Karadağ'da Arsa Alımı: Yabancılar İçin Hukuki Kısıtlamalar

Karadağ gayrimenkul piyasası hızlı bir büyüme yaşadı ve uluslararası geliştiricilerin ve yatırımcıların ilgisini çekti. Daire veya villa satın almak oldukça kolay olsa da arsa alımında, yabancı alıcıların sermayelerini korumak ve ulusal mevzuata uygun hareket etmek için bilmesi gereken bazı hukuki incelikler bulunuyor.

Yabancı Mülkiyet Hakları: Bireysel ve Kurumsal

Karadağ mülkiyet hukukuna göre bir yabancının arazi edinme ehliyeti, edinimin gerçek kişi olarak mı yoksa yerel bir şirket üzerinden mi yapıldığına bağlıdır.

• Yabancı Gerçek Kişi Olarak: Yabancı uyruklular, yapılaşmış gayrimenkulleri ve bunların hemen altındaki araziyi (yapıya bağlı imarlı arazinin 5.000 metrekaresine kadar) doğrudan satın alıp mülk edinebilir. Ancak yabancı gerçek kişilerin tarım arazisi, orman, anıt niteliğindeki alanlar ile askeri bölge ve sınır bölgelerindeki araziyi satın alması yasal olarak kısıtlanmıştır.
• Karadağ’da kurulu bir şirket üzerinden: Bireysel kısıtlamaları aşmanın en etkili yolu, yerel bir limited şirket (D.O.O.) kurmaktır. Karadağ şirketler hukukuna göre ülkede tescilli bir şirket, sahibinin uyruğu ne olursa olsun yerli tüzel kişi sayılır. Bu nedenle şirket, büyük imar parselleri ve tarım arazileri dahil her tür araziyi kısıtlama olmaksızın satın alabilir.

İmarlı ve İmarsız Arazi

Satın alma sözleşmesini imzalamadan önce arsanın imar durumunu doğrulamak çok önemlidir. Karadağ'da araziler iki ana kategoriye ayrılır:

• İmarlı Arazi (Građevinsko Zemljište): Bu arazi, yapılaşma katsayılarını, yükseklik sınırlarını ve altyapı bağlantılarını belirleyen Detaylı Şehir Planı (DUP) kapsamındadır. İmarlı arazi satın almak, inşaat ruhsatı için derhal başvurma hakkını size hukuken güvence altına alır.
• İmara Açılmamış Arsa: Bu arsaların imar izni yoktur. Daha ucuzdur; ancak yapı ruhsatı almak yıllar sürebilir, bölge koruma altındaysa hiçbir zaman alınamayabilir. Yatırımcılar kaynak aktarmadan önce mutlaka yerel belediyeden “Urbanistik-Teknik Koşullar”ı (UTU) talep etmelidir.

Satın Alma Sürecinin Temel Adımları

Araziyi güvenle edinmek, yasal adımlara titizlikle uymayı gerektirir:

1. Tapu İncelemesi: Mülkiyetin doğrulanması ve aktif ipotek, vergi haczi ya da iade (restitüsyon) talebi bulunmadığından emin olunması için bir avukatın Gayrimenkul Listesi'ni (List Nepokretnosti) incelemesi gerekir.
2. Noter Protokolü: Tüm mülk işlemleri, Karadağ’da yetkili bir noter huzurunda yapılmak zorundadır. Noter kimlik doğrulaması yapar ve sözleşme şartlarını inceler.
3. Tescil: Ödemenin ardından noter, mülkiyetin resmen devri için işlemi Kadastro Dairesi'ne (Uprava za Katastar) iletir.