Управление недвижимостью в Черногории для владельцев, проживающих за рубежом

Большинство иностранных владельцев недвижимости в Черногории проводят в ней несколько недель в году. В течение остальных сорока восьми недель квартира или вилла по-прежнему потребляет электроэнергию, накапливает налог на недвижимость, требует сохранения своей регистрации, если ее сдают в аренду гостям, и страдает от влажности, соленых вод и зимних штормов Адриатического побережья. Управлять этим из Лондона, Берлина или Дубая возможно, но только при наличии соответствующих договоренностей со дня покупки. В этом руководстве рассказывается, что нужно отсутствующему собственнику, как регистрируется и облагается налогом краткосрочная сдача в аренду, как выбрать управляющую компанию.

Какие обязательства сохраняются, пока владелец находится за границей?

Владение несет повторяющиеся обязанности, которые не прекращаются после ухода владельца:

• Ежегодный налог на недвижимость, начисляемый и выставляемый муниципалитетом, в котором находится недвижимость.
• Контракты на коммунальные услуги по электричеству, воде, отходам и Интернету, каждый из которых оплачивается ежемесячно.
• Взносы на содержание зданий в многоквартирных домах, согласованные собранием собственников
• Страхование, которое требуют кредиторы, а разумные владельцы несут его, несмотря ни на что.
• Для недвижимости, сдаваемой гостям, регистрация проживания, категоризация, а также сбор и перевод туристического налога.
• Декларация о доходах от аренды в Налоговую администрацию Черногории

У каждого из них есть крайний срок и бумажный или электронный счет, и большинство из них адресовано собственности, а не электронной почте владельца за границей. Владелец, у которого нет никого, кто мог бы их получить и погасить, накапливает задолженность и отключения. Местный представитель, будь то управляющая компания, бухгалтер или доверенное лицо с доверенностью, - это минимальная договоренность.

Как оформляется посуточная аренда?

Сдача квартиры туристам в Черногории является регламентированной деятельностью. Жилье зарегистрировано в муниципалитете, классифицируется в соответствии с его стандартом, и о пребывании каждого гостя сообщается через систему, которую власти используют для регистрации туристов. Владелец или менеджер от имени владельца взимает с гостей туристический налог и выплачивает его, а доход от аренды декларируется для уплаты налога.

Владельцам, которые пропускают онлайн-платформы без регистрации, грозят штрафы и риск удаления листинга. Регистрация также имеет значение для страхования и для собрания собственников в доме, где могут быть установлены правила краткосрочной сдачи в аренду. Управляющая компания, занимающаяся сдачей в аренду, обычно заботится о регистрации и отчетности в рамках своих услуг, и это должно быть подтверждено в договоре, а не предполагается.

Сколько облагается налогом доход от аренды?

Доход от аренды, полученный физическим лицом от недвижимости в Черногории, облагается налогом в Черногории, и страна происхождения обычно также облагает его налогом с зачетом налога, уплаченного здесь. Владельцы, владеющие недвижимостью через черногорскую компанию, учитывают доход в компании. Структура, выбранная при покупке, определяет, какой маршрут применим, и сравнение проводится в разговоре с нашими консультантами перед покупкой в рамках инвестиционного консультирования. Какой бы маршрут ни применялся, доход должен быть задекларирован, и управляющая компания, которая сообщает о бронированиях, делает это легко.

Чем на самом деле занимается управляющая компания?

Услуги различаются, и в контракте они должны быть перечислены. Менеджер полного цикла сдаваемой в аренду недвижимости обычно включает в себя:

• Маркетинг недвижимости на платформах и среди собственного списка клиентов
• Общение с гостями, заезд и выезд, передача ключей
• Уборка и смена белья между пребываниями
• Регистрация гостей и перечисление туристического сбора
• Текущее техническое обслуживание, мелкий ремонт и координация мастеров.
• Коммунальные и налоговые платежи из плавающего фонда или из дохода от аренды
• Ежемесячные отчеты о доходах и расходах для владельца
• Периодические проверки пустующей недвижимости, в том числе после ураганов

Услуга по уходу за имуществом, которое не сдается в аренду, охватывает последние четыре пункта. Структура платы различается: процент от дохода от аренды за сдачу в аренду, фиксированная ежемесячная плата за содержание.

Как проверить управляющую компанию?

На рынке есть отличные фирмы и случайные операторы, и разница проявляется в оформлении документов:

• Зарегистрированная черногорская компания с налоговым номером и письменным договором.
• Именованные клиенты, с которыми вы можете поговорить, в идеале - иностранные владельцы в том же городе.
• Четкий график оплаты, включая сумму, взимаемую за ремонт, и добавляется ли надбавка к счетам мастеров.
• Ежемесячные выписки с подтверждающими счетами, а не просто перевод
• Денежное соглашение клиента: доход от аренды удерживается отдельно и выплачивается в фиксированную дату.
• Доказательство того, что компания регистрирует гостей и уплачивает туристический налог за существующие объекты недвижимости.
• Определенное время реагирования на чрезвычайные ситуации и местное присутствие в городе, а не только в Подгорице.

Мы поддерживаем отношения с менеджерами в Будве, Тивате, Которе, Баре и Герцег-Нови и знакомим клиентов с фирмой, подходящей для объекта недвижимости. На страницах регионов Которский залив и Полуостров Луштица описаны районы, где спрос на управление наиболее высок.

А как насчет недвижимости, которую вообще не сдают?

Пустующая вилла ветшает быстрее, чем заселенная. От влажности в закрытых помещениях растет плесень, соленый воздух разъедает арматуру, в июне обнаруживают лопнувшую трубу в январе. Организация ухода с ежемесячными посещениями, вентиляцией, эксплуатацией кранов и бытовой техники, уходом за садом и бассейном, а также проверкой после каждого урагана защищает актив. Стоимость невелика по сравнению со счетами за ремонт, которые он предотвращает, и потерей стоимости заброшенной недвижимости при перепродаже, которая обсуждается в руководстве по продаже недвижимости в Черногории.

Как владелец сохраняет контроль из-за границы?

Три инструмента держат отсутствующего владельца в курсе. Ограниченная доверенность, нотариально заверенная и определенная в соответствии с задачами, необходимыми представителю, чтобы можно было оплачивать счета и продлевать регистрацию каждый раз без подписи владельца. Онлайн-банкинг на черногорский счет с сверенными с ним заявлениями менеджера. И ежегодный визит, приуроченный к началу сезона, когда объект осматривается с управляющим и согласовывается план на год.

Наша команда оформляет доверенность, банковский счет и знакомство с менеджером в рамках услуги по недвижимости, чтобы объект находился под присмотром со дня сдачи, а не после первой проблемы.