Gestione immobiliare in Montenegro per proprietari che vivono all'estero

La maggior parte dei proprietari stranieri di proprietà montenegrine vi trascorrono alcune settimane all'anno. Per le altre quarantotto settimane l'appartamento o la villa consuma ancora energia elettrica, matura l'imposta sugli immobili, ha bisogno che la sua registrazione sia tenuta aggiornata se viene affittata agli ospiti, e soffre l'umidità, la salsedine e le tempeste invernali della costa adriatica. Gestirlo da Londra, Berlino o Dubai è possibile, ma solo con le giuste disposizioni in atto dal giorno dell'acquisto. Questa guida elenca ciò di cui ha bisogno un proprietario assente, come viene registrata e tassata la locazione a breve termine e come scegliere una società di gestione.

Quali obblighi continuano mentre il proprietario si trova all'estero?

La proprietà comporta compiti ricorrenti che non si interrompono quando il proprietario se ne va:

• Imposta annuale sulla proprietà, valutata e fatturata dal comune in cui si trova la proprietà
• Contratti di utenze per elettricità, acqua, rifiuti e Internet, ciascuno fatturato mensilmente
• Contributi per la manutenzione degli edifici condominiali, deliberati dall’assemblea dei proprietari
• Assicurazione, che i finanziatori richiedono e che i proprietari prudenti portano a prescindere
• Per gli immobili affittati agli ospiti, registrazione dell'alloggio, categorizzazione e riscossione e versamento della tassa di soggiorno
• Dichiarazione del reddito locativo all'Amministrazione fiscale montenegrina

Ognuno di questi ha una scadenza e una fattura cartacea o elettronica, e la maggior parte sono indirizzati alla proprietà piuttosto che all’e-mail del proprietario all’estero. Un proprietario che non ha nessuno in loco che possa riceverli e saldarli accumula arretrati e disconnessioni. La disposizione minima è un rappresentante locale, sia esso una società di gestione, un contabile o una persona di fiducia munita di procura.

Come viene registrata la locazione a breve termine?

Affittare un appartamento ai turisti in Montenegro è un'attività regolamentata. L'alloggio è registrato presso il comune, classificato secondo il suo standard, e il soggiorno di ogni ospite viene registrato attraverso il sistema utilizzato dalle autorità per la registrazione turistica. Il proprietario, o il gestore per conto del proprietario, riscuote la tassa di soggiorno dagli ospiti e la versa, e il reddito locativo viene dichiarato ai fini fiscali.

I proprietari che si collegano alle piattaforme online senza registrarsi rischiano multe e il rischio che l'annuncio venga cancellato. La registrazione è importante anche per l’assicurazione e per l’assemblea dei proprietari in blocco, che può contenere norme sulla locazione a breve termine. Una società di gestione che si occupa di locazioni normalmente si occupa della registrazione e della rendicontazione come parte del suo servizio, e questo dovrebbe essere confermato nel contratto piuttosto che scontato.

Quanto costa a livello fiscale il reddito da locazione?

Il reddito locativo guadagnato da un individuo dalla proprietà montenegrina è tassato in Montenegro, e il paese d'origine di solito lo tassa anche con un credito per l'imposta pagata qui. I proprietari che detengono la proprietà tramite una società montenegrina contabilizzano il reddito della società. La struttura scelta al momento dell'acquisto decide quale percorso applicare e il confronto rientra nella conversazione con i nostri consulenti prima dell'acquisto, nell'ambito della consulenza sugli investimenti. Qualunque sia il percorso applicato, il reddito deve essere dichiarato e una società di gestione che segnala le prenotazioni lo rende semplice.

Cosa fa concretamente una società di gestione?

I servizi variano e il contratto dovrebbe elencarli. Un gestore di servizi completi per una proprietà affittata in genere copre:

• Commercializzare la proprietà su piattaforme e sulla propria lista di clienti
• Comunicazione ospiti, check-in e check-out, gestione chiavi
• Pulizia e biancheria tra un soggiorno e l'altro
• Registrazione degli ospiti e versamento della tassa di soggiorno
• Manutenzione ordinaria, piccole riparazioni e coordinamento degli artigiani
• Pagamenti di utenze e tasse da un fondo cassa o da redditi da locazione
• Dichiarazioni mensili di entrate e spese al proprietario
• Ispezioni periodiche di una proprietà vuota, anche dopo i temporali

Un servizio di sola custodia per un immobile non affittato copre le ultime quattro voci. La struttura tariffaria è diversa: una percentuale del reddito locativo per la gestione della locazione, un canone mensile fisso per la custodia.

Come si controlla una società di gestione?

Il mercato ha aziende eccellenti e operatori occasionali, e la differenza si vede nelle pratiche burocratiche:

• Una società montenegrina registrata con codice fiscale e contratto scritto
• Clienti nominati con cui puoi parlare, idealmente proprietari stranieri nella stessa città
• Un piano tariffario chiaro, incluso ciò che viene addebitato per le riparazioni e se viene aggiunto un ricarico alle fatture dei commercianti
• Estratti mensili con fatture giustificative, non solo un trasferimento
• Un accordo in denaro del cliente: reddito da locazione tenuto separatamente e pagato a una data fissa
• Prova che l'azienda registra gli ospiti e versa la tassa di soggiorno per le sue proprietà esistenti
• Tempi di risposta definiti per le emergenze e presenza locale nella città, non solo a Podgorica

Manteniamo i rapporti con i gestori a Budva, Tivat, Kotor, Bar e Herceg Novi e presentiamo ai clienti l'azienda adatta alla proprietà. Le pagine delle regioni delle Baie di Cattaro e della Penisola di Luštica descrivono le aree in cui la domanda di gestione è più alta.

Che dire di un immobile che non viene affatto affittato?

Una villa vuota si deteriora più velocemente di una occupata. L'umidità fa crescere la muffa negli ambienti chiusi, la salsedine corrode la rubinetteria, a gennaio viene scoperto un tubo rotto a gennaio. Un accordo di custodia con visite mensili, ventilazione, funzionamento di rubinetti ed elettrodomestici, manutenzione del giardino e della piscina e un controllo dopo ogni temporale protegge il bene. Il costo è basso rispetto alle spese di riparazione che evita e alla perdita di valore che una proprietà trascurata subisce al momento della rivendita, come discusso nella guida alla vendita di proprietà in Montenegro.

Come fa il proprietario a mantenere il controllo dall'estero?

Tre strumenti tengono informato il proprietario assente. Una procura limitata, autenticata e definita in base ai compiti di cui ha bisogno il rappresentante, in modo che le fatture possano essere saldate e le registrazioni rinnovate ogni volta senza la firma del titolare. Servizi bancari online su un conto montenegrino con le dichiarazioni del gestore riconciliate con esso. E una visita annuale programmata all’inizio della stagione, quando la proprietà viene ispezionata con il gestore e viene concordato il piano annuale.

Il nostro team si occupa della procura, del conto bancario e della presentazione a un amministratore come parte del servizio immobiliare, in modo che l'immobile venga curato dal giorno della realizzazione e non dopo il primo problema.