Zarządzanie nieruchomościami w Czarnogórze dla właścicieli mieszkających za granicą

Większość zagranicznych właścicieli czarnogórskich nieruchomości spędza w nich kilka tygodni w roku. Przez pozostałe czterdzieści osiem tygodni mieszkanie lub willa nadal zużywa prąd, płaci podatek od nieruchomości, wymaga aktualnej rejestracji, jeśli jest wynajmowane gościom, i cierpi z powodu wilgoci, soli i zimowych sztormów na wybrzeżu Adriatyku. Zarządzanie tym z Londynu, Berlina lub Dubaju jest możliwe, ale tylko przy odpowiednich ustaleniach od dnia zakupu. W tym przewodniku opisano, czego potrzebuje nieobecny właściciel, jak rejestruje się i opodatkowuje najem krótkoterminowy oraz jak wybrać spółkę zarządzającą.

Jakie obowiązki trwają podczas pobytu właściciela za granicą?

Własność wiąże się z powtarzającymi się obowiązkami, które nie kończą się wraz z odejściem właściciela:

• Roczny podatek od nieruchomości, naliczany i rozliczany przez gminę, w której znajduje się nieruchomość
• Umowy na energię elektryczną, wodę, odpady i internet, rozliczane miesięcznie
• Składki na utrzymanie budynków w blokach mieszkalnych, uzgodnione przez zgromadzenie właścicieli
• Ubezpieczenie, którego wymagają pożyczkodawcy i rozważni właściciele, niezależnie od tego
• W przypadku nieruchomości wynajmowanych gościom, rejestracja zakwaterowania, kategoryzacja oraz pobór i wpłata podatku turystycznego
• Oświadczenie o dochodach z wynajmu do czarnogórskiego urzędu skarbowego

Każde z nich ma termin i rachunek w formie papierowej lub elektronicznej, a większość z nich jest adresowana na adres nieruchomości, a nie na adres e-mail właściciela za granicą. Właściciel, który nie ma nikogo lokalnego, kto mógłby je odebrać i uregulować, gromadzi zaległości i rozłączenia. Lokalny przedstawiciel, niezależnie od tego, czy jest to spółka zarządzająca, księgowy czy zaufana osoba z pełnomocnictwem, to minimum.

Jak rejestruje się najem krótkoterminowy?

Wynajem mieszkania turystom w Czarnogórze jest działalnością regulowaną. Obiekt jest zarejestrowany w gminie, podzielony na kategorie według jego standardu, a pobyt każdego gościa jest rejestrowany za pośrednictwem systemu rejestracji turystów, który prowadzą władze. Właściciel lub zarządca w jego imieniu pobiera od gości podatek turystyczny i odprowadza go, a dochód z wynajmu deklaruje jako podatek.

Właścicielom, którzy udostępniają platformy internetowe bez rejestracji, grożą kary pieniężne i ryzyko usunięcia wpisu. Rejestracja ma znaczenie także dla ubezpieczenia oraz dla zgromadzenia właścicieli w bloku, w którym mogą obowiązywać zasady wynajmu krótkoterminowego. Spółka zarządzająca zajmująca się wynajmem zazwyczaj w ramach swoich usług zajmuje się rejestracją i raportowaniem, co powinno być potwierdzone w umowie, a nie zakładane.

Ile dochód z najmu kosztuje w podatku?

Dochód z wynajmu uzyskany przez osobę fizyczną z nieruchomości w Czarnogórze jest opodatkowany w Czarnogórze, a kraj pochodzenia zwykle opodatkowuje go również z ulgą z tytułu podatku zapłaconego tutaj. Właściciele posiadający nieruchomość za pośrednictwem czarnogórskiej spółki rozliczają się z dochodu w spółce. Struktura wybrana przy zakupie decyduje, która trasa ma zastosowanie, a porównanie odbywa się w rozmowie z naszymi doradcami przed zakupem, w ramach doradztwa inwestycyjnego. Niezależnie od tego, która trasa ma zastosowanie, dochód należy zadeklarować, a firma zarządzająca zgłaszająca rezerwacje ułatwia to.

Czym właściwie zajmuje się spółka zarządzająca?

Usługi są różne i umowa powinna je wymieniać. Pełnoobsługowy zarządca wynajmowanej nieruchomości zazwyczaj obejmuje:

• Marketing nieruchomości na platformach i na własnej liście klientów
• Komunikacja z gośćmi, zameldowanie i wymeldowanie, obsługa kluczy
• Sprzątanie i pościel pomiędzy pobytami
• Rejestracja gości i uiszczenie opłaty klimatycznej
• Bieżąca konserwacja, drobne naprawy i koordynacja pracy handlowców
• Opłaty za media i podatki z pływaka lub z dochodu z wynajmu
• Miesięczne zestawienia przychodów i kosztów dla właściciela
• Przeglądy okresowe pustej nieruchomości, także po burzach

Usługa wyłącznie opiekuńcza w przypadku nieruchomości niewynajmowanej obejmuje cztery ostatnie pozycje. Struktura opłat jest zróżnicowana: procent dochodu z czynszu za zarządzanie najmem, stała miesięczna opłata za opiekę.

Jak zweryfikować spółkę zarządzającą?

Na rynku działają doskonałe firmy i przypadkowi operatorzy, a różnicę widać w dokumentach:

• Zarejestrowana spółka w Czarnogórze z numerem podatkowym i pisemną umową
• Wyznaczeni klienci, z którymi możesz porozmawiać, najlepiej zagraniczni właściciele w tym samym mieście
• Przejrzysty harmonogram opłat, zawierający informacje o tym, ile jest pobierane za naprawy i czy do faktur handlowców dodawana jest narzut
• Wyciągi miesięczne z fakturami uzupełniającymi, a nie tylko przelewem
• Umowa finansowa klienta: dochód z wynajmu utrzymywany oddzielnie i wypłacany w ustalonym terminie
• Dowód, że firma rejestruje gości i odprowadza podatek turystyczny za swoje istniejące nieruchomości
• Określony czas reakcji w sytuacjach awaryjnych i lokalna obecność w mieście, nie tylko w Podgoricy

Utrzymujemy relacje z menadżerami w Budvie, Tivacie, Kotorze, Barze i Herceg Novi i przedstawiamy klientom firmę, która pasuje do danej nieruchomości. Strony regionów Zatoka Kotorska i Półwysep Luštica opisują obszary, w których zapotrzebowanie na zarządzanie jest największe.

A co z nieruchomością, która w ogóle nie jest wynajmowana?

Pusta willa niszczeje szybciej niż zamieszkana. Wilgoć powoduje pleśń w zamkniętych pomieszczeniach, słone powietrze powoduje korozję armatury, w styczniu odkryto pękniętą rurę w czerwcu. Opieka obejmująca comiesięczne wizyty, wentylację, uruchamianie kranów i urządzeń, konserwację ogrodu i basenu oraz kontrolę po każdej burzy chroni majątek. Koszt jest niewielki w porównaniu z rachunkami za naprawy, które zapobiega, i utratą wartości zaniedbanej nieruchomości podczas odsprzedaży, co omówiono w przewodniku sprzedaży nieruchomości w Czarnogórze.

Jak właściciel może zachować kontrolę z zagranicy?

Trzy narzędzia informują nieobecnego właściciela. Pełnomocnictwo ograniczone, poświadczone notarialnie i określone do zadań przedstawiciela, tak aby można było regulować rachunki i odnawiać rejestracje bez każdorazowego podpisu właściciela. Bankowość internetowa na koncie czarnogórskim z uzgodnionymi z nim oświadczeniami menadżera. Oraz coroczna wizyta planowana na początek sezonu, kiedy nieruchomość jest oglądana z zarządcą i uzgadniany jest plan na dany rok.

Nasz zespół organizuje pełnomocnictwo, rachunek bankowy i wprowadzenie do zarządcy w ramach obsługi nieruchomości, tak aby nieruchomość była pod opieką od dnia zakończenia, a nie po pierwszym problemie.