Іпотека та фінансування для іноземних покупців нерухомості в Чорногорії

Більшість іноземних покупців у Чорногорії платять готівкою, і ця звичка сформувала ринок: забудовники розраховують за готівку, продавці очікують швидкого завершення, а місцеве іпотечне кредитування нерезидентів є нішевим, а не основним продуктом. Проте фінансування можливе, і знання того, як банки думають про іноземного позичальника, економить тижні заявок, які ніколи не мали успіху. Цей посібник пояснює, що вимагають банки Чорногорії, чим відрізняються резиденти та нерезиденти, а також альтернативи, які часто виявляються більш практичними.

Чи кредитують банки Чорногорії іноземців?

Так, вибірково. Банки найбільш охоче надають кредити іноземцям, які мають дозвіл на проживання, дохід у Чорногорії або чорногорську компанію з торговельною історією, оскільки цих позичальників можна оцінити за допомогою тих самих інструментів, які банк використовує для місцевих жителів. Нерезидент із доходом за кордоном і відсутність місцевого сліду є важчим випадком: банк має оцінити іноземні документи про доходи, розглянути питання про стягнення через кордон і відповідно оцінити ризик. Деякі банки відхиляють такі заявки як поліс, інші приймають їх із нижчим співвідношенням кредиту до вартості та меншим терміном.

Практичним наслідком є те, що покупець, який має намір жити в Чорногорії або володіє нерухомістю через місцеву компанію з прибутком, має набагато кращі шанси, ніж покупець житла для відпочинку, який подає заявку з-за кордону. Покупці, які планують переїзд, повинні прочитати, як працює дозвіл на проживання через створення компанії, оскільки дозвіл змінює розмову про кредитування.

Що просять банки?

Іпотечний файл для іноземного заявника зазвичай включає:

• Паспорт і, за наявності, дозвіл на проживання в Чорногорії
• Підтвердження доходу: трудовий договір і платіжні відомості або рахунки компанії та податкові декларації для самозайнятих осіб, зазвичай за останні два-три роки
• Банківські виписки, що вказують на надходження доходу та наявний депозит
• Кредитний звіт або еквівалент з країни походження
• Попередній договір купівлі-продажу та правовстановлюючий документ на майно
• Банк приймає оцінку оцінювачем
• Страхування майна з іменем банку після схвалення

Іноземні документи перекладаються сертифікованим перекладачем і часто апостилюються; у посібнику з отримання апостиля описана процедура. Банки також перевіряють джерело депозиту на предмет запобігання відмиванню грошей, тому чіткий паперовий слід для коштів є таким же важливим, як і дохід.

Чим відрізняються умови кредитування для нерезидентів?

Порівняно з позичальником-резидентом, нерезидент повинен очікувати нижчого максимального співвідношення кредиту до вартості, тобто більшого депозиту; менший максимальний термін; більша маржа над базовою ставкою; а також вимога, щоб майно було розташоване в такому місці та в такому місці, щоб банку було зручно повертати та перепродувати, що надає перевагу квартирам у Будві, Тіваті, Которі та Подгориці, а не сільській землі чи несанкціонованим будинкам.

Банки надають позики в євро, валюті Чорногорії, тому позичальник, який заробляє в євро, не має валютного ризику. Позичальники, які заробляють у фунтах, доларах або франках, самі несуть цей ризик, і банк може дисконтувати їхні доходи, щоб це врахувати. Позики зазвичай мають змінну ставку, прив’язану до європейської базової ставки, а умови дострокового погашення залежать від банку.

Яке майно можна передати в іпотеку?

Майно повинно мати чисте право власності з дозволом на будівництво та дозволом на використання, зареєстрованим у кадастрі без обтяжень у розділі С правовстановлюючого документа. Банки не видають позики під об’єкти нерухомості, зазначені як побудовані без дозволу, під заставу землі без плану забудови або під об’єкти поза проектом, доки будівля не буде зареєстрована. Як прочитати документ про право власності та знайти ці примітки, пояснюється в посібнику з документів на право власності на нерухомість у Чорногорії.

Таким чином, для покупок поза проектом фінансування надходить від забудовника, а не від банку під час будівництва, і іпотека може бути організована після завершення, коли одиниця має власний титул.

Які є альтернативи місцевій іпотеці?

Три шляхи фінансування іноземних покупок у Чорногорії більше, ніж банківські кредити:

• Плани оплати забудовника. Більшість забудовників приймають поетапні платежі протягом будівництва, іноді із залишком через рік або два після завершення. План забезпечено контрактом, і покупець повинен наполягати на банківській гарантії або структурі умовного депонування, як описано в посібнику з купівлі нерухомості поза будівництвом.
• Фінансування на батьківщині. Вивільнення власного капіталу з нерухомості вдома або незабезпеченого об’єкта від домашнього банку, який знає позичальника, часто дешевше та швидше, ніж іпотека в Чорногорії, і тоді покупка в Чорногорії завершується готівкою.
• Фінансування продавця. Приватні продавці іноді приймають відстрочену частину ціни, зареєстровану як плата за майно, особливо для великих ділянок або будинків, які були на ринку деякий час.

Кожен має вартість і профіль ризику, і наші консультанти порівнюють їх із місцевою іпотекою до того, як клієнт візьме на себе зобов’язання.

Як покупцю компанії підходити до фінансування?

Чорногорське д.о.о. з торговою історією може взяти позику на комерційну чи інвестиційну нерухомість з компанією як позичальником і власником як гарантом. Банк оцінює рахунки компанії, дохід від оренди нерухомості та репутацію власника. Для новоствореної компанії без історії банк розглядає заявку як особисту по суті, тому маршрут компанії не обходить перевірку доходу. Структура справді змінює податковий результат, і це порівняння має місце під час розмови з нашою командою інвестиційного консалтингу перед тим, як буде обрано засіб купівлі.

Скільки часу займає затвердження та скільки це коштує?

З повного файлу рішення зазвичай займає кілька тижнів, потім оцінка, страхування та нотаріально засвідчений іпотечний акт, який реєструється в кадастрі. Витрати включають комісію банку за організацію, оцінку, нотаріальний збір за іпотечний акт, реєстрацію стягнення та страхову премію. Вони додаються до витрат на придбання в будь-якому розрахунку дохідності, і покупець, який повинен завершити протягом тридцяти днів, щоб забезпечити майно, не повинен покладатися на чорногорську іпотеку для цього.

Підготуйте файл до того, як знайдете майно

Покупці, які отримують фінансування в Чорногорії, є тими, хто звертається до банку, перш ніж зробити пропозицію, з перекладом документів про доходи, відстеженням депозиту та типом нерухомості, на яке банк надаватиме кредит. Для всіх інших плани забудовників і фінансування в країні є реалістичними шляхами, а покупка завершується готівкою. Надішліть нам свою ситуацію та тип нерухомості, який ви маєте на увазі, через контактну сторінку, і ми повідомимо вам, які банки (якщо такі є) розглядатимуть ваш файл і скільки коштуватимуть альтернативи.