Gestão de propriedades em Montenegro para proprietários que vivem no estrangeiro

A maioria dos proprietários estrangeiros de propriedades montenegrinas passam nelas algumas semanas por ano. Durante as outras quarenta e oito semanas, o apartamento ou a vivenda ainda consome eletricidade, acumula imposto sobre a propriedade, precisa de manter o seu registo atualizado se for alugado a hóspedes e sofre com a humidade, o sal e as tempestades de inverno da costa do Adriático. Gerir isto a partir de Londres, Berlim ou Dubai é possível, mas apenas com as medidas corretas em vigor a partir do dia da compra. Este guia lista o que um proprietário ausente precisa, como o arrendamento de curta duração é registado e tributado e como escolher uma empresa de gestão.

Que obrigações continuam enquanto o proprietário estiver no estrangeiro?

A propriedade acarreta deveres recorrentes que não são interrompidos quando o proprietário sai:

• Imposto sobre o património anual, calculado e cobrado pelo município onde o imóvel está localizado
• Contratos de serviços públicos de eletricidade, água, resíduos e internet, cada um faturado mensalmente
• Contribuições para a manutenção de edifícios em blocos de apartamentos, acordadas em assembleia de condóminos
• Seguro, que os credores exigem e os proprietários prudentes carregam independentemente
• Para imóveis arrendados a hóspedes, registo do alojamento, categorização e cobrança e envio da taxa turística
• Declaração de rendimentos de arrendamento à Administração Fiscal Montenegrina

Cada um deles tem um prazo e uma fatura em papel ou eletrónica, sendo que a maioria é endereçada ao imóvel e não ao e-mail do proprietário no estrangeiro. Um proprietário sem ninguém local para os receber e liquidar acumula atrasos e desconexões. Um representante local, seja uma sociedade gestora, um contabilista ou um indivíduo de confiança com procuração, é o arranjo mínimo.

Como é registado o arrendamento de curta duração?

Alugar um apartamento a turistas em Montenegro é uma atividade regulamentada. O alojamento é registado no município, categorizado de acordo com o seu padrão, e a estadia de cada hóspede é reportada através do sistema que as autoridades operam para o registo turístico. O proprietário, ou o gerente em nome do proprietário, cobra o imposto turístico aos hóspedes e envia-o, e o rendimento do aluguer é declarado para imposto.

Os proprietários que acedem a plataformas online sem se registarem enfrentam multas e correm o risco de o anúncio ser retirado do ar. O registo também importa para os seguros e para a assembleia de proprietários em quarteirão, que pode ter regras para o arrendamento de curta duração. Uma sociedade gestora que gere arrendamentos trata normalmente do registo e dos relatórios como parte do seu serviço, e isso deve ser confirmado no contrato e não assumido.

Quanto custa a receita de aluguer em impostos?

Os rendimentos de arrendamento auferidos por um indivíduo provenientes de propriedades montenegrinas são tributados no Montenegro, e o país de origem normalmente também os tributa com um crédito pelo imposto aqui pago. Os proprietários que detêm a propriedade através de uma empresa montenegrina são responsáveis pelos rendimentos da empresa. A estrutura escolhida na compra decide qual o caminho que se aplica, e a comparação cabe na conversa com os nossos consultores antes da compra, como parte da consultoria de investimento. Qualquer que seja a via aplicável, o rendimento deve ser declarado, e uma empresa de gestão que comunique as reservas torna isso simples.

O que faz realmente uma empresa de gestão?

Os serviços variam e o contrato deve listá-los. Um gestor de serviço completo para uma propriedade arrendada cobre normalmente:

• Comercialização do imóvel em plataformas e para carteira própria de clientes
• Comunicação com os hóspedes, check-in e check-out, tratamento de chaves
• Limpeza e roupa de cama entre estadias
• Registo de hóspedes e envio de taxa turística
• Manutenção de rotina, pequenas reparações e coordenação de comerciantes
• Pagamentos de serviços públicos e impostos de um float ou de rendimentos de aluguer
• Declarações mensais de receitas e despesas para o proprietário
• Inspeções periódicas de uma propriedade vazia, incluindo após tempestades

O serviço apenas de zeladoria para um imóvel não arrendado abrange os últimos quatro itens. A estrutura de taxas é diferente: uma percentagem da receita de aluguer para gestão de arrendamento, uma taxa mensal fixa para cuidados.

Como avalia uma empresa de gestão?

O mercado conta com excelentes firmas e operadores casuais, e a diferença é evidente na burocracia:

• Uma empresa montenegrina registada com um número fiscal e um contrato escrito
• Clientes nomeados com quem pode falar, de preferência proprietários estrangeiros na mesma cidade
• Uma tabela de taxas clara, incluindo o que é cobrado pelas reparações e se é adicionada uma margem de lucro às faturas dos comerciantes
• Extratos mensais com faturas comprovativas, não apenas uma transferência
• Um acordo monetário de cliente: receitas de aluguer mantidas separadamente e pagas numa data fixa
• Prova de que a empresa regista hóspedes e envia a taxa turística das suas propriedades existentes
• Tempo de resposta definido para emergências e presença local na cidade, não apenas em Podgorica

Mantemos relações com os gestores em Budva, Tivat, Kotor, Bar e Herceg Novi e apresentamos aos clientes o escritório adequado à propriedade. As páginas da região Kotor Bay e Luštica Peninsula descrevem as áreas onde a procura de gestão é maior.

E um imóvel que não está arrendado?

Uma vivenda vazia deteriora-se mais rapidamente do que uma vivenda. A humidade cria bolor em salas fechadas, o ar salgado corrói os acessórios, um cano rompido em janeiro é descoberto em junho. Um regime de zeladoria com visitas mensais, ventilação, funcionamento de torneiras e eletrodomésticos, manutenção de jardins e piscinas e verificação após cada tempestade protege o bem. O custo é pequeno em comparação com as contas de reparação que evita e a perda de valor que um imóvel abandonado sofre na revenda, o que é discutido no guia para vender imóveis em Montenegro.

Como é que o proprietário mantém o controlo no exterior?

Três ferramentas mantêm o proprietário ausente informado. Procuração limitada, com reconhecimento notarial e definida para as tarefas que o representante necessita, para que as contas possam ser liquidadas e os registos renovados sem a assinatura do titular de cada vez. Banco online numa conta montenegrina com as declarações do gerente conciliadas com a mesma. E uma visita anual programada para o início da época, altura em que o imóvel é vistoriado com o gestor e acordado o plano do ano.

A nossa equipa providencia a procuração, a conta bancária e a apresentação a um gestor como parte do serviço imobiliário, para que o imóvel seja tratado desde o dia da conclusão e não após o primeiro problema.