickou daň a odvádí ji a příjem z pronájmu je přiznán k dani.

Majitelé, kteří procházejí online platformami bez registrace, čelí pokutám a riziku odebrání nabídky. Registrace je důležitá i pro pojištění a pro shromáždění vlastníků v bloku, který může mít pravidla pro krátkodobý pronájem. Správcovská společnost, která se zabývá pronájmem, se běžně stará o registraci a hlášení jako součást svých služeb, a to by mělo být potvrzeno ve smlouvě, nikoli předpokládané.

Co stojí daň z příjmu z pronájmu?

Příjem z pronájmu, který jednotlivec získá z černohorského majetku, je zdaněn v Černé Hoře a domovská země je obvykle zdaňuje také zápočtem na zde zaplacenou daň. Majitelé držící nemovitost prostřednictvím černohorské společnosti účtují o příjmech ve společnosti. Struktura zvolená při nákupu rozhoduje o tom, která cesta se použije, a srovnání patří do rozhovoru s našimi poradci před nákupem v rámci investičního poradenství. Bez ohledu na to, která cesta se použije, musí být příjem deklarován a správcovská společnost, která hlásí rezervace, to zjednoduší.

Co vlastně správcovská společnost dělá?

Služby se liší a smlouva by je měla obsahovat. Správce kompletních služeb pro pronájem nemovitosti obvykle zahrnuje:

• Marketing nemovitosti na platformách a na vlastním seznamu klientů
• Komunikace s hosty, přihlášení a odhlášení, manipulace s klíči
• Úklid a povlečení mezi pobyty
• Registrace hostů a poukázání pobytové taxy
• Běžná údržba, drobné opravy a koordinace řemeslníků
• Poplatky za energie a daně z oběhu nebo z příjmů z pronájmu
• Měsíční výkazy o příjmech a nákladech majiteli
• Pravidelné prohlídky prázdné nemovitosti, včetně po bouřkách

Služba pouze hlídání nemovitosti, která není pronajímána, pokrývá poslední čtyři položky. Struktura poplatků se liší: procento z příjmu z pronájmu za správu pronájmu, pevný měsíční poplatek za správu.

Jak prověříte správcovskou společnost?

Trh má vynikající firmy a příležitostné operátory a rozdíl se projevuje v papírování:

• Registrovaná černohorská společnost s daňovým číslem a písemnou smlouvou
• Můžete mluvit se jmenovanými klienty, ideálně zahraničními vlastníky ve stejném městě
• Jasný sazebník poplatků, včetně toho, co se účtuje za opravy a zda je k fakturám obchodníků přidána přirážka
• Měsíční výpisy s podpůrnými fakturami, nejen převod
• Ujednání o penězích klienta: příjem z pronájmu držený samostatně a vyplácený k pevnému datu
• Doklad o tom, že společnost registruje hosty a odvádí pobytovou taxu za své stávající nemovitosti
• Definovaná doba odezvy na mimořádné události a místní přítomnost ve městě, nejen v Podgorici

Udržujeme vztahy s manažery v Budvě, Tivatu, Kotoru, Baru a Herceg Novi a představujeme klientům firmu, která se k nemovitosti hodí. Stránky regionu Kotorský záliv a Poloostrov Luštica popisují oblasti, kde je nejvyšší poptávka po managementu.

A co nemovitost, která není vůbec pronajatá?

Prázdná vila chátrá rychleji než obsazená. Vlhkost plísní v uzavřených místnostech, slaný vzduch koroduje armatury, prasklé potrubí v lednu je objeveno v červnu. Majetek chrání hlídání s měsíčními návštěvami, větráním, chodem kohoutků a spotřebičů, údržbou zahrady a bazénu a kontrolou po každé bouřce. Náklady jsou malé ve srovnání s účty za opravy, kterým brání, a ztrátou hodnoty zanedbané nemovitosti při dalším prodeji, o čemž pojednává průvodce prodejem nemovitosti v Černé Hoře.

Jak si majitel udrží kontrolu ze zahraničí?

Tři nástroje informují nepřítomného majitele. Omezená plná moc, ověřená notářem a definovaná podle úkolů, které zástupce potřebuje, aby bylo možné vypořádat účty a obnovit registrace pokaždé bez podpisu vlastníka. Online bankovnictví na černohorském účtu s odsouhlasenými prohlášeními manažera. A každoroční návštěva načasovaná na začátek sezóny, kdy je nemovitost prohlédnuta s manažerem a dohodnut roční plán.

Náš tým v rámci realitní služby zařídí plnou moc, bankovní účet a seznámení s manažerem tak, aby o nemovitost bylo postaráno ode dne dokončení a ne po prvním problému.